L’octroi de crédits immobiliers est réglementé depuis trois ans. Des critères stricts sont imposés aux banques, mais une marge de manœuvre leur est laissée pour le financement des résidences principales et des primo-accédants. Une flexibilité que certaines entreprises n’utilisent pas et préfèrent financer les « bons clients ». Il suffisait d’obtenir un rappel à l’ordre du régulateur.
Sommaire
Normes d’octroi des crédits immobiliers
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a défini des critères d’octroi de crédits immobiliers afin d’éviter une éventuelle surchauffe du marché, qui se caractérisait alors par une répartition totalement effrénée des financements. Il n’était pas rare à l’époque d’emprunter plus de 35% de dette sur de très longues durées pouvant aller jusqu’à 35 ans. La surveillance prudentielle des crédits immobiliers visant à mieux maîtriser les risques de défaut, la France étant un modèle en la matière avec moins de 1% de crédits défaillants.
Au 1er janvier 2020, le HCSF recommandait aux banques de se conformer aux 3 règles suivantes :
Les retours de terrain ont conduit le régulateur à assouplir ces règles à partir du 1er janvier 2021, portant le taux d’endettement à 35% du résultat net avant impôts, avec l’inclusion de l’assurance emprunteur. La durée maximale d’amortissement reste de 25 ans, mais peut être allongée en cas d’achat neuf (VEFA) ou de gros travaux de rénovation (min. La dernière règle reste inchangée.
Simples recommandations au départ, ces règles deviendront des normes à partir du 1er janvier 2022 : la réglementation des prêts hypothécaires sera imposée aux banques par la loi, ce qui signifie qu’elles risquent des sanctions en cas de défaut. .
Cependant, dès l’entrée en vigueur de ces critères d’éligibilité, le HCSF leur avait laissé une certaine marge de manœuvre : les banques ont la possibilité de s’écarter jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle des normes, à la double condition qu’à ce volume 80 % de les prêts financent des résidences principales hors-clou, dont 30% sont des primo-accédants.
Le crédit immobilier réservé aux ménages aisés
La mise en place de ces normes d’octroi obligatoires a orienté la production de crédits immobiliers vers des emprunteurs disposant de revenus confortables et d’un apport personnel important, qui peuvent emprunter aux taux d’intérêt les plus bas sur la durée la plus courte.
Les jeunes ménages qui démarrent une vie active avec peu ou pas d’épargne sont défavorisés. La marge de flexibilité votée par le HCSF est pour eux, elle devrait faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, mais certaines banques ne joueraient pas le jeu.
Lors de sa réunion de mardi, le HCSF a estimé que les normes sont globalement respectées, mais a regretté qu’une minorité d’établissements ne compromettent pas la flexibilité qui leur est offerte dans le financement des résidences principales et des primo-accédants, préférant leur clientèle premium. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a pris « des mesures de tutelle à l’encontre des établissements non conformes ». Le HCSF a également décidé d’augmenter le ratio de réserve de protection de crédit de 0,5% à 1% (coussin de fonds propres contracyclique pour les banques) car les risques financiers persistent.
Dans son dernier rapport mensuel, l’Observatoire Crédit Logement/CSA témoigne de cet éviction des moindres, pointant que les ménages à faible autocontribution ou dont le niveau de revenu est insuffisant pour répondre aux exigences de ratio d’effort, outre les difficultés croissantes rencontrées dans l’accès au crédit, entraînant un déplacement de la demande vers les tranches de revenu supérieures.
Peut-on reprocher aux banques de cibler les meilleurs profils alors que la plupart d’entre elles coupent le robinet des prêts à cause du taux d’attrition qui exclut de plus en plus de monde ? Le régulateur ignore le problème d’usure non résolu qui est devenu un frein à l’entrée en 2022. La mauvaise détermination des taux d’usure, calculés trimestriellement, nécessite une réforme d’urgence, que le fisc semble peu susceptible de mettre en œuvre en 2023, malgré l’aveu par le ministre du logement Olivier Klein d’un réel dysfonctionnement du dispositif tarifaire légal.
Dernières publications
Immobilier : vers une baisse des prix en 2023 ?
Le marché immobilier connaîtra une année 2022 compliquée, entre la hausse constante des taux de crédit, celle des prix de l’immobilier et le problème des taux d’attrition. Le millésime 2023 s’annonce-t-il plus lumineux ? Selon les prévisions des notaires, les acquéreurs l’emporteront lorsque le crédit redeviendra accessible. Marché immobilier sous pression Quand l’immobilier s’en va, tout s’en va ! Derrière cette citation cliché se cachent des faits qui la confirment. Après une année 2021 où tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers ont explosé, 2022 fera face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine, qui alimente l’inflation et augmente tous les coûts celui des consommables, de l’énergie comme ça des coûts monétaires. En moins d’un an, les taux d’intérêt ont plus que doublé pour atteindre leur plus haut niveau en 7 ans. Le taux d’intérêt moyen sur 20 ans est progressivement passé de 1 % fin 2021 (hors assurance emprunteur et frais de garantie) à près de 2,50 % en décembre de cette année. Un phénomène inédit : de mémoire des courtiers, l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers n’a jamais été aussi soudaine et aussi rapide. Cependant, la hausse des taux d’intérêt est encore modérée. Un endettement de l’ordre de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat d’un bien. Ce qui pose problème, c’est l’usure, un système qui pénalise actuellement les ménages emprunteurs car il ne reflète pas la réalité locale. La méthode de calcul sur une base trimestrielle ne permet pas d’ajuster les taux d’usure au taux de progression des taux d’emprunt. Aménagés sur trois longs mois, les taux d’attrition créent un plafond de verre derrière lequel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, même si la solvabilité de l’emprunteur est irréprochable. Résultat : Une vente sur dix échoue à cause d’un refus de crédit, et dans plus de 60% des cas le veto d posé par le taux d’attrition excluant de plus en plus de personnes en décembre 2022. La contraction de l’activité est chiffrée par les notaires. Fin août 2022, 55% d’entre eux constatent une baisse d’activité, fin octobre c’est 64% et 71% s’attendent à une vraie baisse d’ici la fin de l’année. Faut-il s’attendre à une baisse des prix de l’immobilier en 2023 ? Avec le resserrement de l’accès au crédit immobilier, certains se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Malheureusement, cette situation pourrait caler en 2023. Les courtiers prévoient des taux supérieurs à 3 % peu avant de se stabiliser autour de 3,50 % au printemps prochain. Si les nouveaux taux d’usure attendus au premier trimestre 2023 n’augmentent pas significativement, la fenêtre de hausse des taux d’intérêt pourrait rapidement se refermer. Les acheteurs ont fait défaut en 2022 face à la hausse des taux d’intérêt et aux incertitudes liées au contexte socio-économique. D’autant plus que les prix n’ont pas baissé, une autre raison de la plus faible condition du marché immobilier. Les prix dans l’ancien ont augmenté de 6,8% sur un an au deuxième trimestre 2022 et sur la base des avant-contrats devraient afficher une hausse annuelle composée de 5,7% à fin décembre. Même si nous nous dirigeons vers des prix plus bas dans les grandes villes en 2023, il existe un décalage entre les prix proposés et les prix pratiqués. Avec tous ces facteurs combinés (conditions de crédit et hausse des prix de l’immobilier), le pouvoir d’achat des logements est en chute libre en 2022. Pour 2023, 54% des notaires prévoient une baisse des prix, tandis que 44% s’attendent à ce qu’ils restent aux niveaux actuels. Seuls 2% s’attendent à une augmentation. La prudence s’impose donc aux professionnels qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse des prix de l’immobilier. s. Les acheteurs auront donc le dessus en 2023 ll s’ils parviennent à sortir de leur attentisme parfaitement justifié face à la poursuite de la détérioration des conditions de crédit. Ne peut-on raisonnablement supposer que le frein au crédit est un moyen de freiner la hausse des prix de l’immobilier et de mieux contrôler l’inflation par capillarité ? Or, ce serait la faute des institutions d’abuser du système de l’usure à des fins de politique monétaire au détriment des ménages, qui voient dans l’accession à la propriété non seulement un moyen de se constituer un patrimoine, mais aussi de sortir du statut de locataire leur permettant in fine de garder le contrôle de leur pouvoir d’achat.
Assurance prêt immobilier : c’est Noël toute l’année avec la loi Lemoine 2022
En juin dernier, les législateurs ont fait un cadeau aux ménages emprunteurs. Avec la loi Lemoine, Noël est en avance, mais contrairement au jour férié du 25 décembre, changer d’assurance de prêt immobilier, c’est « quand on veut ». Détails de cette réforme qui a transformé le marché de l’assurance habitation et connu un succès sans précédent. Changer d’assurance emprunteur, c’est maintenant ! La loi Lemoine a été votée par le Parlement en février 2022 et est entrée en vigueur le 1er juin. Cette règle définitive en assurance emprunteur vise à rendre le marché, historiquement fermé aux bancassureurs, plus concurrentiel. La représentante Patricia Lemoine, qui prête son nom à cette loi, a réussi là où d’autres avaient échoué auparavant : faire en sorte que le droit de choisir librement l’assurance prêt hypothécaire soit effectif à tout moment, et non à l’échéance, en donnant le droit de modifier le contrat, et sans obligation de souscription minimum. Le marché de l’assurance emprunteur est capté à 87% par les banques, une position inhabituellement dominante, alors que les concurrents proposent des polices jusqu’à quatre fois moins chères. Etant donné qu’il est difficile pour l’emprunteur de souscrire l’assurance de son choix lors d’une demande de crédit immobilier, du fait des contraintes de temps, du manque d’information et/ou de la pression de la banque, la réglementation lui laisse la possibilité de renverser la situation en cours de prêt : changer d’assurance prêt immobilier, quand il veut, sans frais, en respectant une règle unique, l’équivalence des garanties. Par ailleurs, le législateur a renforcé les obligations imposées aux banques : formuler une réponse à une demande de remplacement/annulation dans un délai de 10 jours ouvrés, motiver chaque refus par écrit et en détail sur un seul document, rappeler à l’emprunteur son droit de changer d’assurance tous les ans el ceci à tout moment. Les banques qui ne se conforment pas à ces exigences réglementaires s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €. Le cadeau de la loi Lemoine : des économies importantes Changer d’assurance de prêt immobilier présente deux avantages : Réaliser des économies plus que significatives : le gain moyen est de 10 000 € sur la durée de vie restante d’un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans en souscrivant une assurance bancaire dans les trois ans la remplacer avec une offre alternative. Etre mieux protégé : Les contrats externes sont sur-mesure et s’adaptent parfaitement au profil de l’emprunteur, avec une tarification ajustée où l’assurance groupe bancaire est mutualisée et propose un tarif standard. Changer d’assurance réduit le coût global de votre prêt. Consultez notre Baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour voir tous les avantages financiers de la démarche. La règle d’or est la suivante : plus vous changez tôt, plus l’épargne est élevée avec la même cote de crédit, les coûts de l’assurance hypothécaire étant calculés sur le capital restant dû. A l’heure de l’inflation, où chacun essaie de maintenir son pouvoir d’achat, la loi Lemoine offre aux ménages emprunteurs la possibilité de récupérer entre 50 et 100 euros par mois simplement en changeant d’assurance de prêt immobilier. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, si vous le souhaitez, vous pouvez résilier l’assurance de votre banque sans avoir à justifier votre demande pour gagner des dizaines d’euros par mois. Le succès de la loi Lemoine A qui profitera la loi Lemoine ? Presque tous les emprunteurs. Pour savoir si vous pouvez réduire le coût de votre assurance en changeant de formule, faites des simulations en ligne et comparez les offres grâce à un comparateur d’assurance PR. êt immobilier, une sc Un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès à de multiples offres en quelques clics. Avec ce FSI (Fiche d’Information Standardisée) comparez les garanties des différents contrats et choisissez la formule la plus compétitive qui offre un niveau de garantie similaire à celui du contrat bancaire. Pour éviter les malentendus et obtenir l’approbation de votre demande de changement par la banque immédiatement, faites-vous aider par un courtier en assurance hypothécaire. C’est gratuit ! La notion d’équivalence de garantie étant loin d’être complexe, cet expert pourra vous guider vers un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Tout nouvel emprunteur peut changer d’assurance à tout moment depuis le 1er juin 2022. Le dispositif est accordé à tous depuis le 1er septembre, quelle que soit la durée du prêt. Et il fonctionne ! Il faut dire qu’une loi, dans des cas exceptionnels, réussit en un clin d’œil et immédiatement. Depuis le 1er septembre, c’est le boom de l’assurance financement construction ! Le courtier Magnolia.fr génère désormais 80% de ses revenus grâce au changement de contrat, contre 20% auparavant. Des dizaines de milliers de ménages emprunteurs ont choisi ce dispositif simple et gratuit qui leur permet de réduire significativement le coût d’un produit restreint, l’assurance de prêt immobilier.
Crédit immobilier : toujours plus d’exclus en décembre 2022 à cause du taux d’usure
Les taux d’intérêt ont continué d’augmenter en décembre, entraînant de nouveaux refus de prêts en raison de l’effet de ciseau d’une usure stagnante. La situation est sans précédent, elle préoccupe particulièrement toute une industrie, des demandeurs de prêt aux courtiers, en passant par les banques et la construction. 2023 est attendue avec impatience si un changement de paradigme a lieu. Hypothèque : doubler le prix en un an La hausse des taux de crédit est le sujet qui ne cesse d’ébranler l’écosystème hypothécaire. En un an, les taux d’intérêt moyens sont passés de 1 % à près de 2,50 % (hors assurance emprunteur et frais de caution). Les valeurs ont plus que doublé et la situation ne devrait pas s’améliorer car les courtiers en crédit prévoient des taux d’intérêt de plus de 3 % prochainement. En supposant un versement mensuel de 1 000 € sur 20 ans (hors assurance emprunteur, garantie et frais de dossier), la hausse du taux impacte la capacité d’emprunt comme suit : Décembre 2021 Décembre 2022 Avril 2023 Taux d’emprunt 1 % 2,50 % 3,50 % Montant empruntable 217 441 € 188 713 € 172 425 Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et depuis le début des années 2000 la hausse n’a jamais été aussi brutale qu’en 2022. Cette évolution est évidemment préjudiciable aux projets immobiliers. L’augmentation des loyers en espèces freine les ménages plus modestes, d’autres baissent leurs droits d’achat, mais beaucoup se voient objectivement ne pas toucher d’intérêts par le biais du taux d’attrition, le vrai problème de 2022 par rapport au niveau des taux d’intérêt, la façon dont le marché ralentit. Double pénalité pour les emprunteurs Pour rester endettés, les ménages sont contraints de réduire le montant qu’ils souhaitent emprunter. Le règlement en vigueur ne doit pas dépasser un taux d’endettement de 35% du revenu net, assurance emprunteur comprise, et ce, sans réaliser le concept du repos à la vie. La hausse des taux d’intérêt tire vers le bas la capacité d’endettement, mais le seuil de 35 % n’est pas le seul critère qui ouvre l’accès au crédit. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), véritable indicateur du coût final d’un crédit immobilier, ne doit pas dépasser le taux d’amortissement sur la période considérée. Pour le quatrième et dernier trimestre 2022, le taux maximum légal est fixé par la Banque de France à 3,05 % pour les prêts d’une maturité de 20 ans et plus et à 3,03 % pour les maturités plus courtes. Les banques sont également contraintes par l’usure, qui freine leur volonté d’ajuster leurs barèmes en réponse aux évolutions monétaires. Les taux d’intérêt sur les prêts seraient alors plus élevés qu’ils ne le sont aujourd’hui si l’usure suivait le cours naturel des taux d’intérêt. En conséquence, les banques arrêtent de prêter jusqu’à ce qu’elles puissent distribuer des financements à des conditions qui leur permettent de dégager une marge. Aujourd’hui, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de crédit, et la plupart des échecs sont dus à l’usure. Réformer l’usure de toute urgence Malheureusement, les changements pour 2023 dans le secteur immobilier n’incluent aucune forme de réforme de l’usure. La Banque de France continuera de calculer les taux d’usure sur une base trimestrielle, malgré les appels constants des courtiers, des banques et plus récemment des notaires pour refondre un système dysfonctionnel qui ne protège pas les emprunteurs des pratiques bancaires abusives mais empêche au contraire l’accès à la propriété quels que soient les critères de solvabilité . Les nouveaux taux d’usure seront introduits à partir du 1er janvier 2023. Dans le meilleur des cas, le taux d’utilisation des prêts à 20 ans et plus devrait être légèrement supérieur à 3,50 %, une revalorisation qui pourrait ouvrir l’accès au crédit pendant un certain temps avant que les taux d’intérêt ne remontent davantage.