Placement préféré des Français, grande valeur refuge, la pierre s’est historiquement caractérisée par une grande durabilité. En témoignent ses performances sur le long terme : entre 2001 et 2021, le taux de rendement interne (TRI) du logement en France était de 10,1 %, selon les statistiques de l’IEIF. Aucun produit financier n’a pu rivaliser, y compris les actions. Nos recommandations pour investir dans la pierre dans tous ses états : immobilier neuf, ancien, résidentiel ou alternatif.
Les mêmes raisons (manque de logements, démographie favorable, etc.) ont le même effet, la tendance haussière de l’immobilier a toutes les chances de se poursuivre. Du moins à long terme. Car dans un futur proche, la demande sera limitée par la diminution de la capacité de crédit des acheteurs résultant de la hausse des taux d’intérêt. Par conséquent, au moins au niveau local, des ajustements sont à prévoir. Prudence et sélectivité s’imposent donc en matière d’immobilier dans les mois à venir.
Où investir dans le neuf ?
Coup de blues pour investissement en neuf. A partir du 1er janvier 2023, les taux du crédit d’impôt dispositif Pinel seront réduits : ils passeront à 17% pour une obligation de location de 12 ans, 15% pour une durée de 9 ans et 10,5% pour une durée de 6 ans. Une exception : les logements éligibles « Pinel plus » qui répondent à certaines conditions de confort, dont une surface au sol minimale (par exemple, 45 m² pour les T2) et répondent aux normes énergétiques renforcées liées aux exigences réglementaires. Ils bénéficient des mêmes avantages fiscaux que l’ancienne formule Pinel, avec un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21 %.
« Compte tenu des restrictions posées sur la source des surcoûts « Pinel plus », il est en pratique plus intéressant de miser sur un logement Pinel classique, même avec des taux d’intérêt réduits », estime le directeur commercial et dirigeant de l’entreprise Kurt Vural. Héritage de Selexium. Où investir aujourd’hui ? Face à une hausse généralisée des prix, ce professionnel déconseille de miser sur les villes stars de la dernière décennie (Bordeaux, Nantes, Toulouse, etc.) pour s’installer dans les grandes villes moyennes dynamiques, ainsi que dans les communes abordables du Région. Région Ile de France. La démarche que nous utilisons pour sélectionner nos quatre villes au sens strict…
Caen, une capitale régionale accessible
Comme Rouen et Le Havre, la ville de Guillaume le Conquérant disposera de solides atouts pour investir dans de nouvelles constructions. A partir de prix assez bas. En moyenne, 4 382 euros sont facturés pour un appartement, soit 20 % de moins que la moyenne nationale. Autres atouts de la ville : son dynamisme économique et sa situation privilégiée, proche de la mer et de Paris. Dans quels secteurs investir ? Pour une rentabilité plus élevée et un potentiel de revalorisation, privilégiez les agglomérations desservies par des lignes de tramway, comme Hérouville-Saint-Clair ou Fleury-sur-Orne.* Rentabilité brute (*) : 2,89%
Chaque jour, des centaines de travailleurs empruntent le train express entre Tours et la gare Montparnasse. Ils bénéficient ainsi de la qualité de vie de Tours et des salaires parisiens, avec un temps de trajet limité à une heure. Sans surprise, ce service ferroviaire est un puissant catalyseur pour le marché immobilier local. Même dans les immeubles neufs, les prix des programmes ont augmenté de 18 % en trois ans. A 4 088 euros en moyenne le mètre carré, ils restent tout de même abordables. Seul bémol, les projets de promoteurs se font de plus en plus rares à Tours faute d’autorité administrative.* Rentabilité Brute (*) 3,10%
Le Mans, une ville à fort potentiel
L’attractivité de la capitale sarthoise s’est accrue ces dernières années, notamment après la crise sanitaire. Les Parisiens ont jeté leur dévolu sur la ville, attirés par les prix immobiliers très bas de Manceau, ses espaces verts et son architecture particulière. Dans ce contexte, investir dans des bâtiments neufs au Mans présente toutes les caractéristiques d’un bon investissement à long terme. Certes, la ville est en zone B2, ce qui l’exclut du dispositif Pinel. Mais non moins intéressante est la rentabilité d’un tel investissement : pour un deux pièces proche du centre-ville, elle est de près de 4 % brut. * Rentabilité brute (**) : 3,95%
Villepinte, le centre du Grand Paris
Proche de l’aéroport de Roissy et abritant le plus grand parc des expositions de France, la commune de Seine-Saint-Denis, située en zone A de Pinel, offre tous les ingrédients d’un placement en construction neuve réussi, source de plus-values de revente. D’autant que les projets d’aménagement du Grand Paris (lignes de métro 16 et 17) renforcent l’attractivité de Villepinte. « La demande locative y est déjà très forte », précise Kurt Vural. Comptez environ 250 000 euros pour un petit trois-pièces à proximité des axes routiers. Compte tenu du loyer – environ 750 euros – et de l’abattement fiscal, les économies pour un tel projet seraient limitées à environ 50-100 euros par mois. Indolore !* Rentabilité Brute (*) : 4,25%
(*) Calculé sur la base des loyers limités de Pinel et des prix de la construction neuve (source : Kinnisvaralabor, novembre 2022)(**) Calculé sur la base des loyers de marché et des prix prévisionnels de la construction neuve : 3 000 euros/m².
Où investir dans l’immobilier ancien ?
La combinaison de l’élimination progressive des locations économes en énergie, des mesures anti-Airbnb, de la montée en flèche des impôts fonciers, de la montée en flèche des taux d’intérêt, des restrictions de location et de la montée en flèche des coûts de rénovation rend l’investissement locatif plus complexe. Du côté positif, les conditions hypothécaires sont toujours très favorables. Thierry Vignal, président et co-fondateur de Masteos, a déclaré aujourd’hui que le taux d’inflation étant de 7%, on peut emprunter à un taux réel négatif de -4,5%. Nous devons saisir cette opportunité. Face à un contexte incertain, cet expert conseille de jouer la sécurité. Nous entendons par là de petites zones au cœur de villes dynamiques avec un marché immobilier solide et un riche bassin de locataires à hauts revenus. Ce qui n’est pas incompatible avec une rentabilité respectable, comme le montre notre sélection détaillée ci-dessous…
Annemasse, bastion de la rentabilité dans les Alpes
Si de nombreuses villes savoyardes ne sont plus aux yeux des investisseurs faute de rendements financiers attractifs, ce n’est pas le cas d’Annemasse. Là-bas, les prix restent bas, en dessous de 3 500 euros le mètre carré, avec un loyer moyen assez élevé de 16,7 euros le mètre carré. Le rendement brut est donc proche de 6 %. Mais surtout, la capacité de payer des locataires saute aux yeux. Car la commune est en situation de plein emploi grâce à sa situation géographique privilégiée, à la frontière franco-suisse et aux portes de Genève. Un investissement locatif à Annemasse offre donc une sécurité optimale.* Rentabilité brute : 5,85% (*)
Arles, une pièce touristique à prix réduit
Riche d’un patrimoine historique exceptionnel, lieu de nombreuses manifestations phares (Feria, Rencontres de la photographie, etc.) et point d’appui arrière pour visiter la Camargue, Arles vit au rythme du tourisme. Par conséquent, le marché locatif est orienté à très court terme et il est très difficile pour les locataires de trouver un logement. Autre avantage pour les investisseurs : les prix dans la « petite Rome gauloise » restent en retrait de 25% par rapport à ceux de Marseille et Montpellier. Et ce malgré un bon rattrapage sur la dernière période : +18,5% en deux ans. Seul bémol, le niveau d’incertitude que les médias notent régulièrement.* Marge brute : 5,51% (*)
Lorient a longtemps été à la traîne des autres fleurons bretons. Là-bas, les prix des anciens ont augmenté de 55 % en cinq ans. Et ce n’est probablement pas fini. La raison? La « Cité des Cinq Ports » permet aux investisseurs d’obtenir des rendements bruts élevés. Près de 6 % en moyenne. Et encore plus en colocation ou en deux chambres. Pour un propriétaire, trouver un locataire à Lorient est un jeu d’enfant. Parce qu’il y a six mille étudiants dans la ville. Quant à la cible des jeunes actifs, grâce au dynamisme de l’agglomération, elle est à la pointe de l’économie bleue (pêche, transport maritime, robotique sous-marine, chantier naval, etc.).* Rentabilité brute : 5,84%
Située à 30 minutes de la gare de Lyon, la préfecture de Seine-et-Marne est une ville chargée d’histoire, riche en commerces et pourtant proche de la nature grâce aux bords de Seine, espaces verts et forêts. environnant. Ces atouts ne seront pas perdus pour les Franciliens. Melun devient ainsi une résidence prisée des actifs qui n’ont pas le budget pour acheter à Paris. Sans surprise, la demande locative augmente et permet aux propriétaires d’avoir l’embarras du choix lors du choix d’un locataire. Le rendement locatif est le plus élevé de notre échantillon.* Rentabilité brute : 6,30% (*)
Metz, pour un placement en toute sécurité
La plus grande ville de notre sélection, la préfecture de la Moselle avec 118 489 habitants, est une valeur sûre pour l’investissement en pierre. Comme sa voisine Thionville, elle bénéficie également de sa proximité avec le Luxembourg voisin, ce qui a un effet positif sur le revenu médian de ses habitants. Autrement dit, les locataires sont solvables. Cependant, les prix de l’immobilier restent étonnamment bas, en dessous de 2 500 euros le mètre carré. Une aubaine pour les investisseurs qui peuvent prétendre à un rendement brut moyen supérieur à 6 %. A noter que Metz s’inscrit bien dans la stratégie de placement qui porte sa rentabilité financière à 9%.* Rentabilité brute : 6,14% (*)
(*) Rapport du loyer annuel et des prix moyens au m². Source : Top Agents, novembre 2022
L’immobilier alternatif
Face à une baisse inexorable de la rentabilité du locatif traditionnel depuis 2015, quelles solutions pour les investisseurs ? Réponse : Actifs alternatifs. Nous entendons par là le bien qui n’est pas destiné à l’habitation, mais qui offre des perspectives financières intéressantes pour un investissement initial minimal. Quelques exemples : parkings, sous-sols ou zones de stockage. Comme pour l’achat d’un appartement, la question de la localisation reste déterminante pour apporter un revenu durable. Détails.
Par rapport à la location d’un espace résidentiel, la location d’une place de parking offre sécurité et flexibilité au propriétaire. Lors de la rédaction du contrat, ce dernier est libre de déterminer à sa guise la durée du bail, tacitement prorogeable ou non. De même, il existe des locations qui ne sont ni limitées ni réglementées. Enfin, la résiliation du bail est de plein droit pour non-paiement du loyer. Bref, le risque de factures impayées est minimisé. Financièrement, investir dans cette classe d’actifs a également du sens.
Certes, historiquement, la revalorisation des parkings a été assez timide par rapport à celle des logements. Mais cet inconvénient est compensé par une rentabilité moyenne attractive. Dans les grandes villes, il fluctue généralement entre 4,5 % et 6,5 %. Et dans les communes de taille moyenne, il peut atteindre 10 %. Remarque : Il existe des astuces pour augmenter le rendement sur ce type de propriété. En vrac : Bloquer un parking ou brancher une borne électrique pour apporter plus de service au locataire, voire opter pour des locations multiples avec des propriétaires de deux-roues. Attention, il y a pas mal de places gratuites dans les parkings. Investir dans des parkings n’est donc pas sans risque.
Comme les emplacements de parking, la location d’un sous-sol est régie par le Code civil et non par la loi du 6 juillet 1989. Cela donne aux propriétaires une grande liberté dans la détermination des termes du bail. Autre avantage : le ticket d’entrée ne dépasse pas quelques milliers d’euros. Par exemple, à Paris, un mètre carré se vend environ 1 500 euros en moyenne. Il en résulte une rentabilité attractive : en général elle fluctue entre 6-8% dans les grandes villes, sauf dans la capitale, où elle atteint étrangement 9%.
Bon à savoir : outre la superficie, le sous-sol n’a de valeur que s’il est facilement accessible (parking à proximité pour un déchargement facile, escalier ou ascenseur), sûr (pour la solidité) et non humide. La source électrique est un « plus » non négligeable. Du point de vue fiscal, les plus-values de revente sont exonérées de plus-values tant que le prix n’excède pas 15 000 euros (idem pour les parkings). Quant aux frais de notaire d’acquisition, ils sont relativement élevés, parfois même supérieurs à 20%.
Entrepôts et entrepôts
Grâce à certaines startups spécialisées comme Jestocke.com, de plus en plus de personnes utilisent les mètres carrés supplémentaires de leur logement pour générer des revenus supplémentaires. Ces espaces peuvent être : le sous-sol de leur maison, un garage, un grenier, une dépendance ou certaines pièces libérées, par exemple, lorsque les enfants quittent la famille. Les retraités ont particulièrement tendance à louer ces salles de stockage.
Selon les recherches de Jestocke, les retraités qui ont mis en œuvre cette idée ont gagné en moyenne 1 700 euros en louant leurs espaces vides en 2021. Outre l’aspect économique, cette démarche a également une vertu environnementale, puisqu’elle limite l’étalement urbain. Avis aux investisseurs : Depuis l’explosion du e-commerce, les petits entrepôts et hangars en périphérie des villes pouvant être loués à des professionnels sont devenus très recherchés. Mais hausse des prix oblige, les rendements de ces actifs sont devenus assez faibles. Parfois même moins de 4%, hors taxes et frais.