L’ancienne sous-préfecture de Bernay a été vendue en 2019 pour 320 000 euros. Trois ans plus tard, les travaux n’étant pas terminés, elle est remise en vente pour 890 000 euros.
« Je ne comprends vraiment pas pourquoi vous voulez faire un article. Je vends des hôtels particuliers à Paris et on n’en parle pas. « Jeudi 15 décembre, Franck Aprile n’a pas caché sa surprise au téléphone lorsque nous l’avons rejoint pour parler de l’ancienne sous-préfecture de Bernay (Eure), rue Alexandre. Le patron de l’agence immobilière Les enfants rouges, située à Paris, ne connaît peut-être pas l’histoire de ce bien récemment entré dans son portefeuille.
Les Bernayen eux-mêmes savent ce que symbolise cet édifice historique, construit à la fin du XVIIIe siècle pour des bureaux et des locaux officiels, où les représentants du pays se sont succédés jusqu’en 2010. En 2019, endommagé et inhabité, ce symbole de l’architecture de Bernay a été mis mis en vente par le Département de l’Eure, le propriétaire de l’époque, grâce à la formule originale, la vente aux enchères. Le prix de départ de 162.600 euros paraissait pour le moins modeste au vu de l’allure de cet immeuble en brique de 1.792 m² au toit restauré, puisque l’Etat venait de débourser 600.000 euros d’argent public pour lutter contre la pourriture sèche, ce champignon destructeur qui s’attaque aux vieux bâtiments.
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Vendu 320 000 € en 2019, le bien proposé à 890 000 € en 2022 : « C’est de la spéculation »
Grandes cheminées, sols en dalles de béton, beaux meubles en bois ont intéressé sept candidats qui se sont battus avec acharnement pour la résidence : en trois jours, plus de 40 offres ont été enregistrées sur le site Agorastore, ce qui a poussé la vente à un prix de 366 000 €. . L’identité de l’acquéreur n’était pas filtrée, il s’agissait juste d’un investisseur motivé par l’idée de construire des bureaux et des appartements. Finalement, comme le précise aujourd’hui le ministère pour notre journal, le plus offrant a démissionné et le second a remporté l’enchère pour 320 000 euros.
Que va devenir l’ancienne sous-préfecture ? Tout le monde peut le voir, il reste fermé. Aucun travail n’a été fait. Et ce bien d’exception est de retour sur le marché. En trois ans, malgré l’inertie, le prix bondit à 890 000 €. L’avis n’est pas passé inaperçu auprès de plusieurs Bernayens. « C’est de la spéculation immobilière », déplore un expert du dossier qui a eu l’occasion de visiter les lieux par le passé. Outre le prix proposé, le département Euro a annoncé qu’il tiendra également compte des projets lors du choix d’un repreneur. Il n’y avait pas de plan. Et nous réalisons que ce sera une grande valeur ajoutée. On sait qu’en 2019 l’association Accés figurait également parmi les soumissionnaires, offrant jusqu’à 315 000 euros pour la mise en place d’une colocation intergénérationnelle, un projet à la fois social et économique. Mais la structure de l’insertion par l’emploi n’a pas tenu.
Aujourd’hui, la maison semble profondément endormie, si bien que la végétation est devenue prédominante dans la cour intérieure, comme en témoignent les photos au moment de la publication.
Le propriétaire ne veut pas que son nom apparaisse. Cet entrepreneur rouennais avoue n’avoir aucun lien particulier avec Bernay, mais a été séduit par les « magnifiques volumes » de la résidence, de quoi créer de « magnifiques appartements ». Mais de graves problèmes de santé l’ont empêché de travailler comme prévu, dit-il.
Néanmoins, « les choses ont évolué en trois ans, les réflexions ont été menées », assène celui qui dirige la société civile immobilière de Mont-Saint-Aignan. L’augmentation du prix, de 320 000 € à 890 000 €, est justifiée par le dépôt d’un permis de construire, officiellement homologué fin 2020 (lire ci-dessous). « L’architecte a travaillé, il a résolu beaucoup de problèmes pour qu’on puisse construire les appartements », raconte-t-il, avant de contacter l’agence immobilière pour plus de précisions.
Ce que contient le permis de construire
L’Eveil Normand a examiné le permis de construire déposé à la mairie de Bernay par le propriétaire de l’ancienne sous-préfecture de Rouen. Le projet vise à conserver les plafonds peints et les moulures existantes de l’ancien appartement du sous-préfet, tandis que la décoration intérieure est jugée exceptionnelle, créant une salle de réception et cinq bureaux au rez-de-chaussée. Le logement du concierge est à rénover au sous-sol. Selon les étages, les pièces se répartissent en onze appartements allant du T2 au T3 et T4 dont certains sont des duplex en hauteurs mansardées.
« Les acquéreurs sont peu nombreux »
Grâce aux centaines de milliers d’euros dépensés par l’Etat avant la vente aux enchères de 2019, les toitures ont été restaurées, tout comme les menuiseries en bois blanc. Selon le projet, qui a été conçu par un bureau d’architecture d’Elbeuf, un ascenseur est prévu, qui permettra l’accès au bâtiment aux personnes à mobilité réduite. Il doit être placé dans le hall et sortira sur le toit entre les deux tours. Aux fins de stationnement, un stationnement en macadam devrait également être aménagé dans la cour.
Fin 2020, le permis de construire a reçu un avis favorable des services préfectoraux et de l’architecte français des bâtiments. Mais les travaux n’ont jamais commencé.
L’agence Red Children, fondée en 2011, a fait de Paris son terrain de jeu, où elle compte pas moins de six agences. Luxe, excellente connaissance du centre de la capitale et proximité font partie des valeurs qu’il recense sur son site internet. Bernay semble loin de son monde. Mais l’un des deux fondateurs, Franck Aprile, a des liens familiaux avec le propriétaire de l’ancienne sous-préfecture. Et donc cette Quarantaine très fréquentée et difficilement joignable essaie de vendre cette bâtisse normande. Évidemment, ce n’est pas un pique-nique.
« Le marché à Bernay n’est pas facile, car les prix sont très différents, ils vont du simple au triple, ce qui est rarement le cas à Paris. »
Et concernant cette bâtisse, « en ce qui concerne les châteaux, il y a peu d’acquéreurs », poursuit-il. Ce sont des pièces exceptionnelles, mais dans certaines parties, tout est à refaire. L’éradication de l’herbe sèche a notamment endommagé le parquet. Cependant, l’état du bâtiment a été jugé passable en 2019.
« Il y a de hauts plafonds, de très belles moulures, il faut en faire une résidence de prestige », précise l’agent immobilier. C’est d’autant plus prestigieux si l’ascenseur permet la desserte de trois étages, comme le prévoit le permis de construire.
« Et les ascenseurs, il y en a très peu à Bernay. Cela pourrait intéresser les personnes âgées qui souhaiteraient un appartement de luxe plus proche du centre-ville. »
Le projet a été présenté à Marie-Lyne Vagner, maire de Bernay. « Elle était très contente d’être considérée pour ce type de bien », glisse l’agent immobilier. En revanche, « je ne pense pas que les Parisiens seront intéressés. Ils veulent une terrasse et un jardin. Et le souci de cette résidence est que, malgré l’espace extérieur de 500 m², « il y a très peu de jardin ».
Le Département de l’Eure botte en touche
Pour réaliser la construction des douze appartements haut de gamme que le vendeur espère, il faudrait au moins un million d’euros de travaux défiscalisés. La présence de nombreux murs porteurs ne facilite pas la modification du volume des pièces. « Il faut avoir les assises financières nécessaires, et il n’y en a pas beaucoup à Bernay », assure Franck Aprile, qui a déjà reçu des propositions, mais les conditions des repreneurs potentiels ne sont pas satisfaisantes. Ils peuvent s’interroger sur le prix auquel est vendu ce patrimoine, presque trois fois plus cher qu’en 2019. « Quand on achète aux enchères, c’est déjà de la spéculation immobilière. Ça fait partie de la vie », répond Franck Aprile. Et puis, « c’est très compliqué d’évaluer ces biens là », s’excuse-t-il.
Pas de comparatif possible
S’il ne trouve pas d’acquéreur, le propriétaire pourrait réaliser lui-même les travaux, mais il serait préférable de vendre l’immeuble en le divisant en plusieurs lots.
Trois ans après la vente aux enchères de la sous-préfecture, le département de l’Eure ne veut plus traiter ce sujet. « Tout ce qui touche à la vente de cet immeuble a fait l’objet d’une large publicité à l’époque, tant la presse écrite (dont Eveil Normand) que France 3 et BFMTV s’en sont largement inquiétés. ‘Echo’, répond la collectivité. » Ce bien a été mis aux enchères publiques sur la plateforme Agorastore pendant 3 jours et tout le monde a pu participer », ajoute le ministère. Le plus offrant (366 000 € net vendeur) a finalement démissionné et le second a acquis le bien pour 320 000 €. le prix correspond à l’état du bien, aux travaux nécessaires pour le remettre en état (estimés à 1 000 000 €) et plus simplement à la demande et à l’offre au moment de la vente. De plus, après cette transaction, L’Eveil Normand lui-même, dans son article sur l’époque, estimait que cette offre, bien supérieure au prix de départ, « était bonne pour le département de l’Eure », rappelle malicieusement l’institution.Mais trois ans plus tard, l’ancienne sous-préfecture était mise en vente par son actuel propriétaire pour un prix de 890 000 euros, bien loin des 162 000 euros auxquels il a été vendu prix évalué au début de l’enchère. Trois ans pendant lesquels le bâtiment est resté vide. Le ministère a-t-il vraiment pris en compte les projets mis en place par les clients, comme on le disait en 2019 ? Pas de réponse. En outre, le conseil départemental doit mettre gratuitement les bâtiments à la disposition des services préfectoraux, conformément à la loi. Un autre appartement est alors acquis pour le sous-préfet de Bernay, rue Michel Hubert Descours. A un prix inférieur ou supérieur à la vente de l’ancien appartement il y a trois ans ? Le département Euro reste à nouveau silencieux.
Agent immobilier très bien implanté sur le marché de la Place Bernayenne, nous pensons que ce type de bien est exceptionnel dans la ville millénaire acquise par notre entité. « Il n’y a pas de comparaison, c’est un très bel immeuble et je ne connais pas d’aussi grandes surfaces à Bernay, nous fait-il confiance. Je ne vois personne l’acheter pour être une maison privée. Il est prévu de devenir une résidence ou un hôtel. « Dans ces conditions, « nous serons sur le profil d’un investisseur qui prend une calculette pour mesurer les rendements. Et si ce n’est pas rentable, éteignez votre calculatrice. »