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Des crédits immobiliers plus chers et difficiles à obtenir
Les taux actifs ont commencé à augmenter. Depuis plus de vingt ans (durée de crédit la plus populaire en France), le taux moyen, qui est tombé à 1 %, a dépassé 2 % à l’automne 2022 et devrait atteindre 3 % début 2023, selon Meilleurtaux.com. Les mensualités de remboursement, pour une même durée, sont plus élevées.
– De nombreux clients se voient refuser un crédit par la banque, car le taux total (frais compris) de leur crédit dépasse le taux d’intérêt, c’est-à-dire le taux maximum que les banques sont en droit d’appliquer aux particuliers. Les plus pénalisés sont les seniors qui paient plus cher l’assurance emprunteur que les jeunes. Le taux d’intérêt augmente peu à peu, mais moins vite que les taux d’emprunt. Il reste donc un obstacle. « La situation n’est pas identique à celle des années 1970 où il était intéressant d’emprunter même à des taux d’intérêt élevés, car l’inflation était encore plus élevée. En effet, à cette époque les salaires indexés sur l’inflation augmentaient aussi très vite. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. . » , note Cyril Blesson.
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Le rendement des loyers est malmené
« La fiscalité n’est pas bonne pour la pierre », rappelle Yves Gambart de Lignières. Les revenus locatifs, pour les propriétaires qui louent leur bien non meublé, sont soumis à la fois aux cotisations sociales et au barème de l’impôt sur le revenu. Les impôts fonciers montent en flèche dans de nombreuses municipalités. De nombreux appartements, considérés comme une passoire thermique, devront être rénovés pour continuer à être loués.
– Même le dispositif Pinel, qui permet des réductions d’impôts pour l’investissement dans la construction neuve, a été revu à la baisse en 2023, les maisons neuves étant vendues à un prix toujours plus élevé, en raison de la hausse des coûts de construction. Les prix ont augmenté de 8,4% dans la région en un an (le chiffre s’est arrêté au troisième trimestre 2022), selon les données de la Fédération des Investisseurs Immobiliers de France. Les ventes chutent.
– Les propriétaires peinent à augmenter les loyers. En principe, ils peuvent être revalorisés une fois par an en fonction de l’indice des loyers de référence (IRL). Mais l’Etat a mis en place un bouclier jusqu’au 30 juin 2023. Pour les révisions effectuées entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023, l’IDP ne peut pas dépasser 3,5 % en France métropolitaine. Par ailleurs, un nombre croissant de grandes villes réglementent ou souhaitent réglementer les loyers.
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Des restrictions pour les locations saisonnières
Louer un logement aux touristes devient de plus en plus difficile dans de nombreuses communes, qui luttent contre la multiplication des biens proposés sur Airbnb. « Et pour être rentable, cette stratégie consiste souvent à s’occuper soi-même du loyer, pour éviter des intermédiaires coûteux », ajoute Yves Gambart de Lignières, consultant indépendant en gestion de patrimoine.
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La « pierre papier », un placement malin?
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Les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier, pour un montant de votre choix, sans avoir à acheter directement un bien immobilier. Ces sociétés achètent des propriétés pour le compte des déposants et les gèrent pour leur verser des loyers et des plus-values, tous les trimestres. Ceux qui possèdent principalement des bureaux paient des rendements moyens supérieurs à 4 % par an avant impôt.
– Avertissement! Si la SCPI n’est pas souscrite dans le cadre d’une assurance-vie, ces revenus seront soumis à une fiscalité locative élevée. Les rendements nets après impôt sont réduits de moitié ou plus pour les ménages assez fortement imposés.
– Face à l’inflation, les SCPI sont plutôt bien armées. « Les loyers des bureaux augmentent mécaniquement, ce qui augmente aussi les revenus versés aux abonnés », rappelle Jean-Marc Peter, PDG de Sofidy, qui gère séparément Immorente, la plus grosse SCPI du marché. « Mais faire accepter ces augmentations de loyer aux locataires est plus facile pour les bureaux bien situés et rares que dans les zones où ils sont moins recherchés », reconnaît-il. Toutes les SCPI ne résisteront pas non plus.
Vers une baisse des prix?
Cet hébergement est prévu pour au moins dix ans. D’une part, pour l’amortissement des frais d’acquisition (environ 10 %), d’autre part, parce que la forte hausse des taux d’intérêt pénalise l’immobilier de bureaux à court terme.