Immobilier : nos conseils pour sécuriser un prêt après 50 ans

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Vous cherchez à acheter votre résidence principale, une résidence secondaire, ou à investir dans un roc pour votre retraite ? Une bonne idée, mais si vous approchez de la cinquantaine, obtenir un financement s’avérera plus difficile que prévu, car l’assurance-crédit – décès, invalidité et incapacité de travail – vous coûtera cher. Lorsque la valeur entre dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global), et que ce dernier ne doit pas dépasser le taux de clôture, votre dossier risque de ne pas être financé. Pour éviter cela, « il faut chercher une assurance en même temps que le prêt, car il faut parfois du temps pour en trouver une à un prix attractif », conseille Ludovic Huzieux, fondateur de la société Artémis.

Dans le monde du crédit, il existe deux familles d’assurance. Celle proposée par votre banque s’appelle « l’assurance groupe ». Elle offre la même garantie et la même assurance à tous les emprunteurs, quel que soit leur profil. Seule différence, « le prix augmente dans la tranche d’âge, selon les réseaux, il augmente après 45 ou 50 ans », précise Ludovic Huzieux. Un autre type d’assurance est l’assurance privée ou l’assurance « affectée », qui est obtenue directement auprès d’un assureur. Ce dernier propose un contrat « sur mesure », dont le prix est fixé de manière optimale et différent pour chaque emprunteur.

Si vous êtes en bonne santé, ne fumez pas et n’avez pas une petite assurance, vous pouvez obtenir une couverture bien inférieure à celle d’un agent. Si, en revanche, vous souffrez de maladies (cholestérol, diabète), avez récemment subi une intervention chirurgicale ou pratiquez un sport jugé dangereux, le coût de votre assurance personnelle risque de ne pas être compétitif avec celui de la banque. Bref, quand la délégation est résolue, ce n’est pas la panacée.

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Un conseil : quoi que vous choisissiez, ne vous concentrez jamais uniquement sur le coût de l’assurance de prêt. « Les contrats contiennent de nombreuses clauses et sont toujours accompagnés d’exclusions », précise Jean Orgonasi, directeur général de Digital Insurance. Par exemple, évitez totalement ceux qui refusent de couvrir les « maladies jusque-là non divulguées », car en cas de problème, l’assurance peut tirer l’expérience pour qu’elle ne restitue pas les mensualités. En assurance de personnes, il n’est pas rare d’avoir des plafonds d’assurance pour certaines pathologies (mal de dos, dépression, etc.), la pratique d’activités (ski hors piste, voile en haute mer, plongée, chasse ou certains sports de compétition) comme ) ou professions (beaucoup de voyages et séjours à l’étranger, profession « à risque »…). Enfin, si vous hésitez entre deux solutions, pour faire une bonne comparaison, vérifiez la base de calcul de l’assurance. Certains règlent le capital emprunté dans leurs mensualités, d’autres, à un taux nominal plus élevé, le capital restant. Il est donc préférable de comparer les coûts totaux, en euros, avant de choisir.

Quelques astuces simples

Pour tenter de faire baisser la facture, il existe plusieurs techniques. Numéro un : si vous approchez de votre anniversaire, souscrivez une assurance avant de souffler vos bougies. « Il suffit de fixer la date de conclusion du contrat un jour avant la date anniversaire pour faire des économies », précise Ludovic Huzieux.

Deuxième astuce, valable si vous empruntez en couple : jouez avec la « quotité » de votre emprunt. Les banques exigent une couverture minimale de 100 %, généralement 50/50 pour chaque tête, ou 70/30 si l’une travaille pour l’autre. Ils proposent souvent à ceux qui veulent se couvrir davantage d’assurer le prêt à 150%, par exemple 75/75 par tête. Ainsi, si l’un d’entre eux est victime d’un sinistre grave, l’assurance rembourse 75% du prêt alors que l’autre n’est redevable que de 25% de la mensualité. Bien que cette stratégie soit adaptée à long terme, elle renchérit le coût d’emprunt. L’alternative est donc de continuer à couvrir votre prêt à 100% et de souscrire une assurance individuelle décès-invalidité. Etant libre de toute dette, il vous permet d’assurer le versement d’un capital à votre moitié si vous êtes victime d’un sinistre grave. « Cette stratégie est bien moindre qu’une assurance internationale similaire et surtout la complémentaire n’entre pas dans le TAEG », souligne Jean Orgonasi.

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Enfin, si vous empruntez pour acheter un bien locatif, demandez à votre banque d’assurer votre prêt uniquement en cas de décès et d’invalidité. Car si vous vous retrouvez dans l’incapacité de travailler, votre locataire continuera à payer son loyer, et vos efforts d’épargne seront faibles. Attention, ce calcul ne fonctionne que si vous disposez de liquidités pour couvrir un loyer ou des dépenses imprévues, comme des travaux. De la même manière, si vous contractez un crédit sur une courte durée alors que vous êtes proche de la retraite, il n’est pas utile de prendre une invalidité jusqu’au bout, une fois que vous aurez pris la retraite cette assurance ne servira à rien et donc… très chere.

Opinions

Biographie de Cécile Maisonneuve

Cécile Maisonneuve est fondatrice de DECYSIVE et consultante à l’Ifri Energy Climate Center

Écrit par Gérald Bronner, sociologue et professeur à Sorbonne Université