L’année 2022 touche à sa fin et dans le secteur immobilier, elle continuera d’être marquée par la hausse brutale des taux d’intérêt et le problème lié à l’usure, deux phénomènes conjugués qui ont grippé l’accès au crédit et reporté sine die de nombreux biens immobiliers. projets immobiliers. Quelles seront les conditions en 2023, entre évolutions réglementaires et craintes d’une nouvelle dégradation du contexte financier ?
Sommaire
Difficile accès au prêt immobilier en 2022
Depuis des mois, depuis le printemps 2022 précisément, les conditions de crédit se sont détériorées, en raison de la forte poussée inflationniste et de la politique monétaire moins volontariste de la Banque centrale européenne. Le taux moyen est passé progressivement de 1,05 % en janvier (hors assurance emprunteur et hors coût des sûretés) à 2,25 % en novembre 2022 (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et nous nous dirigeons vers des taux supérieurs à 3% dès le premier trimestre 2023.
Réformer l’usure en 2023
Cette hausse des loyers entraîne une baisse du pouvoir d’achat des logements hypothéqués d’environ 15%, d’autant plus pénalisante que les prix de l’immobilier ne faiblissent pas, même si l’on assiste à un début de baisse des prix dans les grandes villes. La situation ne serait pas dramatique si elle n’était pas alourdie par des réglementations usuraires obsolètes, totalement sans rapport avec la réalité du terrain. La méthode de calcul trimestrielle est trop en retard sur les taux du marché, qui augmentent régulièrement depuis janvier 2022.
2022, l’année des refus de prêts immobiliers
Les demandeurs de prêt souffrent de l’effet ciseau dont on n’a jamais autant parlé : une vente sur deux échoue en raison d’un refus de prêt, la raison principale étant le TAEG au-delà du taux d’usure. Afin d’attirer l’attention des pouvoirs publics sur ce phénomène inquiétant, un site Cafpi dédié au refus de crédit a été créé en septembre dernier, qui relaie les témoignages de ménages défaillants à cause du problème de l’usure.
Accès au crédit immobilier en 2023
L’augmentation des taux de crédit, le dysfonctionnement de l’usure et les normes imposées à l’octroi des subventions depuis le triangle des Bermudes où disparaissent les projets immobiliers des ménages français. Faut-il attendre 2023 pour s’engager ? Les conditions de crédit devraient encore se détériorer. La BCE va encore relever son taux de refinancement en décembre et la Banque de France n’a pas l’intention de réformer l’usure pour l’instant ni d’assouplir les règles d’octroi (taux d’endettement maximum de 35% et la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans).
Un assouplissement relatif interviendra le 1er janvier 2023 avec les nouveaux taux d’usure, mais il pourrait être de courte durée si les taux d’intérêt continuent d’augmenter.
La révolution de la loi Lemoine
L’année 2022 a été ternie par le blocage des crédits immobiliers, cependant elle aura permis l’arrivée de la loi Lemoine, un dispositif révolutionnaire qui autorise tout prêteur à changer d’assurance prêt immobilier à tout moment depuis septembre 2022, sans attendre d’échéance ni observer. période de préavis.
Exit les lois Hamon et Bourquin qui ont montré leurs lacunes et n’ont pas réussi à débloquer le marché de l’assurance emprunteur malgré le principe du libre choix du contrat gravé dans le marbre depuis 2010. Les banques détiennent toujours 87 % des cotisations annuelles, mais le boom de Le changement d’assurance prêt immobilier montre que les assureurs alternatifs commencent à prendre des parts de marché au profit des ménages emprunteurs.
La loi Lemoine se veut aussi un dispositif inclusif en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur et en renforçant le droit à l’oubli, accès pour lui désormais possible après 5 ans.
Les changements réglementaires en 2023
Aides publiques
L’avenir du PTZ et du Pinel en 2023 était pour le moins incertain, mais les deux appareils sont enfin pris en charge, sans toutefois conserver les avantages des versions précédentes.
Le Prêt PTZ ou Taux Zéro, destiné aux primo-accédants de la résidence principale, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, mais les conditions d’accès vont changer : le montant des ressources examinées sera à la date de publication de l’offre de prêt et non plus de N-2 an. Il est également possible que l’autorisation du PTZ soit soumise à un niveau de performance énergétique. Les décrets d’exécution sont attendus.
Les taux de réduction d’impôt Pinel, réservés aux investisseurs, seront réduits en 2023, puis à nouveau en 2024. Seuls certains logements neufs répondant à certains critères environnementaux pourront bénéficier de Pinel Plus, qui offrira la même carotte fiscale qu’en 2022.
Lutte contre les passoires thermiques
Les propriétaires de propriétés énergivores sont dans le collimateur du gouvernement. En 2023, les tamis thermiques, c’est-à-dire les biens classés F ou G sur le barème DPE, sont contraints par les nouvelles règles issues de la loi climat :
L’objectif est d’inciter les locataires à rénover leurs biens désormais jugés indécents selon les nouvelles normes, notamment en utilisant MaPrimRénov’, la centrale d’aide à la rénovation énergétique. L’année 2022 a également révélé que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt, l’emprunteur doit être en mesure de financer les travaux qui sont destinés à remettre en application le bien.
Taxes immobilières
Attention à la taxe foncière en 2023 ! Elle pèsera sur le pouvoir d’achat de l’ensemble des ménages propriétaires de leur logement. Les futurs prêteurs doivent également en tenir compte dans leur projet. S’il est possible de faire des économies sur les assurances et les crédits, il est malheureusement impossible d’échapper à cette taxe, contrairement à la taxe d’habitation qui disparaît pour tous à partir du 1er janvier 2023.