Crédit immobilier : souscrire une assurance emprunteur TAEG pour la maintenir obsolète d’ici 2022

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Depuis plusieurs mois, la question de l’usure est le sujet brûlant des crédits immobiliers. Les emprunteurs se retrouvent dans l’effet jackpot, pris entre la hausse brutale des taux d’intérêt et des taux d’usure trop bas. Les courtiers avertissent les administrations publiques d’un phénomène d’exclusion d’un grand nombre de ménages solvables et réclament, en vain, une réforme de l’usure pour éviter une crise du crédit qui bloquerait l’ensemble du marché immobilier. Certains suggèrent de ne pas intégrer l’assurance débiteur dans le TAEG pour ne pas dépasser le seuil d’usure.

Qu’est-ce que l’effet ciseau en crédit immobilier ?

Depuis que les taux d’intérêt augmentent, les demandeurs de crédit immobilier sont victimes de l’effet ciseau, un phénomène qui n’est pas nouveau, mais qui prend actuellement une ampleur sans précédent, oserons-nous dire une dimension politique, à une époque où bataille pour le pouvoir d’achat se joue en 2022.

Ces dernières années, les ciseaux du marché immobilier ont été grands ouverts, entre la baisse historique des taux d’intérêt et l’allongement de la durée de l’endettement. En 2008, un prêt de 200 000 € sur 20 ans vous a coûté environ 120 000 € d’intérêts ; fin 2021, le même prêt ne coûtait que 20 000 €. Parallèlement, le taux de dépôt à cette échéance est passé de 5 % à 1 % (hors coût de l’assurance de prêt immobilier et hors coût des titres). Les prix de l’immobilier ont sensiblement augmenté, mais les conditions de prêt hyper favorables depuis 2016 ont facilité l’accès à la propriété. Pour rappel, l’année 2021 a battu des records de transactions et de production de crédits immobiliers.

Nous assistons maintenant à l’effet négatif des ciseaux. Les taux d’intérêt augmentent et les taux d’attrition de 2022 ne suivent pas cette progression. L’évolution divergente de ces deux facteurs produit l’effet ciseau, phénomène redouté car il exclut un grand nombre de demandeurs de crédit, pas seulement les plus modestes.

Un calcul de l’usure hors sol

Le taux d’usure est le taux légal maximum que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un crédit. Il a été introduit pour prévenir d’éventuels abus bancaires. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) moyen accordé le trimestre précédent, majoré d’un tiers. Pour les prêts d’une durée égale ou supérieure à 20 ans, le taux d’attrition est fixé à 2,57 % pour le troisième trimestre 2022, contre 2,40 % au deuxième trimestre.

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Avec un taux brut d’environ 2% sur 20 ans, il est très difficile d’inclure dans le TAEG tous les autres frais liés à l’obtention du crédit : les frais de dossier, la garantie (hypothèque ou garantie bancaire), les autres frais annexes (expertise de du bien, les éventuels frais de courtage, d’ouverture et de tenue de compte) et l’assurance emprunteur qui représente le second coût après les intérêts.

Le problème n’est pas la hausse des taux, dont le niveau ne freine en rien le crédit, mais le mode de calcul de l’usure qui provoque un décalage avec les taux d’intérêt à l’instant T. Aucun ajustement n’est possible. Bien que la remontée des taux soit brutale, l’usure est toujours liée aux valeurs des trois derniers mois. La différence entre les taux d’intérêt et le taux d’usure pendant la période considérée devient si faible que la somme des frais incompressibles ne permet pas de respecter le seuil légal.

La délégation d’assurance de prêt immobilier est une solution pour réduire le TAEG. Avec des offres alternatives jusqu’à quatre fois moins chères que les contrats du groupe bancaire, les emprunteurs peuvent optimiser leur TAEG, mais l’équation reste trop compliquée pour rester sous le seuil d’attrition alors que l’espace se rétrécit.

Modifier le TAEG

Résultat, chez certains intermédiaires, près d’une demande sur deux est rejetée pour dépassement du taux d’attrition. L’hypothèque est devenue un mirage pour des milliers de foyers. Une aberration lorsque le candidat est parfaitement solvable et que le taux d’endettement reste bien en deçà des 35% réglementaires.

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Selon la réglementation établie par le Conseil Supérieur de Stabilité Financière, l’assurance prêt immobilier doit faire partie des dépenses incluses dans le TAEG. Il a été demandé aux banques d’ajouter ce coût dans le calcul du TAEG sous peine de sanctions administratives. Cependant, ils utilisent une parade qui consiste à dissocier la partie obligatoire de l’assurance (garantie décès/PTIA) de la partie facultative (invalidité et incapacité). Cela leur permet de retirer du TAEG la moitié, voire plus, du coût de l’assurance. L’outil de désinformation TAEG pour les banques ? Ce n’est pas nouveau !

Selon le courtier Securimut, cette méthode prête à l’emploi a réussi à réduire artificiellement les APR et ainsi à maintenir l’attrition à un niveau constamment bas, créant l’effet de mise en portefeuille décrit ci-dessus. Il propose que l’assurance emprunteur sorte du TAEG pour remédier immédiatement au problème d’attrition.

D’autres suggestions avaient déjà été faites au ministère de l’Économie et des Finances. Certains courtiers ont proposé d’augmenter les APR moyens de plus d’un tiers ou d’appliquer 100 à 200 points fixes supplémentaires au lieu d’un pourcentage qui n’offre une marge relative plus faible que plus l’APR est bas.

Chaque semaine, depuis mars 2022, des professionnels du crédit, courtiers de premier plan, se saisissent de la question de l’usure et alertent les administrations publiques sur le côté absurde d’une situation qui coupe le robinet du crédit immobilier au lieu d’inciter les ménages à accéder à la propriété tant que le les tarifs restent performants.

Le prochain rendez-vous pour l’usure est le 1er octobre et il y a fort à parier que rien ne sera réglé d’ici là. Pendant ce temps, les taux d’intérêt auront inévitablement augmenté, en corrélation avec la hausse des taux de la BCE fin juillet 2022, et pourraient atteindre 3 %, comme l’anticipent de nombreux experts.