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Dans la loi Pouvoir d’achat du 16 août 2022, le gouvernement a plafonné l’augmentation des loyers à 3,5% jusqu’au deuxième semestre 2023. Concrètement, quels sont les logements touchés ? Cette hausse comprend-elle mes charges ? Tour d’horizon de ce que peut faire, ou non, votre bailleur.
Hausse des loyers : que dit la loi ?
Loi n. La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 relative aux mesures d’urgence pour la sauvegarde du pouvoir d’achat prévoit, en complément d’une aide au logement majorée, un « bouclier des loyers » pour les locataires. Cela signifie que du 1er juillet au 30 juin 2023, un propriétaire privé ne peut pas augmenter le loyer de plus de 3,5 %.
Dans la plupart des cas, cette révision ne peut excéder l’évolution de l’indice des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Par exemple, le loyer de 700 euros ne peut être augmenté de plus de 24,5 euros, soit 724,50 euros par mois. De même, un loyer de 1 000 euros ne peut excéder 1 035 euros.
Pour rappel, afin d’augmenter son loyer, le locataire doit clairement s’identifier. Le renouvellement du bail doit être indiqué dans le bail, et il se fait une fois par an, soit à la date anniversaire de la signature du contrat, soit à une date convenue entre les deux parties. « En revanche, aucune action n’est possible, précise David Rodrigues, responsable juridique de la loi locative CLCV (Consommation Logement Cadre de vie).
Par exemple, imaginez un contrat signé en mars 2021 avec une révision annuelle des loyers en mars. Si le locataire se manifeste en juillet 2022 pour une augmentation de loyer, la révision ne prendra effet que le 1er juillet 2022 sans possibilité de demander une augmentation entre mars et juillet. »
Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer de plus de 3,5% s’il ne l’a pas fait les années précédentes ?
Non. Si le locataire n’a pas renouvelé le bail l’année précédente, il ne peut doubler l’augmentation l’année suivante. En revanche, dans certains cas, le loyer peut être majoré notamment en cours de bail si le propriétaire réalise les travaux d’amélioration à ses frais. C’est le cas, par exemple, dans le cadre des projets de réforme énergétique. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent s’entendre sur le loyer supplémentaire, soit verbalement, soit dans un contrat de location supplémentaire.
Tous les logements sont-ils concernés ?
Toutes les maisons particulières sont concernées par ce « bouclier locatif », qu’elles soient meublées ou non. En revanche, la révision et l’augmentation de loyer ne peuvent pas être utilisées dans les maisons classées F ou G dans le cadre de l’identification de la performance énergétique (DPE). Cette interdiction s’inscrit dans un dispositif général de sanctions contre les maisons économes en énergie, également appelées « appareils de chauffage ».
« Attention tout de même, car cette interdiction de sous-louer les appartements F et G s’applique aux contrats signés le 24 août 2022 (date d’entrée en vigueur, ndlr). Cela s’applique également aux appartements F et G dont le bail est renouvelé à partir de cette date. Si, par exemple, vous signez votre accord, qui dure généralement trois ans, en 2021, votre bail peut être renouvelé jusqu’en 2024 », a déclaré David Rodrigues.
Les charges sont-elles comprises dans la hausse de 3,5% ?
Le loyer est toujours révisé en fonction du loyer sans charges. Le loyer, qui est payé par le propriétaire et qui peut être récupéré auprès du locataire, couvre le coût des services liés au logement et à l’utilisation de l’immeuble (comme l’entretien de l’ascenseur par exemple), les frais journaliers. Réparations et petits dépannages dans les parties communes de l’immeuble, mais aussi eau froide, eau chaude ou chauffage si c’est ensemble.
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Cependant, les prix de l’énergie pourraient bondir significativement dans les mois à venir, jusqu’à 15% selon la Première ministre Élisabeth Borne. Pour augmenter la charge du locataire, le propriétaire doit fournir des pièces justificatives expliquant cette augmentation. Le site du ministère de l’Économie rappelle qu’à compter de l’envoi de l’avis de charge, « tous les justificatifs (factures, contrats d’entretien, etc.) doivent être conservés pendant six mois entre les mains du locataire. »
Chaque mois, le locataire paie une redevance en même temps que le loyer. Le propriétaire peut exiger un supplément, si la caution est inférieure au montant réel du loyer. Dans le cas contraire, le propriétaire doit restituer l’excédent au locataire.
Que faire en cas d’abus de mon propriétaire ?
Si malgré tout votre bailleur tente d’augmenter le loyer au-delà de cette limite de 3,5%, le mieux est d’essayer de contacter le bailleur pour discuter et lui expliquer qu’il n’a pas le droit d’augmenter le loyer de beaucoup, dit David. Rodrigues.
C’est ce qu’a choisi de faire Vivien, un locataire rennais, de l’IRL 2020 à celui de 2022, passant de 750 euros par mois à 782 euros, soit une hausse de 4,27 %. En le convainquant de l’inconséquence de cette augmentation, Vivien obtient gain de cause.
« Si rien n’y fait, vous devez vous adresser au conseil d’arbitrage », a déclaré la CLCV. Cependant, dans le cadre du « Rent Shield », le propriétaire qui reçoit le plus d’argent ne paiera que la différence.