Immobilier 2022 : les chiffres chocs des notaires
A quelques jours du coup de gong, les notaires ont dévoilé leur bilan immobilier prévisionnel pour l’année 2022. Alors que le nombre de transactions reste très élevé, les professionnels soulignent les difficultés rencontrées pour prêter aux ménages dans ce millésime hors du commun. L’occasion est donnée de faire des pronostics pour 2023. Plus d’un million de ventes immobilières Alors que les nuages s’amoncelaient au-dessus de la tête des ménages emprunteurs, le volume des transactions immobilières est resté élevé en 2022. Après une année 2021 qui a explosé tous les records de près de 1,2 million de ventes dans l’ancien, rien n’indiquait que 2022 pourrait rivaliser entre la hausse importante des taux d’intérêt et le problème d’attrition qui a bloqué le marché ces derniers mois. Sur la base des contrats préliminaires, les notaires calculent près de 1,1 million de cas pour cette année, ce qui est « anormalement élevé ». A fin septembre sur un an, le nombre de transactions réalisées était de 1 133 000. Les années 2020 et 2021 avaient été caractérisées par une orientation commerciale plus centrée sur les villes moyennes et les zones rurales suite à la crise sanitaire du Covid-19 dans un environnement de taux d’intérêt historiquement bas. Pour rappel, le taux d’intérêt moyen sur 20 ans était de 1% (hors assurance emprunteur et frais de titres) à l’automne 2021, ce qui a facilité l’accès au crédit immobilier malgré les règles de prêt imposées aux banques (taux d’endettement limité à 35% du net). revenus et durée de remboursement limitée à 25 ans). Chute des prix de l’immobilier : pas maintenant ! S’il reste à un niveau élevé, le volume des transactions dans l’ancien a néanmoins baissé, avec une perte de 5,4% sur les douze mois à fin septembre. La décélération s’est accentuée en septembre et octobre « accompagnée de délais de vente plus longs, signe d' »un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir ». Les acquéreurs commencent à faiblir, mais les prix des biens anciens continuent de grimper. augmentations de 6,6 % en 2020 et de 5,3 % en 2021, les notaires précisent que l’indice des prix s’est établi à 4 % en France métropolitaine sur un an au 3e trimestre 2022. Le tableau ci-dessous détaille et illustre la dichotomie entre la province et la Région Île-de-France. Prix médian appartements m2 Développement sur un an Prix médian maisons m2 Développement sur un an Paris 10 590 € -1 % 485 600 € +2,1 % Lyon 5 100 € +0,8 % 439 000 € +7,3 % Bordeaux 4 640 € +0,7 % 388 100 € +2,9 % Nice 4 380 € +5,5 % 590 400 € +11,4 % Nantes 3 950 € +2,4 % 370 000 € +6,3 % Petits 3 810 € +1,8 % 233 000 € +5,9 % rennes 3 780 € +6,9 % 414 400 € +7,5 % Strasbourg 3 430 € +6,4 % 385 500 € +12 % Montpellier 3 260 € +6,9 % 415 100 € +8,4 % Toulouse 3 240 € + 1 % 327 200 € +4,2 % Marseille 2 990 € +7,1 % 398 000 € +10,6 % Dijon 2 540 € +5,7 % 278 200 € +7,8 % Orléans 2 530 € + 6,4 % 233 400 € + 5,1 % Grenoble 2 520 € + 5 % 371 100 € + 6 % Reims 2 450 € + 3,2 % 253 500 € + 3,3 % Toulon 2 420 € + 4,4 % 450 000 € + 5,4 % Le Havre 2 130 € + 7,9 % 206 000 € +4,8 % Saint Etienne 1 170 € +5,5 % 228 000 € +6 % Source Non varech en France L’engouement pour la périphérie des grandes agglomérations et des communes moyennes ne s’est que légèrement apaisé en 2022, et l’appétence accrue pour les maisons est toujours de mise, comme en témoigne la forte hausse des prix dans la plupart des grandes villes. La ville ou la campagne est toujours d’actualité. Mais par rapport à la phase Covid, les notaires observent des mo ins de mouvements pour changer l’environnement du logement. La section télétravail serait-elle fermée ? Seul Paris a vu les prix des appartements chuter, certes dans une moindre mesure avec une baisse de 1%, mais la capitale ayant l’habitude de battre chaque année le record du prix au mètre carré, le phénomène mérite d’être souligné. Dans le segment de la maison o augmenter le développement de 10% à Marseille, Nice et Strasbourg. Le ralentissement des valeurs a commencé, mais la baisse des prix en 2023 pourrait se faire attendre depuis longtemps. Les notaires restent prudents dans leurs prévisions compte tenu d’une situation macroéconomique et d’un contexte géopolitique pour le moins incertain, tout en précisant que les acquéreurs ont repris le contrôle et négocient davantage sur les prix. Les projections sur un an au T4 2022 sont les suivantes : France métropolitaine Province Ile-de-France Appartements +4,5 % +6,9 % +1,5 % Maisons +6,6 % +7,3 % +3,1 % source Notaires en France Baisse des achats immobiliers La capacité d’emprunt des ménages s’est contractée en 2022. Pour un crédit calculé sur 20 ans avec un taux moyen débiteur, sans apport propre, au taux fixe d’assurance de 0,36%, en 2022 les emprunteurs pourraient financer un logement moyen de 80m2 contre 84m2 en 2021. Cette baisse ne s’était pas vue depuis 15 ans. Par segment de logement, la surface finançable est de : Pour un appartement ancien : 43m2 en 2022 contre 44m2 en 2021 Pour une maison ancienne : 113m2 contre 123m2 en 2021. La perte de surface finançable s’explique par la détérioration des conditions d’emprunt avec des taux d’intérêt en constante hausse en 2022 combiné avec les prix des logements, qui ne faiblit pas. Autre fait notable, l’importance de l’étiquette énergétique sur les transactions de logements anciens. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour l’obtention de votre prêt. La montée en flèche des coûts énergétiques et le durcissement des réglementations qui pèsent sur les propriétaires ont amené un nombre accru de passoires thermiques sur le marché. Fin 2022, les logements classés F et G sur le barème DPE (Diagnostic de Performance Energétique) représentaient 17 % des ventes du secteur ancien, contre 11 % au troisième trimestre 2021 et en 2020.