Bien que nous n’ayons presque rien emprunté jusqu’à présent, la fin de l’année 2022 est un coup dur pour les candidats à l’immobilier… et à cet égard, 2023 ne s’annonce pas mieux ! Entre la fermeture du robinet du crédit et le blocage des taux, obtenir un crédit immobilier est devenu particulièrement compliqué, tandis que la capacité d’emprunt des acheteurs se réduit à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Rien de mal!
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Moins de crédits octroyés
La forte propension des Français à épargner ces dernières années a permis d’accumuler des sommes colossales jusqu’alors plus rémunératrices pour les banques d’investissement sous forme de prêts, plutôt que de les placer dans des portefeuilles à faible revenu. Ainsi, « le plus gros prêt jamais réalisé a été produit sur les quatre premiers mois de 2022 et certains établissements ont atteint leurs objectifs annuels dès l’été », a expliqué Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage Vousfinancer.
Dans le même temps, la forte hausse des taux d’intérêt sur les bons du Trésor (0,30 % en janvier à 2,80 % en novembre), qui sert de référence au secteur, et celle des taux d’intérêt sur les placements ont inversé les conditions de marché. Résultat logique : « Aujourd’hui, il n’est plus rentable pour les banques d’accorder des crédits immobiliers, selon Sandrine Allonier. Il est plus intéressant pour eux d’investir cet argent. Du coup, les institutions préfèrent ne pas prêter plutôt qu’emprunter à perte ».
Comme le confirme Maël Bernier, porte-parole du réseau de courtage MeilleurTaux, « certaines banques affichent des taux de très près, sachant qu’aucun dossier ne passera, tandis que d’autres annoncent carrément qu’elles n’accorderont plus de crédit immobilier jusqu’à ce que la situation se stabilise ».
Le taux d’usure, variable d’ajustement
Cette situation de blocage résulte du fait que les banques ne peuvent pas augmenter leurs taux d’intérêt comme bon leur semble. En effet, pour protéger les consommateurs des taux prohibitifs, la loi prévoit un taux d’usure, autrement dit un plafond au-dessus duquel il est interdit d’emprunter. Et attention, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais, assurance comprise, qui compte.
Cependant, même si la Banque de France actualise le taux d’usure tous les 3 mois en fonction des taux pratiqués par les établissements bancaires, tous majorés d’un tiers, ce plafond reste actuellement inférieur aux besoins du marché. Au 1er octobre, il est passé à 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans. Sauf que le mois suivant, la plupart des banques affichent des taux d’intérêt de 2,30 à 2,40 % sur cette période, auxquels il faut ajouter l’assurance prêteur. Résultat : même avec un bon profil, ça ne passe pas.
Vers un repli du marché
La réponse? Malheureusement, il n’y a rien d’évident là-dedans. La hausse mécanique du taux d’usure tous les trimestres devrait donner une certaine liberté dans l’octroi des dossiers, mais tant qu’elle ne permettra pas aux banques de prêter à des taux rémunérateurs pour elles, elle ne suffira pas à rouvrir réellement le robinet du crédit.
De plus, chaque hausse de taux réduit d’autant la capacité d’emprunt des demandeurs d’immobilier, alors que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté depuis le Covid… « double peine pour les acquéreurs », ce qui devrait faire contracter le marché en réduisant la demande, selon Sandrine Allonier.
Un commentaire partagé par Maël Bernier qui ajoute : « Le nombre de vendeurs devrait également diminuer car ceux qui achetaient à 1% il y a quelques années attendront pour revendre au vu des conditions de prêt actuelles ». Et de conclure : « Nous prévoyons une baisse du marché et une réduction significative des transactions en 2023 ».
Les astuces à exploiter
Face à un contexte hostile, plusieurs ficelles aident à obtenir un prêt. Certaines banques proposent des prêts bonifiés aux primo-accédants, afin de les fidéliser. Selon Sandrine Allonier, « vous pouvez par exemple obtenir 20 € ou 30 000 € à 0,5 % ou 1 % sur 15 ou 20 ans, en plus du prêt classique, ce qui permet de réduire le coût total de votre prêt et d’obtenir niveau à partir d’avril ».
De même, la banque sera plus encline à faire un geste sur le taux si vous lui remettez non seulement vos revenus, mais aussi votre épargne et pourquoi pas votre assurance habitation.
Enfin, vous pouvez jouer sur le taux d’assurance emprunteur : si vous en achetez deux, vous pouvez assurer celui qui a les revenus les plus élevés à 60 % et l’autre à 40 % pendant que vous obtenez votre prêt. Mais cela ne devrait être qu’une stratégie temporaire ! Dès l’obtention de ce sésame, il vous faudra souscrire au plus vite votre assurance (le taux d’usure ne s’applique plus) car elle vise à couvrir vos mensualités en cas d’événement majeur (décès, invalidité, voire chômage). pour). la plus complète). Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez en effet déléguer l’assurance à tout moment.