Crédit immobilier : qui est concerné par le taux d’usure en décembre 2022 ?

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Le problème des taux d’usure persiste sur le marché hypothécaire. Emprunter devient de plus en plus difficile, si bien que les notaires s’inquiètent dans leur dernier rapport économique de la baisse du nombre de transactions, qui est en partie liée à la réglementation sur les taux d’intérêt maximum autorisés, devenus désormais un moyen d’exclusion ‘.

Le marché du crédit immobilier au ralenti

Certains se demandent s’il faut attendre 2023 avant d’emprunter. La question est justifiée, car la situation est tendue entre la hausse continue des taux d’intérêt et la hausse toujours soutenue des prix de l’immobilier, même si les prix semblent commencer à baisser dans les grandes villes. Dès que la guerre a éclaté en Ukraine, les taux des crédits immobiliers ont frappé l’accélérateur, affichant des valeurs qui ont plus que doublé en un an.

Le taux moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 (hors coût de l’assurance emprunteur et du collatéral) à 2,23% en novembre 2022, ce qui limitera mécaniquement une demande habituée depuis quelques mois à des taux historiquement bas . Les taux de décembre 2022 sont toujours sur la tendance haussière. En conséquence, le crédit immobilier est sous-réglementé et l’obstacle n’est pas tant la hausse des taux d’intérêt que l’usure.

Prêts immobiliers sapés par l’usure

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux d’usure est de 3,05 % pour les prêts de 20 ans et plus, de 3,03 % pour les durées plus courtes. Selon la loi, ce taux d’intérêt est resté inchangé depuis le 1er octobre, une stagnation qui complique davantage l’accès au crédit dans une période de taux de prêt toujours plus élevés.

Même si le taux d’endettement respecte la règle (maximum 35% du revenu net, assurance emprunteur comprise), bon nombre de ménages se voient refuser un crédit bancaire car le taux d’intérêt proposé par la banque se rapproche dangereusement du seuil d’usure. , ce qui réduit les possibilités d’intégrer tous les autres frais nécessaires au moment du don (garantie, assurance, frais administratifs).

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Le vieil adage selon lequel on ne prête qu’aux riches trouve ici son expression la plus cruelle. Les banques affinent de plus en plus la sélection des dossiers et privilégient les ménages aisés qui peuvent apporter un apport personnel important (au moins 20% du montant de la transaction), disposer d’une épargne résiduelle suffisante (au moins 6 mensualités) et en même temps financer la rénovation du logement souhaité.

Nous avançons vers le marché immobilier à deux vitesses : d’un côté, les plus aisés, qui peuvent continuer à emprunter et contribuer à maintenir la pression sur les prix dans les zones tendues, se sont tournés vers le côté le plus favorable, de l’autre, les plus modestes . biens, mais exclus du crédit en raison d’un intérêt d’emprunt trop proche de l’usure. Il faut ajouter que le diagnostic immobilier est pris en compte pour obtenir un prêt, ce qui pénalise encore plus les ménages modestes.

Quel taux d’usure en janvier 2023 ?

Les nouveaux taux d’attrition seront imposés à partir du 1er janvier 2023. Ils devraient augmenter mécaniquement, compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt réels à partir d’octobre 2022. N’oubliez pas que les taux d’attrition hypothécaire sont calculés en fonction des taux d’intérêt effectifs moyens de chaque trimestre. donnée, puis augmentée d’un tiers. Cette méthode s’est révélée dysfonctionnelle, les taux d’intérêt des prêts n’ayant cessé d’augmenter depuis le début de l’année.

Les courtiers avertissent les autorités de la congestion du marché induite par l’usure, les banques arrêtent de prêter et les notaires comprennent le goulot d’étranglement, mais pour l’instant la Banque de France refuse de voir des problèmes avec cette méthodologie, estimant que le niveau se normalisera progressivement. Cependant, les chiffres sont persistants : une vente sur dix échoue en raison d’un refus de prêt et, dans la plupart des cas, la raison de l’échec est liée à l’attrition.

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Les ménages porteurs de projets immobiliers sont les otages d’un système archaïque qui devrait les protéger mais ne peut les garder que comme locataires, tandis que l’accès à l’immobilier est une couverture contre la dérive inflationniste grâce à l’écosystème positif du crédit à taux fixe en France.

Une collecte plus précise des taux d’intérêt moyens et une moindre répartition dans le temps sont nécessaires, mais rien ne bouge du côté des institutions financières, malgré l’appel des spécialistes à mettre en place immédiatement la réforme de l’attrition hypothécaire. À l’Assemblée nationale le 15 novembre, la ministre déléguée aux PME, au Commerce, à l’Artisanat et au Tourisme, Olivia Grégoire, a annoncé que le gouvernement apportera des modifications à l’accès au crédit en 2023. Doit-on essentiellement comprendre que l’ajustement naturel des taux d’attrition est suffisant pour que les ménages solvables financent leur projet immobilier ?

Dernier mot, l’assurance emprunteur, une protection obligatoire lors d’une demande de prêt immobilier, qui en 2022 va faire une véritable révolution grâce à la loi Lemoine. Plus que jamais, il est utile de souligner tous les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, qui est désormais devenue le seul levier d’épargne réelle qui réduit le TAEG et reste usé.