Les données publiées par le magazine Capital témoignent de la difficulté qui s’est emparée du marché immobilier ces derniers mois : presque un contrat d’achat sur dix est voué à l’échec parce que l’acheteur n’a pas réussi à obtenir un prêt. Le site d’annonces immobilières PAP constate une recrudescence de ce phénomène fin 2022 dont la principale cause est le problème de vétusté.
Échec de la vente immobilière
Leader de la publicité immobilière, PAP.fr a pris conscience d’un fait étrange qui s’est amplifié au fil des mois : les annonces immobilières sont publiées, retirées et republiées quelques semaines plus tard. Le phénomène des biens occasionnels n’est pas nouveau, mais en 2022 il prend de l’ampleur.
En novembre, près de 10 % des annonces de vente publiées sur la plateforme ont été concernées par ce retournement, contre 2 % il y a un an, le rythme habituel au cours de la dernière décennie.
Pour comprendre ce phénomène, revenons aux étapes de la vente immobilière :
Lorsqu’un acheteur potentiel signe un contrat de vente, il dispose d’un droit de rétractation de 10 jours pendant lesquels il peut se rétracter sans explication et sans payer de frais au vendeur, avec restitution de ses 10% correspondant au dépôt de garantie.
Les biens immobiliers étant achetés à crédit dans la grande majorité des cas, le contrat de vente contient une clause de report de crédit : si l’acquéreur n’obtient pas de financement bancaire, la vente est résolue sur présentation d’une attestation de refus de crédit. La caution lui est restituée si le refus intervient dans le délai précisé dans l’avant-contrat, soit 21 jours ; passé le délai, le vendeur a le droit de conserver 10 %. La note liée à l’obtention d’un crédit immobilier est la seule clause suspensive obligatoire du contrat de vente, toutes les autres sont facultatives.
Après signature du contrat de vente, le vendeur retire logiquement l’annonce du site. Si la transaction échoue, il remet son bien sur le marché et remet l’annonce en ligne. Le contrat de vente peut également contenir d’autres clauses différées, dont la plus courante est celle par laquelle l’acquéreur n’est tenu que s’il réussit à vendre lui-même son bien avant cela.
Taux d’usure : cause majeure des refus de prêt immobilier
Le site PAP a donc constaté une augmentation des va-et-vient d’annonces au cours de la dernière année et, en sondant vendeurs et acheteurs, a constaté que près de 10% des acheteurs ont reculé après avoir refusé d’être prêts, soit le même pourcentage que les annonces occasionnelles.
En approfondissant les recherches, le site révèle que tous les profils d’emprunteurs sont concernés par le refus de prêt, mais dans des proportions différentes :
Et pour la plupart d’entre eux (61%), le taux d’attrition est incriminé. Alors, là encore se pose le problème de l’usure, à l’origine du blocage du marché immobilier.
Depuis des mois, les courtiers alertent les organismes publics sur l’insuffisance des taux usuraires sur le terrain, plus tard ils soutiennent les banques qui n’accordent plus ou peu de prêts, et depuis peu les notaires eux-mêmes, qui dénoncent le « goulot d’étranglement » des crédits immobiliers dans le sous -régime.
Il existe d’autres explications qui conduisent au retrait du client :
2022 restera une année exceptionnelle compte tenu du changement radical des conditions d’emprunt. La forte hausse des taux d’intérêt a mis à nu le système réglementaire obsolète et dysfonctionnel censé protéger les ménages des pratiques bancaires abusives. Calculés sur une base trimestrielle, clairement en décalage avec les taux du marché qui évoluent à une vitesse vertigineuse, les taux d’intérêt ne sont plus le régulateur du crédit immobilier, mais le frein à l’accession à la propriété. Réforme de l’usure bientôt ? Tout le monde l’appelle, sauf la Banque de France, qui reste sur ses positions et estime que le marché va se normaliser avec la hausse des taux d’intérêt.
Certains se demandent à juste titre s’il ne faut pas attendre 2023 avec un prêt. Aujourd’hui comme demain, le seul levier efficace pour maintenir son TAEG sous usure est de déléguer l’assurance emprunteur. Le premier bénéfice de la délégation de l’assurance-crédit en 2022 n’est pas tant de faire des économies que d’obtenir un crédit immobilier, un constat qui s’appliquera également à 2023.