Assurance Emprunteur : Loi Lemoine pour les prêts professionnels

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La loi Lemoine, qui entre en vigueur en juin 2022, permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Ce nouveau droit s’adresse aux particuliers, mais est également accessible aux professionnels sous certaines conditions. Explications sur Magnolia.fr.

Sommaire

Loi Lemoine et prêts immobiliers

Depuis le 1er juin 2022, toute personne qui contracte un crédit immobilier peut résilier l’assurance pour financement bancaire si elle le souhaite. Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs n’ont plus à attendre la date d’échéance autrefois imposée par la loi Bourquin pour modifier le contrat, qu’il s’agisse de la formule proposée par la banque ou d’une offre faite dans le cadre d’une cession d’assurance réalisée. Le dispositif est accessible à toute personne ayant un crédit immobilier depuis le 1er septembre.

L’objectif de ce règlement définitif en matière d’assurance emprunteur est la poursuite de la libéralisation du marché, jusqu’ici conquis par les bancassureurs (un peu moins de 87% des primes annuelles). Ces derniers ont d’ailleurs été récemment rattrapés par le régulateur européen en raison de commissions excessives et de conflits d’intérêts.

La loi Lemoine simplifie également la procédure de changement d’assurance de prêt immobilier : il suffit de résilier le contrat par courrier ordinaire, par mail ou via votre espace client en ligne, alors qu’auparavant il fallait envoyer une lettre recommandée avec AR. Or, l’intervention d’un courtier en assurance emprunteur est une garantie du respect de l’obligation d’équivalence de garantie, condition sine qua non pour que le prêteur accepte l’assurance de remplacement.

Outre la possibilité de changer de contrat à tout moment, la loi Lemoine prévoit deux autres dispositifs :

La loi Lemoine ne concerne que les hypothèques ; En aucun cas, les crédits à la consommation couverts par l’Assurance Emprunteur ne peuvent être résiliés à tout moment, y compris les autres mesures prévues par le présent texte. En revanche, les prêts immobiliers destinés à financer un bien à usage mixte relèvent de la loi Lemoine.

Loi Lemoine et prêts immobiliers professionnels

Le changement d’assurance emprunteur concerne les prêts immobiliers à usage d’habitation ou à usage mixte, c’est-à-dire professionnel et résidentiel. Cela signifie que le bien financé par le prêt est utilisé à la fois comme résidence principale et professionnelle. Cependant, pour bénéficier de la Loi Lemoine, le prêt doit avoir été contracté par une personne physique et non par une SCI (Société Civile Immobilière). L’assurance emprunteur dans le cadre d’une SCI ne peut être résiliée à tout moment que par les associés ayant conclu le contrat en leur nom propre, à concurrence du montant des parts détenues dans la SCI.

Quel est l’intérêt pour un professionnel de changer d’assurance emprunteur ? Comme pour l’achat d’un logement, passer de l’assurance-crédit au financement d’un bien à usage mixte permet de réaliser d’importantes économies. Les offres des assureurs alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats collectifs des banques. Selon la date de changement et le montant du prêt, le gain sur la durée restante peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Plus le processus est effectué tôt, plus les économies sont importantes.

La loi Lemoine est une avancée majeure pour les droits des consommateurs, d’autant plus bénéfique à l’heure où le pouvoir d’achat des ménages souffre. Qu’il s’agisse d’un crédit immobilier pour votre propre logement ou d’un bien à usage mixte, changer d’assureur passe par un exercice préalable indispensable : comparer les offres.

Grâce à un comparateur d’assurance crédit immobilier, vous trouverez des dizaines d’offres parmi les meilleures du marché et vous pourrez choisir la formule la plus compétitive adaptée à votre situation et l’équivalence des garanties. Avec l’aide d’un courtier en assurance emprunteur, vous gagnerez du temps et faciliterez votre démarche de résiliation/remplacement.

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Immobilier : quel avenir pour le Pinel et le PTZ en 2023 ?

Au milieu du débat parlementaire sur le projet de loi de finances 2023, de nombreux professionnels de l’immobilier s’interrogent sur l’avenir du Pinel et du PTZ. Des dangers pèsent sur ces deux dispositifs, le premier pour les investisseurs locatifs, le second pour les primo-accédants. L’immobilier sera-t-il à nouveau le fils des politiques budgétaires ? Pinel sur la sellette La loi de finances 2022 prévoit que le régime de l’investissement locatif de la loi Pinel soit prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle il devait initialement être supprimé fin 2021. Cependant, les conditions d’accès à Pinel vont changer avec une baisse de l’avantage fiscal à partir de janvier 2023, à l’exception des biens achetés avec des critères environnementaux élevés. Pour rappel, ce dispositif permet de louer des logements neufs non meublés à des loyers plafonnés si les locataires respectent les conditions des ressources et utilisent l’appartement comme résidence principale. Le Pinel n’a été recentré que sur des zones étroites (A, A bis et B1) où la demande dépasse l’offre locative. Afin de bénéficier d’une réduction d’impôt totale (jusqu’à 21% du prix d’achat avec un engagement de location de 12 ans) à partir de 2023, le bien doit répondre à plusieurs critères : être situé dans un quartier prioritaire de la politique municipale ; avoir un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur au seuil fixé par la réglementation en vigueur ; Respecter une surface minimale par typologie. Tous ces critères sont à prendre au conditionnel, car le législateur a l’art du retrait quand il s’agit de finances publiques. Un amendement à la loi de finances 2023, déposé par des députés du groupe Renaissance (ex-LREM), préconise l’extinction prématurée de Pinel d’ici fin 2023, quelle que soit sa forme. Les organisations professionnelles du BTP jugent le projet dangereux alors que le pays traverse une crise immobilière, ou plutôt une crise immobilière crise du crédit, dans un contexte marqué par la hausse des taux d’intérêt et l’arrêt des taux d’attrition en 2022. La moitié de la construction de logements neufs dépend de Pinel. L’extinction du dispositif serait un énorme manque à gagner pour l’Etat (notamment en termes de TVA) et entraînerait également la perte de milliers d’emplois. Le PTZ proposé Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ, créé en 1995, est accordé aux ménages, sous réserve de leurs moyens, pour financer une partie de l’achat de leur première résidence principale dans le neuf ou, à partir de 2005, dans l’ancien. En 2018, le PTZ a été réaligné en zones A, A bis et B1 pour l’achat d’appartements neufs et en zones B2 et C pour l’achat d’appartements anciens à rénover. Dans ces deux dernières zones, cependant, le nouveau PTZ a été retenu, mais avec un taux de crédit réduit de moitié (20% au lieu de 40% du montant d’exploitation). Depuis 2020, l’octroi du PTZ dans l’ancien bâtiment est lié au respect d’un critère minimal de performance énergétique après les travaux. La loi de finances pour 2022 a prolongé la répartition du PTZ jusqu’au 31 décembre 2023. Cependant, un amendement au projet de loi de finances 2023, qui remonte encore à l’initiative du groupe Renaissance, prévoit de réduire l’attribution du PTZ aux appartements qui répondre à des critères environnementaux élevés qui seront précisés par décret d’ici juin 2023. Le texte veut aussi et surtout supprimer le PTZ dans les zones B2 et C, c’est-à-dire H environ 80% du territoire français. Cette mesure, si elle est adoptée, pourrait également porter un coup fatal au marché immobilier. Grâce à la baisse des taux d’emprunt, le PTZ avait perdu son attractivité. De 350 000 PTZ distribués en 2011, le nombre est passé à 70 000 unités par an. Avec des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas, autour de 1% sur 20 ans fin 2021, le PTZ n’avait que peu d’intérêt financièrement, mais la hausse des taux Zi Le taux depuis mars dernier suivi d’une nouvelle hausse des taux en octobre 2022 est un tournant. Le PTZ s’est avéré efficace pour faciliter l’accès à la propriété des ménages à faible revenu en abaissant le coût global des prêts hypothécaires et en accordant une période de grâce allant jusqu’à 15 ans. Dans de nombreux cas, les biens acquis via un PTZ sont revendus avant le début du remboursement. Avec une rémunération des capitaux empruntés supérieure à 2 % sur 20 ans, le PTZ permet aujourd’hui une réduction significative du taux d’endettement. La suppression prévue du PTZ dans les zones non tendues pénalisera les primo-accédants, déjà pénalisés par les surcoûts liés aux nouvelles normes environnementales RE2020 et à la hausse des prix des matériaux de construction.

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Assurance de prêt : les bancassureurs attrapés par le régulateur européen

La semaine dernière, l’Autorité européenne des assurances a lancé un avertissement aux assureurs et aux banques concernant la distribution conjointe de produits d’assurance et de crédit. Dans le collimateur, les politiques tarifaires des bancassureurs, qui génèrent des commissions très élevées sur fond de conflits d’intérêts. Pour un meilleur rapport qualité-prix, cherchez des alternatives ! Les marges élevées des bancassureurs Ce sujet n’est pas nouveau, mais peu connu du grand public. Les bancassureurs ont la mainmise sur l’assurance emprunteur, et cette domination les incite à pratiquer des taux d’intérêt élevés, voire obscènes, qui leur permettent de réaliser d’énormes profits sur ce produit, adossé à la distribution de crédits immobiliers. Ce qui est nouveau, c’est la mise en garde de l’autorité de régulation européenne contre une pratique de monopole abusive. L’EIOPA, l’autorité européenne de contrôle des assurances et des régimes de retraite d’entreprise, a récemment mis en garde les assureurs et les banques contre cette « mauvaise politique tarifaire visant à maximiser les profits ». Le régulateur européen dénonce qu’une grande partie des primes brutes payées par les consommateurs servent à payer les banques, alors que les prestations versées correspondent à 30% du montant. L’assurance prêt immobilier génère entre 30% et 70% de commissions pour les banques. La plupart des prêteurs hypothécaires ont leur propre filiale d’assurance, ce qui leur permet de placer leurs propres produits ou d’entretenir des relations d’affaires avec des assureurs. Cette situation conduit à des conflits d’intérêts au détriment du consommateur, dernier maillon d’une chaîne de commissions. Assurance emprunteur ou liberté de choix méconnue La réglementation permet à l’emprunteur de choisir son contrat d’assurance et interdit les ventes liées d’assurance et de crédit. Cela n’empêche pas le marché de le faire près de 85 % sont engloutis par les bancassureurs. Du fait des pratiques commerciales décrites ci-dessus, le principe de libre choix, c’est-à-dire la préférence d’un contrat d’assurance externe et concurrent sur l’offre de la banque prêteuse, est remis en cause. On rappelle qu’en France le cadre réglementaire lié à l’assurance des emprunteurs s’est étoffé en plus d’une décennie. Après la loi Lagarde de 2010, que la Délégation à l’assurance de prêt immobilier a gravée dans le marbre, la loi Hamon et la loi Bourquin sur l’assurance de prêt sont entrées en vigueur respectivement en 2014 et 2018, sur changement de contrat en cours de prêt. Pour autant, le marché des actions des bancassureurs n’a pas changé d’un iota et les législateurs ont dû renflouer l’entreprise pour ébranler ce statu quo. Avec la promulgation de la loi Lemoine 2022, nous sommes en droit d’espérer l’application effective du droit au libre choix sans ingérence des banques. Depuis le 1er septembre, chaque emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Vous n’avez pas besoin d’attendre une date d’expiration pour remplacer le contrat par une formule moins chère avec des garanties équivalentes. L’enthousiasme des emprunteurs est aussi au rendez-vous : chez le courtier Magnolia.fr, les demandes de changement ont augmenté de plus de 200 % depuis début septembre. Plus de contrôles ? Il est donc demandé aux bancassureurs de se préparer et de respecter la réglementation des produits d’assurance emprunteur. L’EIOPA les exhorte à se conformer aux principes réglementaires fondamentaux énoncés dans la directive sur la distribution d’assurance (IDD), « y compris en ce qui concerne les exigences de surveillance et de gouvernance des produits ». Il vous sera demandé de prendre les mesures nécessaires pour résoudre les problèmes de rémunération élevée. e et d’éviter les conflits d’intérêts. Un vœu pieux alors que les prêts immobiliers ne sont pas très rentables en période de taux bas. Seule l’assurance permet de combler l’écart lorsque les taux débiteurs sont loin, quoique pas toujours au plus bas, du niveau auquel ils devraient être s’ils étaient ajustés en fonction de la situation monétaire (inflation au maximum, hausse des taux de la BCE en mars). Septembre 2022 et forte hausse des rendements des obligations d’État). Les banques sont bloquées par les taux d’usure qui, côté français, sont les plus bas d’Europe. La sortie de cette impasse des taux usuraires peut venir des banques elles-mêmes, qui ont été les pionnières dans l’idée d’accélérer la flambée usuraire en 2023 en considérant les offres de prêt et les prêts non souscrits. L’EIOPA laisse aux régulateurs locaux le soin d’effectuer les contrôles. En France, ce pouvoir appartient à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le régulateur des banques et des assurances intégré à la Banque de France. Ces dernières années, l’ACPR n’a émis que des avertissements ou des recommandations contre les banques malhonnêtes, tout en ayant le pouvoir d’imposer des sanctions. L’avenir dira si les bancassureurs corrigeront le tir sous cette pression… assez molle.

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Santé senior : les examens de dépistage à partir de 50 ans

La vieillesse et ses effets ! A 50, 60 ou 70 ans, le temps continue son œuvre néfaste et rend la prévention indispensable pour détecter d’éventuelles maladies. Vous trouverez ici tous les examens médicaux et procédures de dépistage que vous devez effectuer en fonction de votre âge afin de rester en bonne santé le plus longtemps possible. Certains sont couverts par une assurance maladie, d’autres sont remboursés par une mutuelle. 50 ans et les premiers chèques 50 ans, la jeunesse de la vieillesse ! Ce plafond fait peur à de nombreux nouveaux seniors, un virage symbolique pris avec aplomb et prévoyance. C’est le moment de faire un premier bilan de santé, surtout si vous avez accumulé du superflu (nourriture, alcool, tabac) sans faire d’activité physique régulière. Une visite chez votre médecin vous permet de faire le point et de vérifier différents paramètres, entre autres : le poids et le tour de taille pour calculer l’indice de masse corporelle, la tension artérielle, l’amplitude et la fréquence respiratoire. Une prise de sang permet de mesurer les constantes biologiques de base et de détecter une éventuelle maladie : formule sanguine, vitesse de sédimentation érythrocytaire, taux de sucre et de cholestérol. Même s’il n’y a pas de problèmes évidents, n’oubliez pas les yeux, les dents et les oreilles. L’ophtalmologiste détecte toute fatigue oculaire, glaucome ou cataracte naissante, ou encore presbytie, qui nécessitent tous un traitement immédiat pour éviter une détérioration irréparable. Une visite annuelle chez le dentiste est un minimum pour vérifier la santé bucco-dentaire et prévenir les risques de dénutrition. Toute suspicion de perte auditive doit également être immédiatement clarifiée par un spécialiste afin d’éviter l’isolement social et la dépression. Pour rappel, la réforme du 100% santé, en vigueur depuis janvier 2021, permet le remboursement intégral des lunettes de vue. Correction, Prothèses dentaires et prothèses auditives après interventions de la sécurité sociale et de la mutuelle. L’âge de 50 ans, c’est aussi le moment d’effectuer 3 bilans de santé importants : Dépistage du cancer du sein pour les femmes âgées de 50 à 74 ans : mammographie gratuite tous les deux ans à l’invitation de l’assurance maladie et de l’Institut National du Cancer. Dépistage du cancer colorectal pour les hommes et les femmes de 50 à 74 ans : autotest gratuit tous les deux ans, délivré par le médecin traitant par courrier de l’assurance maladie et de l’Institut National du Cancer. Dépistage du cancer du col de l’utérus : L’examen cytologique et le test HPV dans le cadre du test de dépistage sont pris en charge à 100% par l’assurance maladie. Cet examen est recommandé tous les 5 ans entre 30 et 65 ans. Augmentation de la vigilance à 60 et 70 ans Tous les tests décrits ci-dessus doivent être répétés régulièrement. Trois points doivent être surveillés attentivement à partir de 60 ans : la DMLA ou dégénérescence maculaire liée à l’âge, aussi appelée macula : totalement indolore, cette pathologie grave conduit à la cécité si elle n’est pas détectée suffisamment tôt. La DMLA est incurable, les traitements ne peuvent que ralentir son développement. Ostéoporose : grâce à l’ostéodensitométrie, il est possible de détecter la perte de solidité osseuse, une prédisposition aux fractures. Cet examen est pris en charge à 70% par la sécurité sociale pour les patientes à risque (antécédents de fractures, hyperthyroïdie évolutive non traitée, ménopause précoce). Le reste à payer est complété par la mutuelle. A partir de 70 ans, un bilan cardiologique annuel est fortement recommandé afin d’éviter tous les problèmes évoqués plus haut (glaucome, dénutrition, dépression). Un test de mémoire est ajouté si vous constatez des problèmes cognitifs ou des pertes de mémoire régulières. gratuit en bonne santé Bilan de santé tous les 5 ans Kenne Que vous permet de bénéficier d’un bilan de santé gratuit tous les 5 ans. Cet examen de santé régulier est effectué dans un centre d’examen de santé et est conçu pour détecter des maladies inconnues. Le contenu des examens de santé varie en fonction de votre âge, de votre sexe et de vos facteurs de risque. Sont éligibles toutes les personnes assurées du régime général : salariés, allocataires CSS (Complémentaire Santé Solidaire), chômeurs, allocataires RSA, retraités. Ces derniers, ainsi que les préretraités, sont prioritaires s’ils ne bénéficient pas d’un suivi médical régulier par un médecin traitant. Lors de cet EPS (bilan de prévention santé) plusieurs mesures peuvent être réalisées (liste non exhaustive) : examen clinique médical prise de sang analyse d’urine tests (vision, ouïe, capacité respiratoire). Les bilans de santé organisés (cancer du sein, cancer du côlon) font partie des mesures de l’EPS senior. En fonction du résultat, des tests complémentaires peuvent être décidés ; Vous serez couvert aux taux normaux de la sécurité sociale et à hauteur des garanties de la mutuelle pour le reste à payer. Le dépistage senior est remboursé par l’assurance maladie Les contrats de médecine complémentaire dits responsables ont l’obligation de rembourser intégralement au moins 2 mesures de prévention par an à partir de la liste officielle (arrêté du 8 juin 2006). Les mutuelles ont la possibilité d’imposer les deux actes juridiques auxquels elles souhaitent participer, mais le plus souvent elles laissent le choix aux assurés. Les formules les plus généreuses ne se limitent pas à deux actes récupérables dans la même année. Utilisez un comparateur d’assurance santé senior pour sélectionner le contrat qui vous convient au meilleur prix. Vous avez la possibilité de résilier l’assurance maladie après un an à compter de abonnement à modifier à tout moment et sans frais. Quel que soit votre profil de mutuelle santé, il existe une ou plusieurs formules compétitives adaptées à vos besoins.