L’année 2022 sera marquée par une forte hausse des taux d’intérêt, ce qui a l’avantage de mettre en lumière le dysfonctionnement du taux d’usure. Les refus de prêts continuent d’augmenter et d’ici fin 2022, les banques renonceront purement et simplement à financer des projets de logement. Que se passera-t-il en 2023 ?
Des taux de crédit toujours plus hauts en 2023
En un an, la situation des prêts immobiliers a fait une énorme différence. De 1% fin décembre 2021 (hors assurance emprunteur et frais de sécurité), le taux moyen sur 20 ans a explosé à 2%, s’affichant fin 2022 autour de 2,50%. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les ménages ont emprunté en novembre dernier à un taux brut moyen de 2,25 % toutes durées confondues, à mille lieues du record de l’automne 2021 (1,06 %).
Bien que les taux d’intérêt n’aient pas vocation à rester bas, ils augmentent rapidement et sans relâche depuis février 2022, en lien avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Au plus haut depuis 7 ans, les taux devraient se situer autour de 3 % au premier trimestre 2023, avant de se stabiliser à 3,50 % au printemps.
source Observatoire Crédit Logement/CSA (chiffres hypothétiques pour janvier et avril 2023)
Cette évolution brutale est provoquée par un contexte monétaire dur, marqué par des dérives inflationnistes qui rendent les conditions de refinancement des banques de détail plus onéreuses, ce qui ne leur permet plus de générer des bénéfices sur de nouveaux crédits. Dernière sanction : la banque ferme le robinet du crédit en décembre 2022. Il faut aussi tenir compte de l’effet saisonnier : l’hiver n’est généralement pas propice à l’achat d’une maison, encore plus en 2022 où la hausse des coûts de l’énergie a mis un frein. dans des projets immobiliers, qu’il s’agisse d’accession à la propriété ou d’investissement locatif.
Pas de réforme de l’usure en 2023
Les banques sont en mode « pause », attendant bien et surtout que les taux d’intérêt cessent de bloquer l’accès aux crédits immobiliers. Le blocage ne vient pas de la hausse des taux de prêt, mais de la pérennité, qui ne peut être ajustée à la réalité du terrain car elle est calculée sur une base trimestrielle. Face à la volatilité sans précédent des taux d’intérêt en 2022, l’usure représentée par l’obsolescence et renouvelée tous les trimestres, qui limite l’accès au crédit immobilier, notamment pour les ménages à faible revenu, a été affectée par la subvention standard.
On ne prête qu’aux riches ! La plupart des banques qui ont accepté de financer des projets de logements en novembre et décembre ont exclu les ménages dont les revenus mensuels sont inférieurs à 5 000 €. Certains sont également appelés à être condamnés en décembre 2022 au motif que la flexibilité dont ils disposent pour octroyer des prêts immobiliers n’est pas suffisante pour bénéficier à la cible visée, qui est le financement de l’habitat principal et des premiers prêts.
La révision des taux d’attrition au 1er janvier 2023 devrait ouvrir une fenêtre d’opportunité pour les affaires en cours. Calculé sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) moyen donné, le taux d’usure du premier trimestre 2023 devrait logiquement augmenter et donner un écart plus important entre le plafond légal et le prix du marché. L’hypothèse optimiste est qu’ils remontent à 3,50 %, un rythme rapide qui peut être suffisant face à des hausses incessantes des taux d’intérêt.
Malgré les appels des courtiers, des banques et plus récemment des notaires, la Banque de France n’a pas l’intention de réformer l’usure à l’avenir. Il a ignoré la chute abyssale du nombre de prêts, estimant que le marché était dans une phase de normalisation.
Un apport personnel toujours plus important
Conjuguée à la norme d’octroi qui limite le taux d’endettement à 35% du revenu net, assurance emprunteur comprise, et le délai de paiement à 25 ans, la hausse du taux de prêt en 2022 a pour effet d’émettre un crédit sans apport personnel. Selon les courtiers In & Fi Crédits, premier acquéreur doit mettre sur la table un apport moyen de 38 600 € en novembre 2022, contre 29 600 € en début d’année, soit une augmentation de 30 %.
D’autres données montrent un niveau record de cotisations personnelles au premier semestre 2022. L’obligation imposée de cotisations personnelles a été confirmée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA avec une hausse de +11,1% sur un an entre janvier et novembre, quel que soit le profil de l’emprunteur en question.
L’histoire dit que l’accès au crédit logement est une barrière. Les armes qui seront prêtes à acheter une maison en 2023 doivent être davantage affûtées pour faire face au mouvement de hausse des taux, freins actionnés par l’usure, au niveau des prix immobiliers encore élevés et aux contraintes du nouvel environnement lourd. propriétaire