Le manque de lisibilité des contrats d’assurance est un sujet récurrent. Elle concerne également l’assurance emprunteur, produit complexe pour le consommateur non averti. Une étude récente publiée par le Financial Sector Advisory Committee a mis en évidence un manque d’informations sur les clients, un problème qui n’est pas toujours lié à une lecture erronée des contrats.
Sommaire
Information lacunaire en assurance emprunteur
Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) vient de publier une étude sur la couverture de l’assurance emprunteur. Ce rapport des cabinets Actélior et Minalea fait suite aux différents travaux réalisés par la commission sur ce produit important dans le cadre du crédit immobilier. Le premier rapport du CCSF sur l’assurance emprunteur a été publié en novembre 2020, mettant en évidence des désaccords entre professionnels (banque et assurances alternatives) sur l’évolution de sa réglementation, suivi de recommandations en octobre 2021 concernant l’information sur les garanties, l’invalidité et la tarification des primes.
L’étude a passé au crible 55 groupes bancaires et contractuels alternatifs représentant 57 % du marché. Son objectif est de « dresser un tableau complet des garanties disponibles sur le marché de l’assurance emprunteur et de mettre en évidence, pour le consommateur, les éventuelles limitations ou exclusions de garantie qu’il convient de vérifier avant de s’engager ».
L’assurance emprunteur est un produit complexe pour les consommateurs lorsqu’il s’agit de comprendre les garanties et les exclusions. La souscription à la garantie doit être faite en connaissance de cause pour éviter toute déception lors de la demande de prestations. Malheureusement, l’assuré ne s’est rendu compte de l’étendue de la couverture qu’au moment du sinistre, alors qu’il n’a pas reçu l’indemnité qu’il attendait.
Une mauvaise lecture des conditions générales du contrat n’est pas toujours en cause. Les termes utilisés pour construire les clauses de garantie et d’assurance de l’emprunteur ne sont pas toujours explicites.
Définition des garanties en assurance emprunteur
Un exemple avec le concept de garantie toutes causes qui permet de remplacer le capital restant dû quelle que soit la cause du décès. 84% des contrats bancaires et 100% des contrats alternatifs n’en parlent pas clairement et sans équivoque.
Problème similaire avec la couverture maladie et accidents de la couverture IPP (Invalidité Permanente Partielle) : 34 % des contrats extérieurs alternatifs et 25 % des offres bancaires ne mentionnaient pas les clauses maladie.
Le terme accident est à surveiller car sa définition varie d’un prestataire à l’autre et s’écarte souvent du bon sens. Décrit dans les dictionnaires comme « un événement accidentel ayant un effet plus ou moins dommageable sur des personnes ou des choses », la définition d’un accident devient de plus en plus restreinte parmi les compagnies d’assurance. Certaines exigent le caractère « imprévisible » voire « soudain et brutal » de la catastrophe, d’autres exigent que l’accident résulte « directement et exclusivement » de causes extérieures.
Il faut lire implicitement qu’un accident causé par le fait de l’assuré lui-même, même s’il était involontaire, ou dû à son état de santé, n’ouvrira pas droit à indemnisation. Par conséquent, une chute dans votre jardin ou manquer la dernière marche n’est pas considérée comme une cause extérieure. Cela réduit drastiquement et volontairement la portée de l’indemnisation.
Quant à l’exclusion des garanties liées aux conséquences de la guerre, de la rébellion, des combats ou des accidents nucléaires, il n’y en a pas dans 8% des contrats externes et 25% des contrats bancaires alternatifs.
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Chaque année apporte des changements dans l’immobilier. Après un millésime 2022 immobilier dynamique quel que soit le contexte politico-économique dégradé, des évolutions réglementaires s’imposeront à tous en 2023, que vous soyez acquéreur, vendeur ou investisseur. Interdiction de louer des filtres thermiques L’enjeu de la rénovation énergétique est au cœur du marché immobilier. Avec la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, l’État vise la suppression progressive de la filtration thermique d’ici 2034 et l’objectif ambitieux d’un parc de logements bas niveau énergétique d’ici 2050. Depuis janvier 2023, le pire logement est étiqueté G sur le DPE ( Barème Énergie (Diagnostic de Performance), qui consomme plus de 450 kWh/m2 d’énergie finale par an, ne peut plus être proposé à la location. 90 000 propriétés seront touchées. Un autre logement de classe G devrait disparaître du marché locatif d’ici janvier 2025, et l’interdiction s’appliquera aux logements de classe F en 2028. Au total, environ 5 millions de logements énergivores doivent être rénovés ou risquent de quitter la location. ce qui ne va pas sans poser de problèmes pour la mise à disposition des logements disponibles. Depuis le 24 août 2022, la loi Pouvoir d’Achat impose un gel des loyers pour les logements classés F ou G, tout en protégeant les locataires de la flambée de l’inflation en limitant l’indexation des loyers à 3,5% des logements (2,50% pour l’outre-mer). Renforcer l’aide à la rénovation Le durcissement de la réglementation sur le segment locatif vise à inciter les propriétaires à rénover leur bien. Le dispositif phare de MaPrimRénov s’adresse à tous, propriétaire occupant ou locataire, en logement individuel ou en copropriété. Depuis juillet dernier, le cumul de MaPrimRénov’ et des prêts verts à taux zéro a été simplifié. Il suffit désormais d’adresser une notification d’attribution de MaPrimRénov’ à une banque ayant signé une convention avec l’Etat pour solliciter un éco-PTZ. Eco-PTZ avec de ainsi il est possible de régler le restant à payer après l’aide apportée par MaPrimRénov’. Ces prêts à taux zéro permettent de financer des travaux jusqu’à 50 000 € et MaPrimRénov’ couvre jusqu’à 90 % du coût des travaux pour les ménages modestes. Ceux qui envisagent leur premier achat immobilier en 2023 peuvent intégrer cette aide dans leurs projets. La création du Système Pinel + Pinel tel que nous le connaissons aujourd’hui va prospérer avant de disparaître en décembre 2024. Les avantages fiscaux sont amputés une première fois en janvier 2023, puis une seconde fois en janvier 2024 avant l’abattage définitif. Un logement loi Pinel loué 12 ans vous fera bénéficier d’une déduction fiscale de 17,5% en 2023 et 14% en 2024, contre 21% actuellement. La quête d’un logement vertueux se profile à l’horizon, les législateurs ont créé le Super Pinel ou Pinel+ qui, à partir de janvier 2023, permet de maintenir la carotte fiscale à taux plein. Découvrez tous les avantages du Pinel+ en 2023. PTZ version 2023 Les primo-accédants ont accès à un Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour l’achat d’une résidence principale. Comme Pinel, l’avenir du PTZ en 2023 était au mieux incertain, mais il a finalement été renouvelé jusqu’à fin 2023 dans son état actuel. Pour les nouveaux achats, le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du total des charges d’exploitation dans les zones les plus sollicitées (A, A bis et B1) et jusqu’à 20% dans les autres zones (B2 et VS). Il peut également être fourni dans le cadre d’un achat long en zones B2 et C, dans des conditions de gros travaux où il est possible de changer de classe énergétique (au moins 25% du montant d’exploitation). Cependant, une question reste en suspens : pourrons-nous emprunter en 2023 si les autorités des institutions financières n’assouplissent pas les critères d’octroi des crédits immobiliers et ne réforment pas le système de taux d’usure ? Suppression de la taxe d’habitation Deuxième loi n 2020 introduit la suppression de la taxe d’habitation dans les résidences principales. Initiée par la loi de finances 2018, cette extinction s’étale progressivement jusqu’à son extinction en janvier 2023. A partir de l’année prochaine, plus aucun ménage n’aura à payer cet impôt, qui est alors appliqué en fonction des revenus. Cette exception ne s’applique pas aux résidences secondaires. En revanche, il n’y a pas de récompense fiscale sur les impôts fonciers. Après une forte hausse en 2022, les taxes foncières augmenteront à nouveau de 7 % en moyenne en 2023.
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Acheter un bien immobilier pour de nombreuses personnes est un projet de toute une vie. Les premiers acheteurs sont souvent jeunes et inexpérimentés dans le domaine, et l’accès au crédit bancaire est pour le moins semé d’embûches. Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser votre premier achat immobilier. Choisir le bon bien La recherche d’un bien est précédée de deux étapes importantes : définition de vos besoins : acquisition d’une résidence principale ou achat d’un bail ? Acheter du neuf ou de l’ancien ? Ville ou campagne ? évaluer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet. Ces deux paramètres guideront vos recherches et vous éviteront des visites inutiles dans des logements qui ne sont pas adaptés à votre situation et à votre budget. Les agents immobiliers apprécient les clients qui savent où ils vont. Pour chacun, le temps est précieux et une vision claire du projet d’achat permet d’atteindre rapidement ses objectifs. A moins d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et de savoir négocier de particulier à particulier, passer par un professionnel permet de bénéficier de conseils avisés ; cependant, les frais d’agence doivent être inclus dans votre budget. Une fois la capacité de prêt connue, vous pouvez orienter votre recherche vers le bien qui correspond le mieux à vos souhaits. Quels seront les critères de prêt en 2023 ? Il ne vous échappera pas que les taux d’intérêt ont très fortement augmenté en 2022. A fin décembre, le taux d’intérêt moyen du marché était d’environ 2,50% (hors assurance emprunteur et frais de titres), contre 1% il y a un an, et nous se dirigent régulièrement vers un taux supérieur à 3 % au printemps 2023. L’évolution constante des taux de crédit pèse sur votre capacité de prêt, qui se réduit à mesure que les taux d’intérêt augmentent sans que vos revenus n’augmentent. Une simulation c a été supprimée en janvier 2023 devenant rapidement obsolète le mois suivant, vous obligeant à ajuster continuellement le montant que vous pouvez emprunter. C’est la croix du pèlerin de l’emprunteur : adapter en permanence son projet à l’évolution des conditions de crédit. Parce que les banques sont également soumises à des normes de crédit, vous ne pouvez pas emprunter plus de : 35 % de dettes, tous crédits confondus, assurance emprunteur comprise ; 25 ans, sauf pour un achat neuf (VEFA) ou ancien avec gros travaux (au moins 25% du montant d’exploitation) où la jouissance du bien après cession des fonds permet un endettement jusqu’à 27 ans. En tant que primo-accédant, les banques peuvent enfreindre ces règles et vous accorder un prêt sur marge à partir du seuil imposé. Cette flexibilité concerne essentiellement l’acquisition d’une résidence principale, et la solidité de votre dossier dépendra de la générosité du prêteur. L’assistance d’un courtier s’avérera encore une fois essentielle en 2023 pour optimiser vos chances d’obtenir un financement bancaire. Ces règles de don ont renforcé les exigences relatives aux contributions privées. Il est difficile pour les jeunes acquéreurs novices de mobiliser une épargne qui fait souvent défaut. L’année 2022 sera également marquée par des apports privés record partout en France, qui représentent désormais en moyenne près de 20% du nombre total de transactions immobilières. Couplé à l’obligation de maintenir une épargne préventive (équivalente à au moins 6 mensualités) pour compenser un éventuel coup dur. Sachez également qu’un diagnostic immobilier compte pour l’obtention de votre prêt : en cas d’achat dans un immeuble ancien, la banque exige que le coût des travaux de rénovation soit décaissé à crédit. Faire une demande d’aide immobilière Pour un premier achat immobilier, vous pourrez peut-être bénéficier d’une aide publique à l’accession, à condition qu’elle concerne la résidence principale : PTZ (Prêts à Taux d’Intérêt) qui se contractent en complément des prêts classiques et qui permettent de financer jusqu’à 40 % du nombre d’opérations constellation; PEL (Prêt Épargne Logement) : verra-t-on un retour du LED en 2023 ? Avec la hausse des taux d’intérêt, les taux d’intérêt des prêts via le Plan Epargne Logement sont redevenus compétitifs. Le PAS (Prêt d’Accès Social) accordé est soumis à des tests en établissement ; Le Prêt Action Logement (anciennement 1% Logement) est destiné aux salariés du secteur privé. Cette aide financière minimise le recours aux prêts conventionnels, plus coûteux, et consolide votre capacité d’endettement. Ils peuvent être complétés par les encouragements de la communauté. Cliquez sur le répertoire d’assistance locale à l’accession à la propriété d’Anil pour voir si votre gouvernement municipal et votre département peuvent vous aider à devenir propriétaire de votre maison. Pensez aux frais supplémentaires Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, vous devez connaître vos frais annuels (assurance de l’immeuble, frais de syndic, entretien et nettoyage des parties communes, chauffage collectif, ascenseurs, etc.) et les inclure dans votre plan financier. Le vendeur a l’obligation de vous donner accès aux carnets d’entretien et procès-verbaux d’assemblée générale reprenant les travaux ou rénovations envisagées, et leurs coûts. Autre dépense à prendre en compte lors de l’achat d’un logement, les taxes foncières, qui bondiront en moyenne de 7 % en 2023. Mais les rénovations énergétiques sont une solution de contournement pour réduire les taxes foncières : 453 communes accordent des exonérations partielles ou totales sous réserve de travaux d’économie d’énergie. Déléguez votre assurance prêt immobilier Enfin, l’assurance emprunteur, une prime non compressible pour tous ceux qui financent leurs achats à crédit. Par obligation légale, il fait malheureusement partie de la commission qui est incluse dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final de votre prêt, et coûte en moyenne le tiers de cette commission. En exerçant votre droit de choisir librement les contrats d’assurance, vous pouvez réduire vos primes par deux ou trois, et économiser des milliers d’e uro pendant la durée du prêt. A couverture équivalente, les assurances proposées par des prestataires externes sont beaucoup moins chères que les formules bancaires. Parmi les avantages de la délégation de l’assurance de prêt immobilier, il y a aussi la possibilité d’être bien conseillé par un courtier spécialisé pour être mieux protégé. Et si vous ne pouvez pas souscrire l’assurance de votre choix lors de votre demande de prêt, vous bénéficiez de la loi Lemoine dès le lendemain de la signature du prêt. Cet outil permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une échéance, et de souscrire rapidement à une formule moins chère et tout aussi protectrice.
Crédit immobilier : pourra-t-on emprunter en 2023 ?
L’accès au crédit immobilier sera resserré en 2022, jusqu’à sa clôture en fin d’année compte tenu du contexte monétaire qui fait perdre de la rentabilité aux banques sur ce produit. Les taux vont continuer à monter début 2023, alors que les régulateurs financiers n’envisagent pas de modifier les règles d’octroi, ni même de réformer le système de l’usure, principal frein au crédit immobilier en 2022. La vague de froid sur le crédit est là pour durer ! Obstacles au crédit immobilier en 2022 2022 restera une année sans précédent dans le contexte de l’histoire européenne de la guerre aux portes, faisant grimper l’inflation et faisant grimper tous les coûts. Le secteur immobilier a fait les frais du conflit. Les taux d’intérêt s’envolent depuis février dernier et sont à leur plus haut niveau depuis 7 ans. Ils ont plus que doublé en moins d’un an, passant d’une moyenne sur 20 ans de 1 % à près de 2,50 % en décembre (hors assurance emprunteur et charges de caution). Les hausses draconiennes des taux d’intérêt mettent en lumière le problème de l’usure, un système censé protéger les emprunteurs des pratiques bancaires abusives, mais crée des blocages basés sur une méthodologie de calcul qui ne correspond pas aux réalités du terrain. Les ménages ne peuvent plus emprunter, non pas à cause d’un défaut mais à cause d’une usure des taux qui ne suit pas la hausse des taux d’intérêt. Pourtant, des chiffres ahurissants des notaires montrent que le dynamisme est au rendez-vous, et prévoit un volume de transactions immobilières supérieur au million d’ici 2022, qui reste très élevé. La performance est trompeuse, tant la baisse est nette depuis la rentrée en septembre : la production de crédits immobiliers a chuté de 37% sur les trois mois selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement. Reprise La baisse trimestrielle des taux de riba le 1er octobre a ouvert une fenêtre d’opportunité, qui s’est rapidement refermée avec une hausse continue des taux de prêt. Volontairement rationné prêts immobiliers en 2022 ? En décembre 2022, les banques ont fermé les robinets de crédit et l’usure a laissé de plus en plus de gens dehors. Cependant, le Conseil supérieur de stabilité financière a minimisé le phénomène, évaluant la dynamique du marché immobilier français grâce à des taux d’intérêt nettement inférieurs à ceux de nos voisins européens. Il n’y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir. Dans ce cas, un ajustement insuffisant des taux d’usure, qui en 2022 est un facteur d’éviction majeur. Certes, la hausse des taux débiteurs n’a pas été causée par les autorités financières françaises, mais par le contexte monétaire international et européen, qui est régi par les décisions des banques centrales et des marchés obligataires. Riba, en revanche, est un problème local, mais la réforme des taux d’intérêt en 2023, essentielle à la fluidité des marchés du crédit, n’est pas sur le radar des régulateurs, malgré les signaux d’alarme palpitants depuis juin dernier. Fin novembre, le FMI (Fonds monétaire international) a même émis une recommandation aux autorités françaises, les incitant à modifier le mode de calcul de l’usure, afin d’éviter que des emprunteurs potentiels ne soient injustement exclus de l’accès au crédit. Force est de constater que l’exécutif qui affirme y travailler depuis juin dernier n’a pas été assez réactif. Nous sommes entrés dans une politique de rationnement du crédit immobilier, des raisons qui échappent à notre attention, que vous soyez emprunteur, courtier, agent immobilier, notaire, professionnel du bâtiment ou encore banquier. Serait-ce un moyen de lutter contre l’inflation en empêchant délibérément l’accès au crédit pour faire baisser les prix de l’immobilier ? Une baisse des prix de l’immobilier en 2023 est l’hypothèse partagée par 54% des notaires, l’autre moitié s’appuyant sur le statu quo. Perspectives de prêt en 2023 A combien s’élève la France bailleur que l’Etat demande chaque année ! L’encadrement du crédit est freiné depuis janvier 2020, en limitant les taux d’endettement à 35% du résultat net, assurance emprunteur comprise, et des durées de remboursement allant jusqu’à 25 ans. Hun. L’accès au financement bancaire est alors restreint aux jeunes et aux ménages modestes, ainsi qu’aux investisseurs du marché locatif, et davantage orienté vers les meilleurs clients. Dans son dernier rapport, le HCSF regrette que la flexibilité laissée aux banques pour accorder des prêts hors normes ne profite pas pleinement au financement des résidences principales et des premiers acheteurs. Peut-on poliment reprocher aux banques de cibler des financements qui dénigrent la clientèle premium, alors que ces produits d’appel que sont les crédits immobiliers n’offrent plus les rendements attendus ? Le plafond de verre du riba ne permet pas aux établissements de crédit d’ajuster leurs barèmes de taux d’intérêt à la hauteur des contraintes monétaires et les normes existantes réduisent la capacité d’emprunt des ménages dans une période déjà éprouvante de hausse des taux débiteurs. De dispositif destiné à protéger les plus faibles, l’usure est devenue obsolète par ses modes de calcul trimestriels et discriminatoires avec l’intégration de l’assurance emprunteur dans le TAEG, qui exclut les plus malades et les plus âgés. Ce qui est certain, c’est qu’il faudra désormais attendre 2023 pour emprunter. La révision du riba d’ici le 1er janvier 2023 devrait être plus qu’importante pour rouvrir l’accès au crédit, mais en l’absence de profondes réformes, les ménages continueront de voir leurs projets immobiliers amputés par l’effet ciseau. Les critères d’emprunt en 2023 continueront ainsi d’orienter le crédit vers les plus riches, ceux qui sont capables d’apporter une contribution personnelle significative à l’équilibre. Selon le courtier Cafpi, les primo-accédants doivent dépenser en moyenne plus de 60 000 € d’épargne pour sécuriser leur crédit immobilier.