Hausse des taux de crédit, durcissement des conditions d’octroi, renforcement des sanctions liées au DPE, sans compter l’inflation galopante… Sur le papier, il ne fait pas bon investir dans l’immobilier. Pourtant, pour ceux que le peuvent encore, ce placement peut s’avérer fructueux.
Acheter un bien immobilier pour l’un des enfants de l’étudiant, ou dans le but de le mettre en location pour un revenu complémentaire… On le sait, l’immobilier a la cote, tout comme l’investissement locatif. Dans son bilan annuel 2021 du marché immobilier, le réseau Century 21 estime que 30,2% des acquisitions résultent d’investissements locatifs, contre 17% en 2014.
Cette tendance à la hausse pourrait-elle se poursuivre, alors que les nuages semblent s’amonceler, avec des prix en hausse de 5,9 % sur un an au premier octobre ? « Peut-être que l’inflation, à son pic, aura un effet négatif sur l’immobilier, car il est difficile d’envisager un investissement à long terme quand on a un pouvoir d’achat actuel qui est grevé », s’interroge Erwann Tison, économiste et directeur d’études à l’Institut. Institut Sapiens.
Cependant, selon lui, la partie la plus sensible financièrement de la population sera exclue : « L’investissement dans l’immobilier se fait en fonction de la part des revenus qui est épargnée. 40% des personnes les moins aisées ont déjà des difficultés à planifier des investissements immobiliers. Mais dans une période anxiogène, c’est encore plus compliqué. Cela ne favorise manifestement pas la constitution d’une épargne pour les plus démunis. »
Il est plus difficile d’accéder au crédit immobilier
Et même pour les plus riches, il y a de plus en plus de difficultés. La hausse des taux de crédit, mais surtout la difficulté à sécuriser les crédits passé un certain âge, font que les dossiers des emprunteurs capables de financer ces projets peuvent être bloqués par le taux d’attrition, taux maximum au-dessus duquel les banques ne peuvent pas prêter fixé à partir de 1er octobre à 3,05 % pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus.
« Les quinquagénaires, dans leur projet de résidence secondaire ou d’investissement locatif, sont pénalisés par le coût de l’assurance emprunteur », constate Philippe Buyens, fondateur et expert immobilier de CapiFrance. Et si changer à tout moment d’assurance emprunteur dans l’intérêt d’une indemnité moindre est plus facile que la mise en place de la loi Lemoine au 1er septembre, la délégation d’assurance, c’est-à-dire le fait de choisir un assureur alternatif à la place du contrat groupe de la banque au moment de contracter un prêt, c’est toujours compliqué.
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Une autre difficulté pour les investisseurs, mais non des moindres, est l’arrivée des premières sanctions basées sur les propriétés énergétiques des logements. Depuis le 24 août, les loyers des biens classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être majorés. Première des nombreuses autres sanctions à venir, à compter du 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores seront purement et simplement interdits de location, devant les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Face à cela, certains propriétaires procéderont aux travaux de rénovation nécessaires malgré le prix à payer, tandis que d’autres ont déjà fait savoir qu’ils continueraient à louer leur bien malgré les interdictions. Enfin, une partie pourrait être décidée à être revendue. « Soit les gens choisiront de louer leur bien malgré les restrictions, soit ils le revendront à perte et perdront leur capital ou leur héritage », confirme Erwann Tison.
Un investissement qui reste intéressant ?
Face à cette accumulation de mauvaises nouvelles, faut-il vraiment renoncer à son investissement locatif ? Bien au contraire, répond Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestment. Il estime que l’immobilier devrait être considéré par ceux qui peuvent encore investir : « Nous verrons ce qui se passera au premier semestre 2023, mais pour l’instant, l’immobilier joue encore son rôle classique de générateur de performance moins abîmé par l’inflation. que les autres classes d’actifs. »
D’autant qu’avec une offre en baisse et une demande en hausse constante, « dans les villes les plus dynamiques de province, comme la région parisienne, il y a toujours une forte demande locative qui va forcément attirer les investisseurs », assure Stéphane Van Huffel. Selon une étude PAP publiée en septembre, « la rentabilité nette des placements immobiliers varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire plus dans certains cas. des fonds en euros qui varie entre 1,80% et 2% en 2022.
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Cependant, le chiffre est à prendre avec des pincettes : tous les travaux à effectuer, la taxe foncière qui explose et les frais divers peuvent réduire la rentabilité ou du moins rendre le calcul difficile. « Une fois les taxes locales et les frais divers déduits, il ne reste plus rien de rentabilité ! », assure Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires fonciers (UNPI), dans un article pour Le Monde.
Et une fois le bien acheté, il est impossible de faire ce que l’on veut du loyer. Leur encadrement à Paris, Lille, en Seine-Saint-Denis, en banlieue parisienne ou à Bordeaux, Montpellier et Lyon en est un parfait exemple. Et la « protection des loyers » votée fin juillet à l’Assemblée nationale, plafonnant la variation de l’indice de référence des loyers (RBI) à 3,5 % de juillet 2022 à juin 2023, protège les locataires mais ne fait rien pour les propriétaires.
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Dans ce contexte, les investisseurs devront être particulièrement prudents car la hausse des prix de la pierre chute. « La frénésie immobilière de ces dernières années se calme un peu, constate Stéphane Van Huffel, et ce n’est peut-être pas si mal. Avant, il y avait des biens très moyens qui se vendaient une fortune. Aujourd’hui, l’investisseur recommencera à compter son argent, il sera plus prudent. »
Dans la mesure où une forte dichotomie pourrait s’établir entre les biens à hautes propriétés énergétiques et les autres : « Forcément, les biens classés A B ou C sont des biens dont le prix va augmenter parce qu’on est sûr de pouvoir continuer à les louer, selon Erwann Tison. En revanche, les biens de catégories E ou pire (E, F, G) et qui seront interdits à la location dans les années à venir, seront dépréciés, car leur rénovation nécessitera des investissements importants. »
Pour les investisseurs, il faudra donc choisir entre payer cher un bien aux bonnes performances énergétiques, ou espérer acquérir un réseau thermique à petit prix et le restaurer correctement afin de le louer, pourquoi pas faire un capital gagner en le revendant.
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