L’argent et le bonheur | L’immobilier est puissant… n’est-ce pas ?

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Dans le bulletin Argent et Bonheur, envoyé par courriel mardi, notre journaliste Nicolas Bérubé propose des réflexions sur l’enrichissement, la psychologie de l’investisseur et la prise de décision financière. Les textes sont reproduits ici dimanche.

Alors pensez-vous que nos maisons perdront près du quart de leur valeur au cours de la prochaine année ?

Le scénario, publié par le directeur parlementaire du budget à Ottawa, a fait grand bruit cet automne. La Banque TD parle d’une correction « sans précédent » fin 2023. Les maisons du Grand Montréal ont perdu 9% de leur valeur depuis le printemps, et les agents immobiliers ont l’impression que le marché « cogne dans le mur ».

Les valeurs des maisons augmentent depuis si longtemps que nous oublions en quelque sorte que les ascenseurs fonctionnent également dans l’autre sens. Cela s’est produit au Canada dans les années 1990, alors que les prix chutaient dans tout le pays, y compris une correction de 32 % à Toronto, et qu’il a fallu plus d’une décennie pour retrouver les valeurs d’avant la crise.

J’avoue que lorsqu’il s’agit d’immobilier, je suis le pire au conjecture. C’était parce que mon cerveau était « cassé » depuis mes années aux États-Unis.

La déconfiture américaine

En tant que correspondant de La Presse, j’ai vécu sept ans à Los Angeles, de 2006 à 2013. Les lecteurs plus âgés remarqueront que ces dates coïncident avec l’éclatement de la bulle immobilière américaine.

Quand je suis arrivé à L.A., tout le monde parlait d’immobilier. Les prix flambent depuis des années, et il n’y a aucun signe d’arrêt : l’immigration est forte dans l’État, le chœur tourne, l’économie se porte bien, le taux de chômage est si bas qu’il bat des records et la planète entière veut le faire . Viens vivre en Californie.

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Ensuite, le taux d’intérêt augmente et la base disparaît. La valeur médiane des maisons de l’État a chuté de 40 % en quelques années seulement.

Les endroits les plus touchés étaient ceux situés dans les banlieues éloignées de San Francisco et de Los Angeles. Cela dit, aucun environnement n’est sûr. Près de chez moi, des dizaines de pancartes jaunies « A Louer » et « A Vendre » devant des maisons qui n’intéressent plus personne. Avec tout le désespoir – faillite, stress, divorce – qui va avec.

C’est la nature humaine : une personne est attirée par les actifs qui prennent de la valeur. Mais lorsque le prix baisse, ils cessent immédiatement d’éblouir.

De retour au Québec, j’agaçais mes amis avec mes prédictions apocalyptiques sur le prix des maisons. Heureusement, personne ne m’a écouté, et le temps m’a donné tort : les prix ont continué à grimper.

Personnellement, j’ai cessé de me soucier de la hausse des prix ou de chercher des excuses qui feraient baisser les prix. Le temps répondra.

L’essentiel d’une stratégie financière

Ce que j’ai remarqué, c’est qu’on a tendance à voir l’achat d’une maison ou d’un condo comme le début et la fin d’une stratégie financière.

On le justifie en disant que l’immobilier c’est du « solide », du « vrai », on peut « toucher et voir ».

Une raison commode, qui masque la véritable source de notre amour pour nos maisons : parce que, année après année, le prix augmente. Il est facile d’aimer quelque chose dont la valeur augmente pendant que vous dormez.

Vous pouviez « toucher et voir » une maison dans les années 1990, mais personne ne voulait cela.

C’est pourquoi j’aime la formule popularisée par Garth Turner, directeur de Turner Investments chez Raymond James.

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M. Turner recommande de commencer par 90 ans et de résumer nos âges. Le résultat devrait être le pourcentage de notre valeur nette (c’est-à-dire la valeur de nos actifs moins la valeur de nos dettes) dépensé en immobilier résidentiel.

Selon cette règle, une personne de 25 ans doit détenir 65 % de la valeur nette de sa maison, tandis qu’une personne de 60 ans doit détenir 30 % de la valeur nette de sa maison.

Nous accumulons des actifs financiers tout au long de notre vie, souvent dans des régimes de retraite ou des REER, de sorte que la valeur de nos maisons compte peu pour nos finances lorsque nous atteignons l’âge de la retraite.

Je ne sais pas si beaucoup de Québécois appliquent cette formule. Mais si vous envisagez d’acheter une maison, je vous invite à faire le calcul. Vous dormirez mieux si le scénario du pire imaginé par nos grandes banques se réalise.

Nous avons parlé récemment de l’importance de l’épargne. Un lecteur anonyme a écrit :

« J’ai sauvé toute ma vie. Maintenant à la retraite, j’épargne toujours. C’est facile. J’établis un budget et je fais le suivi de mes dépenses depuis l’âge de 15 ans. Et le fait est que l’épargne est un poste budgétaire. Je ne mets pas de côté ce qui reste, mais je le planifie. Nous devrions également vérifier notre consommation. Pas de petites économies. Je ne me perds pas. Ne pas s’empêcher de faire la distinction entre ce dont nous avons besoin et ce que les marchands d’illusions veulent nous vendre. Dollars gagnés, je veux juste en tirer le meilleur parti. »