La Fnaim a pour objectif de proposer la portabilité du prêt de l’État, un outil bancaire moins utilisé qui permet de conserver l’avantage d’un taux attractif adossé à un premier bien pour financer un second bien. En période de forte hausse des taux d’intérêt, ce montage financier peut permettre de surmonter certaines difficultés d’accès à un crédit immobilier, exacerbées par de faibles taux d’usure.
Sommaire
Qu’est-ce que la portabilité de prêt ?
Dans le cadre du conseil national de réaménagement dédié au logement, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a présenté mardi 6 décembre diverses propositions à la délégation du ministre de la Ville et du Logement Olivier Klein, pour sauver le marché d’une crise de plein fouet. crise , marquée par une baisse du nombre de transactions , l’accès des banques au crédit est entravé par la hausse des taux d’intérêt et les problèmes d’usure, sans oublier le grand défi de la rénovation énergétique.
Parmi ces propositions, la portabilité des prêts immobiliers, également appelée transférabilité des prêts, est un dispositif ingénieux qui n’a rien de nouveau, mais que les banques ont hésité à mettre en place et pour cause.
Le montage financier consiste à maintenir votre crédit en parfait état pour financer d’autres biens que ceux soutenus par ce prêt. Il a été arrangé lors du premier événement de revente de propriété pour en acheter un nouveau. Concrètement, vous conservez le capital emprunté initial, qui peut ainsi apporter un apport personnel, et vous le complétez si nécessaire par des emprunts complémentaires. Au lieu de rembourser le prêt actuel et d’en contracter un nouveau, vous le transférez de l’ancien bien au nouveau.
Sous réserve que l’offre initiale de prêt comporte une clause de cessibilité, vous bénéficiez des avantages de cet outil :
La portabilité peut également profiter à vos acheteurs de propriété. Si vous ne rachetez pas le bien avec le recul, vous n’avez plus besoin de votre prêt, mais vous en faites profiter la personne qui a acheté votre bien, et qui reprend ensuite le crédit sous certaines conditions.
Faire des économies avec la portabilité de prêt
Si vous contractez un prêt immobilier fin 2021 au taux incroyable de 1% pendant 20 ans, la portabilité du prêt vous permettra de conserver le même taux pour les acquisitions immobilières neuves à crédit. Intéressant en cette période où les taux étaient à leur plus haut niveau depuis 7 ans. Vous mesurez les économies que vous pouvez réaliser grâce à un transfert de prêt tout en conservant les conditions de la préférence de prêt initiale.
Comme nous l’avons vu plus haut, une clause de transfert doit être incluse dans l’offre de prêt pour bénéficier de cette option. Il s’agit d’un élément de négociation important qui s’obtient plus facilement par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires intermédiaires. D’autres conditions doivent être remplies pour bénéficier de la portabilité :
Si le prêt immobilier est garanti par une hypothèque ou un privilège d’un prêteur, qui sont les deux sûretés réelles attachées à la propriété, vous devrez payer des frais de mainlevée et souscrire une nouvelle garantie pour la nouvelle maison.
Toutes les banques n’offrent pas la possibilité de transférer une hypothèque ; la plupart n’étaient pas rentables, car malgré la complexité de leur montage financier se heurtant à des inconvénients, les anciens prêts étaient moins rentables que les nouveaux.
Portabilité de prêt : faciliter l’accès au crédit immobilier en 2023
La solution proposée par la Fnaim pourrait permettre de fluidifier la distribution des crédits immobiliers, alors que les montants de financement ont baissé de plus d’un tiers en un an. La réforme du riba étant toujours en suspens, la portabilité des prêts pourrait faciliter l’accès au crédit immobilier, entravé depuis des mois par un système réglementaire dysfonctionnel. Aujourd’hui, les banques ne prêtent plus, ou presque, car elles ne peuvent pas augmenter les taux des crédits immobiliers en raison du contexte monétaire à cause du plafonnement de l’usure.
De nombreux emprunteurs ont été bloqués par les taux d’usure en décembre 2022, une situation faussée qui a malheureusement duré longtemps compte tenu de l’immobilisme des pouvoirs publics. Alors que le pouvoir d’achat immobilier s’effondre en 2022, le recours à une clause de cession de crédit permet aux détenteurs de crédits immobiliers de continuer à s’endetter à moindre coût, tout en renforçant leur patrimoine. Dans une période où le pouvoir d’achat était en collision directe avec l’inflation, l’idée de la portabilité des prêts était plus que séduisante.
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Immobilier : quels changements pour 2023 ?
L’année 2022 touche à sa fin et dans le secteur immobilier elle sera encore marquée par de fortes hausses des taux d’intérêt et des problèmes liés à l’usure, deux phénomènes conjugués qui ont grippé l’accès au crédit et été reporté sine die. projet. Qu’en sera-t-il en 2023, entre évolutions réglementaires et craintes d’une dégradation du contexte monétaire ? Un accès difficile au crédit immobilier en 2022 Depuis des mois, depuis le printemps 2022 précisément, les conditions de crédit se sont détériorées, sur fond de forte poussée de l’inflation et de la politique monétaire moins accommodante de la Banque centrale européenne. Le taux moyen a progressivement diminué passant de 1,05% en janvier (hors assurance emprunteur et frais de sécurité) à 2,25% en novembre 2022 (données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et on se dirige vers des taux supérieurs à 3% dès le premier trimestre 2023. La réforme du Riba en 2023 Cette hausse du coût des loyers entraîne une baisse du pouvoir d’achat des ménages emprunteurs d’environ 15%, d’autant plus préjudiciable que les prix de l’immobilier ne faiblissent pas, même si l’on observe l’amorce d’une baisse des prix dans les grandes villes. La situation ne serait pas si dramatique si elle n’était encombrée d’une réglementation obsolète de l’usure, totalement déconnectée des réalités du terrain. Le mode de calcul trimestriel va bien trop loin derrière les taux du marché, qui n’ont cessé d’augmenter depuis janvier 2022. 2022, l’année du refus de crédit immobilier raison étant l’APR au-delà du niveau d’usure. Pour alerter les pouvoirs publics sur ce phénomène incontournable, un site internet Cafpi dédié aux refus de prêt a cependant été créé en septembre dernier, qui présente des témoignages de ménages ayant fait faillite en raison de problèmes d’usure. Accès au crédit immobilier en 2023 Hausse des taux d’intérêt sur les crédits, dysfonctionnement de l’usure et du personnel Le ndar imposé aux dons forme le triangle des Bermudes où disparaissent les projets immobiliers des ménages français. Faut-il attendre 2023 pour s’engager ? Les conditions de crédit devraient encore se détériorer. La BCE augmentera son taux de refinancement en décembre et la Banque de France n’a pas l’intention de réformer l’usure pour l’instant ni d’assouplir les règles d’octroi (le taux d’endettement maximum est de 35 % et le délai de paiement est limité à 25 ans). Un assouplissement relatif aura lieu le 1er janvier 2023 avec de nouveaux taux d’intérêt, mais pourrait être de courte durée si les taux continuent d’augmenter. La révolution juridique 2022 de Lemoine est ternie par le blocage des crédits immobiliers, mais elle permettra la loi Lemoine, un outil révolutionnaire qui autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment à partir de septembre 2022, sans attendre d’échéance ni observer de délai de préavis. Sorti des lois Hamon et Bourquin, qui avaient montré leurs lacunes et n’avaient pas réussi à ouvrir le marché de l’assurance emprunteur malgré le principe du libre choix du contrat instauré depuis 2010. Les banques détiennent toujours 87 % des cotisations annuelles, mais le boom de L’évolution de l’assurance prêt immobilier suggère que les assureurs alternatifs ont commencé à grignoter des parts de marché au profit de l’emprunt des ménages. La loi Lemoine se veut aussi un dispositif inclusif en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant leur 60e anniversaire. e emprunteurs et en renforçant le droit à l’oubli dont l’accès est désormais possible après 5 ans. Les évolutions réglementaires en 2023 Les aides publiques L’avenir du PTZ et du Pinel en 2023 est au mieux incertain, mais les deux dispositifs sont finalement retenus, mais sans conserver les avantages de la version précédente. PTZ ou Prêt à Taux Zéro, destiné aux primo-accédants de la résidence principale, prolongé jusqu’à 31 décembre 2023, mais les conditions d’accès vont changer : le nombre de ressources examinées est à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus à l’année N-2. Il est également possible d’attribuer le PTZ en fonction du niveau de performance énergétique. La décision d’exécution est attendue. Le taux réduit d’imposition de Pinel, qui est réservé aux investisseurs, sera réduit en 2023, puis en 2024. Seuls certains logements neufs répondant à certains critères environnementaux sont éligibles à Pinel Plus, qui offrira les mêmes carottes fiscales qu’en 2022. filtre thermique Les propriétaires énergivores sont dans le collimateur du gouvernement. En 2023, les filtres thermiques, c’est-à-dire les biens classés F ou G sur le barème DPE, seront limités par de nouvelles règles issues de la loi Climat : Interdiction de louer des maisons de classe G dont le taux de consommation est supérieur à 450 kWh/an à compter de janvier 1er 2022 Obligation de réaliser un audit énergétique de toutes les ventes de logements de classe F ou G à partir du 1er avril 2023. L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens désormais jugés obscènes au regard des nouvelles normes, notamment en utilisant MaPrimRénov’ , le centre d’aide à la rénovation énergétique. 2022 a également révélé un diagnostic immobilier qui rend compte du prêt, l’emprunteur doit être en mesure de financer les travaux destinés à requalifier le bien. Taxes foncières Attention aux taxes foncières en 2023 ! Cela pèsera sur le pouvoir d’achat de tous les ménages propriétaires de leur logement. Les emprunteurs potentiels devraient également en tenir compte dans leurs projets. S’il est possible de faire des économies sur les assurances et le crédit, il est malheureusement impossible d’éviter cette taxe, contrairement à la taxe d’habitation qui a été supprimée pour tous à partir du 1er janvier 2023.
Loi Lemoine 2022 : le boom du changement d’assurance de prêt immobilier
Trois mois après la promulgation de la loi Lemoine, c’est le succès. Les emprunteurs profitent pleinement des opportunités qui leur sont offertes pour changer d’assurance de prêt à tout moment pour faire des économies et être mieux protégés. Chez les courtiers, les demandes affluent depuis le 1er septembre, comme Magnolia.fr, qui a vu l’activité de changement de prêt bondir de 300%. Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet à tout nouvel emprunteur, à compter de cette date, de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et sans frais. Cette option est accordée à tous depuis le 1er septembre, quelle que soit l’antériorité du contrat. Auparavant, pour remplacer une assurance pendant le prêt, il fallait appliquer : la loi Hamon pendant les douze premiers mois d’un prêt loi Bourquin dépassant un an, en respectant la date d’expiration et le délai de notification. Force est de constater que la réglementation de l’époque ne permettait pas un changement facile, les banques ne s’abstenant pas d’exploiter les vides juridiques pour entraver le droit au libre choix de l’assurance de prêt immobilier, privant ainsi les emprunteurs d’importantes économies. Pour rappel, souscrire une assurance dans le cadre d’un prêt immobilier n’est pas une obligation légale, mais est systématiquement exigé par les banques pour garantir le montant prêté en cas d’aléas de la vie de l’assuré (décès, invalidité et invalidité). ). En effet, en tant que produit limité, l’assurance de prêt doit être librement sélectionnable, mais aussi remplacée uniquement pendant le prêt sans remettre en cause la protection offerte aux prêteurs et aux emprunteurs. Ce que le système n’a pas réussi à construire depuis 2010, c’est la loi Lemoine qui va y pourvoir : libéraliser le marché de l’assurance de prêt immobilier, jusqu’à présent détenu à 87 % par les banques-assurances. Sauf avec la loi de Lemoine Dans le contexte d’évolution de l’inflation, qui n’existait pas au moment où la loi a commencé ou même était en vigueur adoption, changer d’assurance emprunteur dans le temps permet de réaliser des économies plus que substantielles. Un calcul simple illustre l’intérêt de changer d’assurance en cours de prêt : Pour un prêt de 190 000 € souscrit en 2020, changer de banque assurance avec des offres alternatives a permis de diviser par 3 le coût de l’assurance et d’économiser près de 10 000 € sur le reste de la durée du prêt. Les bénéfices peuvent être plus importants avec des montants plus élevés et une durée plus longue. L’important est d’amorcer le changement le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour voir tous les avantages financiers de la loi Lemoine. Changer d’assurance permet également d’être couvert selon son profil, où les contrats du groupe bancaire sont mutualisés. Découvrez tous les avantages de la délégation d’assurance de prêt en 2022 et engagez sans tarder le processus de changement de contrat pour optimiser les économies potentielles. Entre le 1er septembre, date d’entrée en vigueur du changement de l’assurance de prêt immobilier pour tous, et fin novembre, le courtier Magnolia.fr a vu les demandes de résiliation/remplacement augmenter de 300 %. Ainsi, 80 000 emprunteurs peuvent bénéficier d’offres déléguées moins chères que la bancassurance, et dans de nombreux cas, avec une couverture plus protectrice. Faites comme eux : profitez dès maintenant de la loi de Lemoine et utilisez le comparateur assurance pret habitation pour enchérir sur la concurrence. En conséquence, des centaines voire des milliers d’économies sont! La loi Lemoine a apporté une réponse directe à la préservation du pouvoir d’achat des ménages emprunteurs et n’a rien coûté aux finances publiques.
Assurance prêt immobilier et VIH : ce qui change en 2022
Le 1er décembre est célébré comme la Journée mondiale de lutte contre le sida. En France, environ 173 000 personnes sont séropositives et pour elles, malgré les avancées médicales, le financement de projets immobiliers reste une véritable barrière, tant l’accès à l’assurance emprunteur est compliqué. Les récentes modifications de la convention Aeras leur facilitent la tâche et la loi Lemoine de juin 2022 permet, sous condition, de souscrire une assurance sans questionnaire de santé. Explication. Crédit immobilier et VIH : s’assurer sans exclusion En mars 2021, l’accord Aeras (S’assurer et emprunter avec risque santé aggravé) a assoupli les critères d’accès à l’assurance de prêt pour les personnes atteintes du VIH (Virus de l’Immunodéficience Humaine). Grâce à la mobilisation des associations de lutte contre le sida depuis plusieurs années, le dispositif a validé un nouveau réseau de référence. La première en 2017 a montré ses limites, se révélant inefficace, car peu de personnes séropositives remplissaient les critères requis. La plupart des assurances de prêt immobilier ne proposent qu’une garantie décès, hors incapacité de travail et invalidité, ce qui réduit drastiquement la couverture. La surévaluation du risque que représenterait un porteur du VIH pour les compagnies d’assurance rend impossible tout projet immobilier ou professionnel financé à crédit, alors que l’espérance de vie de ces personnes rattrape désormais celle de la population générale. Depuis mars 2021, la convention Aeras, dispositif inclusif qui continue d’évoluer au fur et à mesure de l’avancée des traitements, permet aux personnes vivant avec le VIH, ainsi qu’à celles qui développent une leucémie lymphoïde chronique sans traitement, d’accéder plus facilement à l’assurance et au crédit sous certaines conditions. Assurance emprunteur et Réseau de référence VIH Le mois de mars 2021 a apporté les changements suivants : Les critères relatifs à la consommation de drogues et autres substances illicites ont été abandonnés. Les critères d’absence de stade SIDA ont été remplacés par des conditions en l’absence d’infections opportunistes à ce moment. L’état du nombre de lymphocytes CD4 au-dessus du seuil de 350/mm3 diminue. Les patients doivent démontrer un contrôle étroit de la charge virale, indétectable, douze mois après le début du traitement ; Le taux de CD4 doit être supérieur ou égal à 500 CD4/mm3 dans les 24 mois précédant la souscription à l’assurance. La durée maximale entre le début du traitement anti-VIH et la fin du contrat d’assurance a été portée de 27 à 35 ans, la couverture du crédit étant toujours limitée à 25 ans. Les conditions d’acceptation par l’assureur sont les suivantes : L’accès à l’assurance est possible dans un délai de 2 ans après le diagnostic. L’assurance vie et la PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) s’accompagnent d’une surprime pouvant aller jusqu’à 100%. La garantie spéciale invalidité (SRG) s’accompagne d’une surprime plafonnée à 100 %. Assurance emprunteurs et leucémie lymphoïde chronique Les patients atteints de leucémie lymphoïde chronique doivent répondre à certains critères d’éligibilité : Avoir entre 25 et 70 ans Être au stade A de la classification de Binet (degré d’atteinte des différentes zones du tissu lymphoïde) Avoir un nombre de lymphocytes inférieur à 15 000 mm3 Avoir un statut IGVH muté (meilleur taux de survie à long terme). Des garanties décès et PTIA, ainsi que des garanties spéciales invalidité (SRG) sont alors prévues pour une durée de prêt maximale de 15 ans, avec un taux de surprime plafonné à 100 %. Le VIH et la nouvelle grille de référence 2022 Depuis le 1er octobre 2022, les critères cliniques d’accès à l’assurance emprunteur pour les porteurs du VIH, déjà assoupli en mars 2021, sont à nouveau assouplies : Transfert de l’infection à VIH de la rubrique 2 à la rubrique 1 des résultats de la grille de référence sans surprimes et exception de responsabilité. Les critères de début de traitement après 2005 ont été supprimés. La durée d’observation de la réponse au traitement est passée de deux à un an. Les questions concernant la consommation de tabac et les doses de cotinine dans l’urine ont disparu de Questionnaire de santé de l’assurance prêt immobilier. Par ailleurs, le plafond de prêt pour bénéficier de la convention Aeras a été relevé de 320 000 € à 420 000 € par créancier hypothécaire. Loi Lemoine et accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé Depuis le 1er juin 2022, les personnes touchées par la maladie, quelle que soit la pathologie en cause, peuvent accéder à l’assurance de prêt immobilier sans avoir à remplir de questionnaire de santé. Adoptée en février dernier, la loi Lemoine interdit aux compagnies d’assurance de rechercher toute information relative à la santé de l’emprunteur si deux des conditions suivantes sont réunies : La part assurée du contrat de crédit cumulé est inférieure à 200 000 € (400 000 € en cas de prêt avec une quote-part d’assurance de 50% pour chaque tête). La date limite de remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. L’absence de questionnaire médical ne s’applique qu’aux prêts immobiliers destinés à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte résidentiel et professionnel. Ainsi, les personnes vivant avec le VIH peuvent souscrire une assurance prêt immobilier sans avoir à informer l’assureur de leur état de santé, ce qui leur permet d’être couvertes sans surprimes ni exclusions, quel que soit le stade de la maladie, car les risques sanitaires sont inconnus. compagnie d’assurance. La loi Lemoine permet également à tout emprunteur de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment. Une possibilité est ainsi donnée aux personnes stigmatisées par la maladie de résilier leur contrat onéreux pour le remplacer par une offre moins onéreuse avec une couverture équivalente, et, si elles remplissent les critères d’éligibilité, de souscrire une assurance sans questionnaire de santé. Quel que soit son profil, chaque emprunteur peut profiter des avantages de la délégation assurance prêt habitation et faire des économies grâce à la loi Lemoine de 2022. En utilisant un comparateur d’assurance p prêts immobiliers, chacun peut soumissionner au concours et choisir le contrat le plus compétitif adapté à sa situation.