Immobilier 2022 : les chiffres chocs des notaires

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Quelques jours avant le gong, les notaires ont dévoilé leur prévision du bilan immobilier pour l’année 2022. Bien que le nombre de transactions reste très élevé, les professionnels pointent du doigt les difficultés que rencontre l’emprunt des ménages en cette année hors norme. L’occasion est donnée de faire des prévisions pour 2023.

Plus d’un million de ventes immobilières

Alors que les nuages ​​s’amoncelaient sur la tête des ménages emprunteurs, le volume des transactions immobilières en 2022 est resté élevé. Après une année 2021 qui a explosé tous les records avec près de 1,2 million de ventes à l’ancienne, rien ne laissait présager que 2022 pourrait rivaliser entre la hausse importante des taux d’intérêt et le problème d’usure qui a calé le marché ces derniers mois.

Sur la base des avant-contrats, les notaires arriveront à un peu moins de 1,1 million d’affaires cette année, ce qui est « exceptionnellement élevé ». A fin septembre sur un an, le nombre de transactions exécutées était de 1 133 000.

Les années 2020 et 2021 ont été marquées par une orientation commerciale plus centrée sur les villes moyennes et les zones rurales suite à la crise sanitaire du Covid-19, dans un environnement de taux d’intérêt historiquement bas. Pour rappel, le taux moyen sur 20 ans était de 1% à l’automne 2021 (hors assurance emprunteur et frais de garantie), ce qui facilitait l’accès au crédit immobilier malgré les règles d’éligibilité imposées aux banques (taux d’endettement limité à 35% du résultat net et durée de remboursement limitée à 25 ans).

Baisse des prix immobiliers : pas pour tout de suite !

S’il reste à un niveau élevé, le volume de transactions dans l’ancien s’est néanmoins contracté, avec une perte de 5,4% sur la période de 12 mois à fin septembre. Le ralentissement s’est accéléré en septembre et octobre, « accompagné de délais de vente plus longs, signe d’un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir ».

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Les acquéreurs commencent à défaillir, mais les prix de l’immobilier ancien continuent d’augmenter. Après des hausses moyennes de 6,6 % en 2020 et de 5,3 % en 2021, les notaires indiquent que l’indice des prix au troisième trimestre 2022 en France métropolitaine était de 4 % sur un an. région Ile de France.

L’engouement pour les franges des grandes agglomérations et des communes moyennes n’a que légèrement diminué en 2022 et la demande accrue de logements est toujours présente, comme en témoignent les fortes hausses de prix dans la plupart des aires métropolitaines. L’adéquation entre ville et campagne est toujours d’actualité. Cependant, par rapport à la phase Covid, les notaires voient moins de mouvements pour changer de cadre de vie. L’épisode du télétravail serait-il clos ?

Seul Paris a vu les prix des appartements baisser, quoique dans une moindre mesure avec une baisse de 1%, mais le fait que des capitaux soient utilisés pour battre chaque année le record du prix au mètre carré mérite d’être noté. Sur le segment du logement, l’évolution est de plus de 10% à Marseille, Nice et Strasbourg.

La décélération des valeurs a commencé, mais la baisse des prix en 2023 risque de se faire attendre. Les notaires restent prudents dans leurs prévisions compte tenu d’une situation macroéconomique et d’un contexte géopolitique pour le moins incertains, tout en précisant que les acquéreurs ont repris la main et négocient davantage les prix.

Les projections sur un an au T4 2022 sont les suivantes :

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

La capacité d’emprunt des ménages s’est contractée en 2022. Pour un prêt calculé sur 20 ans avec un taux d’emprunt moyen, sans apport propre, au taux d’assurance fixe de 0,36%, les emprunteurs pourraient financer un logement moyen de 80m2 en 2022, contre 84m2 en 2021. Cette baisse ne s’était pas vue depuis 15 ans.

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La surface finançable par tranche de logement est de :

La perte de surface bancable s’explique par la détérioration des conditions d’emprunt avec des taux d’intérêt en hausse constante en 2022, conjuguée à des prix immobiliers qui ne faiblissent pas.

Autre fait marquant, l’importance de l’étiquette énergétique dans les transactions de maisons anciennes. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour l’obtention de votre prêt. La hausse des coûts de l’énergie et des réglementations plus strictes mettant la pression sur les propriétaires ont conduit à l’arrivée sur le marché de plus de filtres thermiques. Fin 2022, sur l’échelle DPE (Diagnostic de Performance Energétique), les logements F et G représentaient 17 % des ventes du secteur ancien, contre 11 % au troisième trimestre 2021 et en 2020.