Le marché immobilier aura connu une année 2022 compliquée, entre la hausse constante des taux d’emprunt, des prix des logements et le problème des taux de dépréciation. 2023 s’annonce-t-il plus lumineux ? Selon les prévisions des notaires, les acquéreurs auront l’avantage, si le crédit redevient accessible.
Sommaire
Marché immobilier sous pression
Quand l’immobilier va, tout va ! Derrière cette citation clichée, des faits qui la valident. Après une année 2021 qui a battu tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers, 2022 aura fait face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine qui alimente l’inflation et augmente tous les coûts, celui des produits de consommation, de l’énergie et du coût d’argent.
En moins d’un an, les taux d’intérêt ont plus que doublé, atteignant leur plus haut niveau en 7 ans. Le taux moyen sur 20 ans est passé progressivement de 1 % fin 2021 (hors assurance emprunteur et hors coût du collatéral) à près de 2,50 % en décembre de cette année. Un phénomène inédit : de mémoire des courtiers, l’évolution des taux de crédit immobilier n’a jamais été aussi soudaine et rapide.
Cependant, la hausse des taux est encore modérée. Un endettement autour de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat immobilier. Ce qui pose problème, c’est l’usure, un système qui pénalise actuellement les ménages prêteurs car il ne s’adapte pas à la réalité du terrain. La méthode de calcul trimestrielle ne permet pas d’ajuster les taux d’usure au rythme d’évolution des taux d’endettement. En effet pendant trois longs mois, les taux d’attrition créent un plafond de verre au-delà duquel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, même si la solvabilité de l’emprunteur est irréprochable.
En conséquence, une vente sur dix échoue en raison d’un refus de prêt, et dans plus de 60% des cas, le veto est donné par le taux d’attrition, ce qui signifie que de plus en plus de personnes sont saisies en décembre 2022.
Les notaires quantifient la baisse d’activité. Fin août 2022, 55% d’entre eux constatent une baisse d’activité, 64% fin octobre et 71% prévoient une réelle baisse d’ici la fin de l’année.
Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers en 2023 ?
Face au resserrement de l’accès au crédit immobilier, certains se demandent s’il faut attendre 2023 pour solliciter des crédits. Malheureusement, cette situation pourrait s’enliser en 2023. Les courtiers prévoient des taux supérieurs à 3 % prochainement, avant de se stabiliser autour de 3,50 % au printemps prochain. Si les nouveaux taux d’attrition attendus pour le premier trimestre 2023 n’augmentent pas de manière significative, la fenêtre d’opportunité pourrait se refermer rapidement avec la hausse des taux d’intérêt.
Les acheteurs ont fait défaut en 2022, face à la hausse des taux et à l’incertitude liée au contexte socio-économique. Principalement parce que les prix ne se sont pas adoucis, une autre raison de la forme inférieure du marché immobilier. Les prix des premiers ont augmenté de 6,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2022 et, sur la base des contrats à terme, devraient afficher une augmentation moyenne annuelle de 5,7 % d’ici la fin décembre. Bien que nous nous dirigeons vers des prix plus bas dans les grandes villes d’ici 2023, il existe un décalage entre les prix acheteur et vendeur. Avec tous ces facteurs combinés (conditions d’emprunt et hausse des prix de l’immobilier), le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre à l’horizon 2022.
Pour 2023, 54% des notaires prévoient une baisse des prix, tandis que 44% s’attendent à ce qu’ils restent au niveau actuel. Seuls 2% anticipent une augmentation. Dès lors, la prudence s’impose de la part des professionnels, qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse du prix des logements. Les acquéreurs auront donc le dessus en 2023, s’ils parviennent à sortir de leur attentisme parfaitement légitime face à une nouvelle dégradation des conditions d’emprunt.
Ne peut-on raisonnablement penser que le frein appliqué à la production de crédits est un moyen de freiner la hausse des prix de l’immobilier, et par capillarité, de mieux maîtriser l’inflation ? Or, ce serait la faute des institutions de détourner le système de l’usure à des fins de politique monétaire, au détriment des ménages qui voient dans l’accession à la propriété un moyen non seulement d’accéder à la richesse, mais aussi de sortir du statut de locataire, qui leur permet in fine de garder le contrôle de leur pouvoir d’achat.
Dernières publications
Crédit immobilier : les banques rappelées à l’ordre en décembre 2022
L’octroi de crédits immobiliers est réglementé depuis trois ans. Les critères imposés aux banques sont stricts mais une certaine souplesse leur est laissée pour le financement de la résidence principale et du primo-accédant. Une souplesse que certains établissements n’utilisent pas, favorisant le financement des « bons clients ». Il suffisait d’obtenir un appel à l’action du régulateur. Règles d’octroi des crédits immobiliers Fin décembre 2019, le Conseil Supérieur de Stabilité Financière (HCSF) a établi des critères d’octroi des crédits immobiliers, afin d’éviter une éventuelle surchauffe du marché marquée à l’époque par une répartition des financements totalement décomplexée . A cette époque, il n’était pas rare d’emprunter à plus de 35% sur de très longues périodes pouvant aller jusqu’à 35 ans. La supervision du crédit immobilier visait à mieux maîtriser les risques de défaut, la France étant exemplaire dans ce domaine avec moins de 1% de créances en souffrance. Au 1er janvier 2020, le HCSF recommandait aux banques de respecter les 3 règles suivantes : Le ratio d’endettement ou de levier ne doit pas dépasser 33% du résultat net avant impôts (tous prêts confondus). La durée de remboursement est limitée à 25 ans. Le montant du prêt est limité à 7 ans de revenus. Les retours du terrain ont conduit le régulateur à assouplir ces règles à partir du 1er janvier 2021 et à porter le taux d’endettement à 35% du résultat net avant impôts, le tout incluant l’assurance emprunteur. La durée maximale d’amortissement reste à 25 ans, mais elle peut atteindre 27 ans en cas d’achat neuf (VEFA) ou de gros travaux de rénovation (au moins 25% du coût total de l’opération) qui reporte la jouissance du bien. . La dernière règle reste inchangée. Initialement simples r recommandations, ces règles deviennent standard à partir du 1er janvier 2022 : l’encadrement des crédits immobiliers est imposé a légalement aux banques, c’est-à-dire qu’elles risquent des sanctions s’il s’avère qu’elles sont en retard de paiement. Dès l’entrée en vigueur de ces critères de concession, le HCSF leur avait toutefois laissé une certaine marge de manœuvre : les banques ont la possibilité de déroger aux normes jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle à la double condition que, dans ce volume, 80 % de les prêts hors clous financent la résidence principale, et parmi eux, 30% correspondent aux premiers acquéreurs. Crédit immobilier réservé aux ménages aisés La mise en place de ces normes de concession obligatoire a réorienté la production de crédits immobiliers vers les emprunteurs disposant de revenus confortables et d’un apport personnel conséquent, ceux qui peuvent emprunter aux taux les plus bas sur les durées les plus courtes. Les jeunes ménages qui commencent la vie active avec peu ou pas d’économies sont pénalisés. La flexibilité permise par le HCSF leur est destinée, elle devrait faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes, mais certaines banques ne joueraient pas le jeu. Le HCSF, réuni ce mardi, a estimé que les règles sont globalement respectées, mais a regretté qu’une minorité d’établissements n’affectent pas la flexibilité qui leur est offerte dans le financement des résidences principales et des premiers acquéreurs, favorisant la clientèle premium. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a pris « des mesures de surveillance à l’encontre des établissements non conformes ». Le HCSF a également décidé de relever le ratio de réserve de protection de crédit de 0,5% à 1% (coussin de fonds propres bancaire contracyclique) compte tenu de la persistance des risques financiers. Dans son dernier rapport mensuel, l’Observatoire du crédit logement t/CSA témoigne de ce débordement des plus modestes, indiquant que les ménages à faible apport personnel ou dont le niveau de revenu est insuffisant pour répondre aux exigences du taux d’effort qu’ils trouvent de plus en plus difficultés d’accès au crédit, ce qui entraîne un déplacement. demande pour les groupes à revenu élevé. Peut-on reprocher aux banques de cibler les meilleurs profils, alors que la plupart ferment le robinet du crédit en raison d’un taux d’attrition qui exclut toujours plus de monde ? Le régulateur ignore la question non résolue de l’attrition, qui est devenue en 2022 un frein à l’adhésion. La mauvaise fixation des taux d’usure, calculés trimestriellement, nécessite une réforme urgente que les autorités financières semblent peu avoir l’intention d’entreprendre en 2023, malgré l’aveu par le ministre du Logement Olivier Klein d’un réel dysfonctionnement du dispositif des frais de justice.
Assurance prêt immobilier : c’est Noël toute l’année avec la loi Lemoine 2022
En juin dernier, le législateur a fait un cadeau aux ménages demandeurs. C’est Noël en avance avec la loi Lemoine, mais contrairement au jour férié du 25 décembre, le changement d’assurance prêt immobilier se fait « quand vous voulez ». Détails de cette réforme qui transforme le marché de l’assurance habitation et qui connaît un succès sans précédent. Le changement d’assurance emprunteur, c’est maintenant ! Votée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin. Cette régulation définitive de l’assurance emprunteur vise à rendre plus concurrentiel le marché, historiquement bloqué par les bancassureurs. La députée Patricia Lemoine, qui donne son nom à cette loi, a réussi là où d’autres avaient échoué auparavant : rendre effectif le droit au libre choix de l’assurance de prêt immobilier en autorisant la modification du contrat, non pas à l’échéance, mais à tout moment. temps. temps et sans engagement de souscription minimum. Le marché de l’assurance emprunteur est capté à 87% par les banques, une position anormalement dominante alors que la concurrence propose des contrats jusqu’à quatre fois moins chers. Etant donné que l’emprunteur a du mal à contracter l’assurance qu’il choisit lors de sa demande de crédit immobilier, du fait des délais, du manque d’information et/ou de la pression de l’établissement, la réglementation lui donne la possibilité de renverser la situation en cours de prêt. : changer d’assurance prêt immobilier quand vous le souhaitez, sans frais, en respectant une règle unique, l’équivalence du niveau de garanties. Au passage, le législateur renforce les obligations imposées aux banques : formuler une réponse à une demande de remplacement/annulation dans un délai de 10 jours ouvrés justifier tout refus par écrit et de manière exhaustive, dans un document unique rappeler chaque année à l’emprunteur votre droit de changer assurance cela à tout moment. Les banques qui ne respectent pas ces restrictions réglementaires sont passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. Le cadeau de la loi Lemoine : des économies importantes L’intérêt de changer d’assurance de prêt immobilier est double : Vous réalisez des économies plus que substantielles : le gain moyen est de 10 000 € sur la durée restante d’un prêt immobilier de 200 000 € en 20 ans en remplaçant la bancassurance par une offre alternative dans un délai de trois ans. Etre mieux couvert : les contrats externes sont sur-mesure et parfaitement adaptés au profil de l’emprunteur, avec un tarif ajusté, où l’assurance groupe bancaire est groupée et comprend un tarif standard. Si vous changez d’assurance, vous réduisez le coût global de votre crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour voir tout l’intérêt financier de la démarche. Une règle générale prévaut : à caractéristiques de crédit identiques, plus on change tôt, plus l’épargne est importante, en calculant le coût de l’assurance prêt immobilier sur le capital restant dû. Dans une période d’inflation où chacun tente de préserver son pouvoir d’achat, la loi Lemoine offre aux ménages demandeurs la possibilité de récupérer entre 50 et 100 euros par mois en changeant simplement d’assurance de prêt immobilier. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez, si vous le souhaitez, résilier l’assurance de votre banque, sans avoir à justifier votre demande, pour gagner plusieurs dizaines d’euros par mois. Le succès de la loi Lemoine A qui profite la loi Lemoine ? Presque tous les emprunteurs. Pour savoir si vous pouvez réduire le coût de votre assurance en changeant de formule, faites des simulations en ligne et mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance pr. êt immobilier, un outil rapide, simple et gratuit qui vous permet d’accéder à plusieurs devis en quelques clics. Le FSI (Fiche d’information standardisée) à la main, c comparer les garanties des différents contrats et sélectionner la formule la plus compétitive présentant un niveau de garanties similaire au contrat bancaire. Pour éviter les malentendus et obtenir sans délai l’accord de la banque sur votre demande de changement, faites-vous aider par un courtier en assurance prêt immobilier. C’est gratuit! La notion d’équivalence de garantie est complexe, loin de là, cet expert saura vous guider vers le contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Le changement d’assurance à tout moment est accessible à tout nouvel emprunteur à partir du 1er juin 2022. Le dispositif est accordé à tous à partir du 1er septembre, quel que soit le crédit précédent. Et il fonctionne! Pour une fois qu’une loi rencontre un succès foudroyant et immédiat, il faut le constater. A partir du 1er septembre, c’est le boom du changement d’assurance prêt immobilier ! Le courtier Magnolia.fr génère désormais 80% de son activité grâce au changement de contrat, contre 20% auparavant. Des dizaines de milliers de ménages emprunteurs ont afflué vers ce dispositif simple et gratuit qui leur permet de réduire significativement le coût d’un produit restreint, l’assurance prêt immobilier.
Crédit immobilier : toujours plus d’exclus en décembre 2022 à cause du taux d’usure
La hausse des taux d’intérêt s’est poursuivie en décembre, entraînant davantage de refus de prêts en raison de l’effet ciseau dû à la stagnation de l’usure. La situation est inédite, elle est particulièrement préoccupante pour tout un secteur, du candidat prêt au courtier, en passant par la banque et le BTP. L’année 2023 est attendue avec impatience, pourvu qu’il y ait un changement de paradigme. Crédit immobilier : doubler le prix en un an La hausse des taux de crédit est le problème qui ne cesse d’agiter l’écosystème du crédit immobilier. En un an, les taux moyens sont passés de 1 % à près de 2,50 % (hors assurance emprunteur et hors coût de la sûreté). Les valeurs ont plus que doublé et la situation ne devrait pas s’améliorer, les courtiers en crédit prévoyant des taux de plus de 3 % prochainement. Avec une mensualité de 1 000 € sur 20 ans (hors assurance emprunteur, garantie et frais de dossier), voici l’impact de la hausse des taux sur la capacité d’emprunt : Décembre 2021 Décembre 2022 Avril 2023 Taux débiteur 1% 2,50% 3,50% Montant empruntable € 217 441 € 188 713 € 172 425 € Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et depuis le début des années 2000, la hausse n’a jamais été aussi brutale que celle observée en 2022. Cette évolution est évidemment préjudiciable aux projets immobiliers. L’augmentation des loyers empêche les ménages plus modestes, d’autres réduisent leurs aspirations d’achat, mais beaucoup se retrouvent exclus par le taux d’attrition, le vrai problème en 2022 par rapport au niveau des taux d’intérêt qui ne l’est pas, objectivement. , de nature à ralentir le marché. Double peine pour les emprunteurs Pour rester endettés, les ménages sont contraints de réduire le montant qu’ils souhaitent emprunter. La réglementation im suppose de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% des revenus n vous êtes, y compris l’assurance emprunteur, et cela, sans discerner la notion du reste à vivre. La hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’endettement, mais le seuil de 35% n’est pas le seul critère qui ouvre l’accès au crédit. Le TAE (Taux Annuel Effectif Global), qui est le véritable indicateur du coût final d’un crédit immobilier, ne doit pas dépasser le taux d’usure durant la période considérée. Pour le quatrième et dernier trimestre 2022, le taux légal maximum est fixé par la Banque de France à 3,05 % pour les prêts de 20 ans et plus, et à 3,03 % pour les échéances plus courtes. Les banques sont également contraintes par l’usure qui bloque leur volonté d’ajuster leurs barèmes en fonction des évolutions monétaires. Les taux d’emprunt seraient alors plus élevés qu’ils ne le sont actuellement si l’usure suivait la progression naturelle des taux d’intérêt. En conséquence, les banques ferment le robinet du crédit jusqu’à ce qu’elles puissent distribuer des financements à des conditions leur permettant de générer une marge. Aujourd’hui, une vente sur dix échoue en raison d’un refus de prêt et pour la plupart des échecs, le taux d’attrition en est la raison. Réforme urgente de l’usure Malheureusement, les changements immobiliers de 2023 n’incluent aucune forme de réforme de l’usure. La Banque de France continuera à calculer trimestriellement les taux d’usure malgré les appels incessants des agents, des banques et, plus récemment, des notaires pour refondre un système dysfonctionnel qui, au lieu de protéger les emprunteurs contre les pratiques bancaires abusives, empêche l’accès à la propriété indépendamment de tout critère de solvabilité . . Les nouveaux taux d’intérêt seront appliqués à partir du 1er janvier 2023. Dans l’hypothèse la plus favorable, le taux d’intérêt des prêts à 20 ans et plus devrait être légèrement supérieur à 3,50 %, une revalorisation qui pourrait ouvrir l’accès au crédit pendant un certain temps, avant une nouvelle hausse des taux d’intérêt.