L’immobilier français entre dans une zone de fortes turbulences. Ce secteur a été un formidable vecteur d’enrichissement pour les Français au cours des 40 dernières années. Cette forte hausse a notamment été facilitée par la baisse des taux d’intérêt, qui s’est poursuivie sur cette période.
De nombreux investisseurs ont profité de nombreuses opportunités pour créer un bel héritage et des rentes conséquentes. L’image d’investisseurs heureux et libres est le fantasme de nombreuses personnes mécontentes de leur vie professionnelle. La richesse immobilière semble être le Saint Graal dans la recherche de l’indépendance financière !
Sommaire
La hausse des taux de crédit immobilier grippe le marché
Source : Observatoire du Crédit Logement
A partir d’avril 2022, les taux augmentent. Ce changement bouleverse l’écosystème du crédit hypothécaire.
L’application du taux d’usure perturbe les acteurs du crédit immobilier
Le taux de dépense est défini par la Banque de France. Il correspond au « taux d’intérêt légal maximum que les établissements de crédit peuvent appliquer pour octroyer un crédit ». Notez que le TAEG est directement comparé au TAEG (taux d’intérêt effectif annuel) du prêt immobilier. Il comprend donc le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage et l’assurance de prêt.
La hausse du taux d’usure a pris du retard par rapport à la hausse des taux hypothécaires appliquée par les banques. Les courtiers immobiliers d’abord puis la presse se font l’écho depuis plusieurs semaines de plus en plus du rejet des dossiers de crédit immobilier, car le taux de dépenses est trop faible par rapport aux taux du marché. Des discussions entre la Banque de France et les professionnels du crédit sont en cours pour modifier le timing de son positionnement valeur.
Le taux d’intérêt est fixé à 3,05 % à partir d’octobre 2022 pour les prêts hypothécaires. Fin 2022, la situation est très compliquée sur le marché du crédit.
L’allongement inexorable de la durée des crédits immobiliers
Source : Observatoire du Crédit Logement
En novembre 2022, la durée moyenne des crédits atteint 248 mois, soit plus de 20 ans. L’une des conséquences de la hausse continue des prix de l’immobilier est l’augmentation de la durée moyenne des crédits immobiliers. L’investissement immobilier est plus important et plus coûteux et nécessite des emprunts de plus en plus importants.
Baisse de la solvabilité des emprunteurs immobiliers
Source : Observatoire du Crédit Logement
Avec l’analyse du marché hypothécaire, on constate un net affaiblissement de la solvabilité des emprunteurs hypothécaires. Cela se traduit concrètement par la réduction de la demande de crédits immobiliers. La grande majorité des investissements immobiliers se faisant à crédit, la demande globale de biens immobiliers ne peut que diminuer dans les mois à venir avec un effet sur les prix futurs.
Ce dernier graphique est intéressant. Il montre la corrélation de plus en plus importante entre les prix de l’immobilier d’une part, le revenu disponible des ménages et l’évolution des loyers d’autre part. Par conséquent, il devient moins rentable d’investir dans l’immobilier pour gagner des revenus locatifs. Il ne fait aucun doute à cause de cette baisse des résultats que ce secteur est soutenu financièrement par l’Etat depuis de nombreuses années. Les dispositifs de défiscalisation foncière sont nombreux et visent à inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif.
Une pression fiscale sur l’immobilier en hausse continue
La fiscalité immobilière est protéiforme et contribue significativement à l’augmentation du coût de possession des biens immobiliers, et donc des prix. Pour un investisseur, on peut citer :
Nous attirons l’attention des investisseurs sur la taxe foncière qui prend l’ascenseur à une vitesse inquiétante. Marge longue dans l’équation de l’investissement, elle doit être étudiée avec attention. Selon les communes, l’addition n’est que salée !
La taxe foncière est calculée selon deux paramètres : la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition. La valeur locative doit faire l’objet de réformes majeures d’ici 2026. En attendant, elle est réévaluée chaque année en fonction du taux d’inflation. En supposant un taux d’inflation de 6 % en 2022, la taxe foncière serait augmentée d’au moins ce pourcentage en 2023.
La fiscalité immobilière, souvent négligée par les investisseurs, doit faire l’objet d’une analyse détaillée avant de réaliser l’investissement.
La fin de l’investissement PINEL et du Censi-Bouvard en 2023
Pour rappel, le dispositif Pinel permettait aux investisseurs d’acquérir de nouveaux biens locatifs avec une réduction de leur impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal était accordé sous réserve d’une durée de location d’au moins neuf ans sous réserve d’un plafond de loyer par zonage spécifique. Ce dispositif prend fin en 2023 pour le PINEL classique et 2024 pour le PINEL renforcé.
Entre-temps, la Censi-Bouvard dépose une demande d’investissement dans l’immobilier neuf en location meublée.
Petit coup de pouce pour le déficit foncier en 2023
Le manque à gagner foncier est un dispositif de droit commun qui permet, sous réserve de la réalisation de travaux sur un bien locatif, de déduire jusqu’à 10 700 € de ces charges des revenus totaux de l’investisseur et des revenus locatifs excédentaires sur les dix années suivantes.
En modifiant la loi de finances 2023, il sera possible de doubler ce plafond pour les travaux de rénovation énergétique réalisés dans les logements qualifiés de « réseaux énergétiques ». Ainsi, le plafond du déficit foncier serait porté à 21 400 € pour les années 2023 à 2025. Le logement rénové devra être classé F au moins au 31 décembre 2025 selon le classement DPE (diagnostic de performance énergétique).
Les investisseurs bénéficieront d’une incitation fiscale supplémentaire pour effectuer des travaux dans leur bien locatif.
Maintien des avantages pour le Denormandie, Malraux et Monuments Historiques
Ces schémas d’investissement sont relativement méconnus des Français. Ces lois fiscales s’appliquent généralement aux investisseurs fortement imposés. Ils permettent d’investir dans l’immobilier ancien, de travailler et, sous réserve de s’engager à louer le bien pendant une certaine durée, de bénéficier d’avantages fiscaux assez conséquents.
Le Denormandie est le cousin du Pinel dans l’immobilier ancien. Il se concentre sur les vieux quartiers délabrés. Une liste des communes où vous pouvez investir dans Denormand est fixée par la loi. Ce système prend fin le 31/12/2023. Elle pourrait être prolongée, surtout si le Gouvernement poursuit sa politique de requalification des « centres-villes ».
Malraux et Monuments Historiques sont destinés aux investisseurs qui sont imposés dans les tranches marginales d’imposition les plus élevées. Ce sont de vieux appareils qui se sont créés. De nombreuses propriétés ont été restaurées à travers eux. Avec un investissement bien calibré, les avantages fiscaux peuvent être importants pour les investisseurs concernés. Les programmes sont rares et se concentrent sur les biens à haute valeur patrimoniale. Les montants investis dans ces opérations sont généralement élevés, leur conférant un statut « d’élite ».
Le dispositif de « bailleur privé », la nouvelle martingale de gouvernement pour faire revenir les investisseurs ?
Vous avez peut-être entendu ce terme dans les médias sans vraiment en comprendre le sens et la portée. Nous avons vu que les avantages fiscaux de l’investissement sont progressivement réduits à la nouvelle. Cependant, le gouvernement doit donner quelque chose aux investisseurs pour les inciter à acheter un bien immobilier !
Ainsi, le statut de bailleur privé envisagé par le Gouvernement serait un régime fiscal qui permettrait aux investisseurs d’amortir chaque année un pourcentage fixe de la valeur comptable et fiscale du bien acheté. Cette option, qui existe déjà pour les biens immobiliers détenus par des structures soumises au régime de l’impôt sur les sociétés, permettrait aux investisseurs particuliers de réduire leur imposition annuelle sur leurs revenus locatifs. L’objectif est également d’apporter une plus grande visibilité en harmonisant l’ensemble des dispositifs d’investissement immobilier. La complexité du style français est particulièrement perceptible dans l’immobilier…
Ce statut, dont les contours doivent être précisés, devrait être mis en place en 2023 selon la volonté du gouvernement, avec une loi clé. Le taux d’amortissement accordé aux investisseurs pourrait être lié à la performance énergétique du logement ou, par exemple, au montant du loyer.
En conclusion, 2023 est une année cruciale pour l’immobilier. La hausse des taux d’intérêt observée ces derniers mois a mis fin à la hausse continue des prix depuis 40 ans. Ce nouvel environnement touche toutes les parties prenantes, des porteurs de projets aux investisseurs. Dès lors, un certain attentisme fragilisera les assises d’un secteur déjà chancelant.
La baisse du rendement des investissements immobiliers devient également un problème pour le pays. L’Etat doit continuer à soutenir fiscalement le secteur pour qu’il ne consomme plus. Les mises en chantier de logements neufs sont déjà en forte baisse. A notre avis, il reste encore des opportunités dans l’ancien bâtiment à rénover, mais les projets devront être analysés avec soin, en termes de demande locative mais aussi d’un point de vue fiscal. Il ne faut pas non plus hésiter à remettre en question son point de vue et s’écarter des sentiers battus et balisés.