Le marché immobilier s’effondre dans le monde entier : l’Espagne…

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Publié le samedi 17 décembre 2022 par Denis Lapalus

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Le pachyderme va se poser gentiment…

Il n’y a pas de marché plus lent que celui de l’immobilier. L’inertie d’un pachyderme. Pour ne rien arranger, la visibilité de l’état du marché immobilier français est brouillée par un certain nombre d’indicateurs disparates, les uns par rapport aux autres, même s’ils ne portent pas sur les mêmes données (prix des petites annonces (2 mois trop tôt) versus prix définitif prix des transactions réalisées (trois mois trop tard)). De plus, de nombreux éditeurs de statistiques sont parties prenantes (courtiers en crédit ou sites d’annonces immobilières) de ce marché et ont toujours tendance à mettre en avant les points positifs. Pour un agent immobilier, c’est toujours le bon moment pour acheter ou vendre, que le marché soit haussier, stable ou baissier. Marché auto-prophétique par excellence, le marché immobilier est guidé par les prix et non par la valeur des biens. La bulle immobilière constatée en France en est un exemple.

À l’étranger, le marché de l’immobilier résidentiel se fissure déjà

Comme prévu, la forte hausse des taux d’intérêt a réduit d’autant ce fameux pouvoir d’achat immobilier. Des données qui n’ont guère de sens, mais qui font quand même la une des journaux. Le pouvoir d’achat, si important aux yeux des Français. Avec la baisse des prix, ce pouvoir d’achat immobilier va reprendre de la force, alors que dans les faits, les propriétaires achèteront, via un emprunt, leur bien au même coût relatif. Hors de France, les statistiques sont beaucoup plus réactives. Si la hausse des prix était toujours là en début d’année, les baisses sont déjà présentes dans tous les indicateurs publiés. La cause est évidemment la même partout : la flambée des taux hypothécaires. Le coût du crédit, qui continuera d’augmenter en 2023 (hausses de taux confirmées par la BCE pour la zone euro, par la FED pour les USA), va amplifier ce tarissement des acheteurs solvables. Le volume des transactions diminuera et les vendeurs devant vendre leur bien accepteront de subir une perte financière. Les défauts de crédit sont également en forte hausse, mais restent encore marginaux et ne franchissent pas le seuil d’alerte.

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Le marché immobilier chinois n’est même pas évoqué, en crise depuis plusieurs mois déjà. Ces marchés affichaient encore des hausses de prix au T2 2022. Au-delà de la variation à la baisse, c’est surtout le retournement rapide du marché qui surprend. En quelques semaines seulement, ces marchés semblent s’être redressés. Pour la France ? Un jour, les médias nationaux publient des hausses de prix dans certaines grandes villes, marquant le dynamisme du marché immobilier. Le lendemain, la crise est là, avec la baisse des prix et l’explosion du coût du crédit. La perte de pouvoir d’achat immobilier au plus haut depuis 15 ans. Bref, comme toujours, n’importe quoi.

Coût d’un crédit immobilier, taux de 3.05% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils pleinement conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220 000 € sur 25 ans à 3,05 % (TAEG de 3,05 %, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 94 698 € d’intérêts, soit 43 % du montant emprunté ! La mensualité sera de 1049€, le taux d’endettement de 32,78% pour un revenu net de 3200 euros par mois. Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

Marché immobilier en France, l’argument qui ne tient pas…

Lors de la précédente crise mondiale de l’immobilier (2007/2008), comme celle liée à la crise sanitaire de 2020, la France n’ayant connu ni l’un ni l’autre, la situation était bien différente. La France n’avait aucun problème avec son mode de distribution des crédits, et l’État soutenait toujours le marché immobilier. Depuis, ce n’est plus vraiment le même. Les rendements locatifs ont fondu comme neige au soleil, les investisseurs peuvent percevoir le double du rendement via les SCPI, avec beaucoup moins de contraintes. Le plafonnement des loyers se généralise, l’explosion des taxes foncières pèse sur les propriétaires bailleurs, la course à la bonne lettre pour le DPE devient dérisoire, la lutte contre les loyers immobiliers est acharnée… Une correction serait logique. Si certains professionnels pensent qu’une baisse des prix de 10% sur 2023 serait possible en France, tout le monde n’est pas encore d’accord ! Une chose est sûre, l’argument selon lequel la demande de logements en France est si forte que les prix ne peuvent pas baisser ne tient pas. Aux USA, la demande est beaucoup plus forte, ce qui n’empêche pas les prix de baisser. Lorsque le marché est baissier, les acheteurs jouent la montre et attendent logiquement que le prix baisse davantage.

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Les prix de l’immobilier en France sont à des niveaux record. Ils n’ont jamais été aussi chers. Il serait donc pour le moins irrationnel qu’ils continuent de grimper alors que les coûts de financement explosent. Rien à voir avec le niveau de la demande et le manque de logements, juste une question de pouvoir financer l’acquisition à crédit.

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