L’accès aux prêts immobiliers devrait expirer en 2022, jusqu’à sa clôture à la fin de l’année en raison d’un environnement financier qui met les banques hors d’état de ce produit. Les prix vont continuer à grimper début 2023, avant que les autorités financières ne prévoient de modifier les règles de prêt, ou de rétablir le système des taux d’intérêt, principal frein au crédit immobilier en 2022. Le froid va continuer !
Les freins au crédit immobilier en 2022
L’année 2022 restera un millésime sans précédent dans l’histoire de la guerre aux portes de l’Europe, qui renchérit le prix et augmente tous les coûts. Le secteur agricole fait les frais du conflit. Les taux d’intérêt sont en hausse depuis février dernier et sont à un plus haut depuis 7 ans. Il a plus que doublé en moins d’un an, passant de 1 % en moyenne sur 20 ans à près de 2,50 % en décembre (hors assurance de prêt et frais de caution).
La forte hausse des taux d’intérêt indique le problème des taux d’intérêt, une mesure censée protéger les emprunteurs des pratiques prédatrices, mais qui est opérée en bloc par une méthode calculée qui ne correspond pas à la réalité du terrain. Les familles ne pourront plus emprunter, non pas parce qu’elles n’ont pas payé, mais parce que le taux d’attrition n’est pas égal à la hausse des taux d’intérêt.
Les informations surprenantes des notaires montrent cependant la solidité qui était là, prédisant un nombre de transactions foncières supérieur à un million en 2022, qui reste élevé. C’est un exemple ridicule, car la baisse est nette depuis la rentrée en septembre : la production de crédits immobiliers a chuté de 37 % sur les trois derniers mois selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement. La hausse trimestrielle des taux d’intérêt au 1er octobre a creusé un trou, qui a été rapidement comblé par la hausse continue des coûts d’emprunt.
Le crédit immobilier volontairement rationné en 2022 ?
En décembre 2022, les banques ont fermé le pipeline de crédit et les excédents ont fait de plus en plus d’exclus. Cependant, le Haut Conseil de Stabilité Financière réduit le risque, jugeant le marché immobilier français grâce à des taux d’intérêt bien inférieurs à ceux de nos voisins européens.
Il n’y a pas d’aveugle pire que celui qui ne veut pas voir. En l’occurrence, l’inadéquation de l’ajustement des tarifs d’habillage, qui en 2022 est devenu le principal motif d’expulsion. En fait, la hausse des taux de crédit n’est pas causée par les autorités financières françaises, mais par les conditions financières internationales et européennes, régulées par les décisions des banques centrales et du marché du crédit. L’usure, en revanche, est un problème local, mais l’évolution des taux d’intérêt en 2023, importante pour la liquidité du marché de la dette, n’est pas dans les tuyaux du régulateur, bien qu’en signal d’alarme depuis juin dernier.
Fin novembre, le FMI (Fonds monétaire international) a également émis une recommandation aux autorités françaises, les exhortant à changer le mode de calcul des taux d’intérêt, afin d’éviter que les emprunteurs étrangers ne soient injustement exclus de l’accès au crédit. Force est de constater qu’il n’y a pas eu de réponse des autorités qui auraient travaillé sur le dossier depuis juin dernier.
Nous sommes entrés dans une politique de répartition des dettes foncières, les raisons de nous échapper, que vous soyez emprunteur, commerçant, agent immobilier, notaire, maison professionnelle ou encore banque. Serait-ce un moyen de lutter contre l’inflation en restreignant sciemment l’accès au crédit pour faire baisser les prix de l’immobilier ? La baisse des prix de l’immobilier en 2023 est un avis partagé par 54% des notaires, l’autre moitié s’appuyant sur le statu quo.
Les perspectives d’emprunt en 2023
Qu’ils sont loin de la France les propriétaires terriens que l’Etat appelle chaque année ! L’assiette de la dette est gelée depuis janvier 2020, en limitant le taux d’endettement à 35% des revenus, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement en 25 ans. L’accès au financement bancaire s’est alors resserré pour les jeunes et les familles modestes, ainsi que pour les investisseurs du marché locatif, et a été davantage ciblé sur les plus pauvres.
Dans son dernier rapport, le HCSF a déploré que la flexibilité accordée aux banques pour fournir des prêts non traditionnels ne réussisse pas pleinement à financer les résidences principales et les premiers acheteurs. Peut-on à juste titre reprocher à la banque de calculer le coût de l’argent pour les investisseurs, alors que ce dirigeant ne leur offre plus la perte du crédit immobilier le revenu espéré ?
Le dépassement du plafond de verre ne permet pas aux établissements de crédit d’ajuster leur structure tarifaire à des contraintes financières plus élevées et à des référentiels développés pour réduire la capacité d’emprunt des ménages dans une période de hausse du coût des crédits déjà pénalisée. D’un mécanisme qui vise à protéger les plus fragiles, l’excédent n’est plus efficace dans sa méthode trimestrielle et discriminatoire en cumulant l’assurance de prêt avec le TAEG, qui exclut les plus fragiles, malades et âgés.
Bien sûr, il faut attendre 2023 pour emprunter. La révision des taux d’intérêt au 1er janvier 2023 devrait être plus que nécessaire pour rouvrir l’accès au crédit, mais en l’absence de profonde réforme, les familles continueront de voir leur activité immobilière détruite par l’impact des ciseaux.
La base d’emprunt en 2023 continuera à accorder du crédit aux riches, qui peuvent apporter une contribution significative à l’équilibre. Selon le courtier Cafpi, un primo-accédant doit souscrire en moyenne plus de 60 000 € de cautions pour obtenir son crédit immobilier.