Crédit immobilier : cinq astuces à connaître pour contourner le taux de dépenses…

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Il est impossible d’emprunter au-delà du taux maximum calculé par la Banque de France. Mais il existe des solutions pour faire baisser le taux de crédit immobilier que votre banque est prête à vous accorder.

Portez un taux. C’est un terme qui est sur toutes les lèvres – du moins sur celles des candidats à l’achat d’un bien – depuis cet été. Car si son objectif principal est de protéger les emprunteurs contre la pratique des taux abusifs par les établissements de crédit, le taux d’usure bloque aujourd’hui l’accès au financement pour certains d’entre eux.

Le taux d’usure désigne en fait le taux annuel effectif global (TAEG) maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent. L’effet indésirable qui s’est produit récemment est dû à sa méthode de calcul, qui martèle les courtiers en hypothèques résidentielles depuis plusieurs mois. Pour le calculer et l’actualiser trimestriellement, la Banque de France suit une méthode définie par la loi sur la base des taux appliqués par les établissements bancaires au cours des trois mois précédents.

Le problème est qu’en période d’inflation galopante comme celle que nous vivons, les banques augmentent rapidement leurs grilles de taux, afin d’accorder leurs violons avec ceux de la Banque centrale européenne. Li, pour lutter contre la hausse de l’inflation, relève progressivement ses trois taux directeurs. (Plus de détails dans notre article dédié.) Conséquence ? L’emprunteur est pris entre, d’une part, les taux d’intérêt maximum qu’il est en droit d’emprunter et, d’autre part, des taux de plus en plus élevés demandés par les banques qui, elles aussi, sont contraintes de payer de plus en plus pour se refinancer.

Le nombre de crédits bancaires accordés au 3ème trimestre 2022 a baissé de 28% par rapport au même trimestre de l’année précédente

En conséquence, le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 a baissé de 28% par rapport au même trimestre de l’année précédente, selon le dernier Observatoire du crédit logement/CSA. La faute au taux d’usure, mais pas que, a ombragé Crédit Logement : « Des restrictions pour ajuster leur taux (paramètre du taux d’usure) et en respectant les recommandations du HCSF concernant la durée et l’apport personnel, les banques ont limité leur offre à des catégories de clients qui leur permettent d’assurer leur rentabilité ». (Cliquez ici pour plus d’informations sur le dernier Observatoire du Crédit Logement / CSA).

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S’il n’est pas possible d’emprunter à un taux supérieur au taux d’habillage calculé par la Banque de France, il est néanmoins possible de baisser son TAEG, afin de rentrer dans le clou. Voici nos conseils.

Jouez sur l’assurance emprunteur

L’assurance de votre emprunteur représente une part substantielle du coût total de votre crédit immobilier. Prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 euros contracté sur une durée de 20 ans. Avec un taux d’assurance de 0,34%, qui est le taux affiché automatiquement dans l’outil d’estimation de mensualité du courtier Meilleurtaux, l’assurance de l’emprunteur représente 17 000 euros. Soit 22% du coût total du crédit, qui atteint 79 128 euros (calcul effectué sur la base du taux d’intérêt moyen des « bons » dossiers au 17 octobre 2022). (Cliquez ici pour le salaire que vous gagnez pour emprunter 250 000 euros.)

Alors n’hésitez pas à faire concurrence lorsque votre banque vous propose le contrat d’assurance habitation afin de faire baisser le coût de l’assurance emprunteur et, in fine, votre TAEG. Pour trouver l’offre la plus intéressante pour vous, vous pouvez vous adresser directement aux établissements bancaires ou aux réseaux d’assurances ou passer par un courtier. La plupart d’entre eux proposent des comparateurs en ligne pour vous inciter à utiliser leurs services.

Autre conseil si vous empruntez à deux : jouez sur la quotité des assurances. Par défaut, un quota de 100 % vous sera proposé à chacun, mais vous pouvez également choisir un quota de 50 %. Si nous reprenons notre exemple d’un prêt immobilier de 250 000 euros, s’il est contracté en couple, chacun sera alors couvert à hauteur de 125 000 euros. En cas de décès de l’un des deux contractants, le survivant n’aura que sa part du crédit à payer.

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Négociez vos frais de dossier

N’oubliez pas de négocier les frais de dossier. Ces derniers entrent dans le calcul du TAEG, et l’obtention d’une remise sur leur montant peut vous permettre de demander un taux de prêt inférieur au taux d’usure.

Empruntez au bon moment

Dans votre dossier de demande de prêt, vous devez fournir vos 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié (ou vos 3 derniers bilans si vous êtes commerçant, commerçant, exerçant une profession libérale, etc.) ainsi que vos relevés bancaires des 3 derniers mois . Si vous vous arrangez pour demander un prêt après avoir payé une prime et/ou obtenu une augmentation annuelle, vous augmentez vos chances de passer dans la tranche de taux supérieure. De quoi passer d’un « bon » à un « très bon » dossier, par exemple. Ce faisant, vous serez admissible à des taux d’intérêt inférieurs à ceux auxquels vous auriez été admissible quelques semaines auparavant.

Augmentez votre apport personnel

La banque vous demande généralement un apport personnel de 10% pour vous assurer un financement. Pour prendre l’exemple de notre prêt de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez présenter un apport personnel de 25 000 euros. Si cela dépend de vous, augmenter la part de votre apport personnel à 20 voire 30% du montant du prêt demandé peut réduire drastiquement le taux d’intérêt que la banque est prête à vous accorder, puisqu’il réduit le montant que vous souhaitez emprunter . Bien que ce soit la solution la plus évidente, c’est aussi la plus difficile à mettre en œuvre.

Empruntez sur une durée plus courte

Encore une fois, vous devez avoir les moyens d’utiliser cette astuce. Mais le prêt sur une durée plus courte entraîne automatiquement une baisse du taux d’intérêt. La contrepartie est que les mensualités à rembourser seront plus élevées. Votre niveau de ressources doit donc être suffisant pour vous permettre de rester sous le plafond de 35% d’endettement, assurance emprunteur comprise.