Logement : vers une baisse des prix en 2023 ?

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Après une année 2022 qui s’annonce, une nouvelle fois, historique pour le marché de l’immobilier, de nombreux observateurs s’attendent à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est envisageable, le manque d’offres risque bien, du moins dans certaines zones tendues, de continuer à les gonfler artificiellement.

1,1 million de transactions immobilières en 2022, ce qui en ferait la deuxième meilleure année après 2021 où 1,17 million de propriétés ont été vendues. Les chiffres présentés lundi 17 octobre par AVIV Group (Best Agents & SeLoger Group) montrent un marché immobilier plein d’énergie avec une hausse moyenne des prix de 5,6% sur un an, malgré l’accumulation des nuages ​​annoncés depuis plusieurs semaines.

Guerre en Ukraine, inflation de près de 6%, hausse des prix de l’énergie… Les mauvaises nouvelles sont nombreuses. Au point de dissuader les emprunteurs ? Pour Xavier Timbeau, directeur général de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « les risques de blocage du marché immobilier sont ailleurs. L’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera minime par rapport à l’impact direct de la hausse des taux de crédit. »

L’engagement du Haut Conseil de Stabilité Financière de ne pas dépasser 35% d’endettement, le nouveau taux d’usure, qui est la limite légale au-dessus de laquelle une banque peut prêter, la charge de l’assurance emprunteur depuis plus de 50 ans ou encore l’augmentation spectaculaire de la contribution demandée : autant de difficultés qui pourraient avoir un impact durable sur les crédits nécessaires au marché immobilier. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement, la baisse des crédits a été très rapide, avec une baisse de 32% en août et septembre par rapport à 2021.

Vers une baisse des prix de l’ordre de 10% à 20% ?

Cependant, la hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’emprunt sont devenues indispensables. Alors que le taux d’intérêt moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est de 2,30 % mi-octobre, selon le courtier Meilleurtaux, l’Observatoire Crédit Logement CSA estime qu’après une zone de turbulences les taux se stabiliseront autour de 2,45 % fin 2023 : Sur la base du scénario retenu en octobre et compte tenu des évolutions intervenues durant l’été, le taux moyen attendu pour 2022 est de 1,65% pour s’établir à 2,40% en fin d’année. Il faudrait encore 40 points au premier semestre 2023 (à 2,80 % fin juin 2023) pour redescendre lentement à 2,45 % fin 2023, niveau où il se stabiliserait en 2024.

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Très souvent, hausse des taux d’intérêt rime avec baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, même si Xavier Timbeau explique que ces derniers trouvent très souvent des moyens alternatifs : acheter quelque chose de plus petit ou revoir leur projet pour se tourner vers un bien un peu moins valorisé ( moins lumineux, un peu moins d’espace, un peu moins belle vue, pas de balcon…). Cependant, tout cela ne fonctionne que pendant un certain temps. « Si les acheteurs sont bloqués, ils devront probablement subir une correction de prix importante, de l’ordre de 10% à 20% », prédit Xavier Timbeau. Mais pas tout de suite : « Il faut du temps au vendeur pour accepter une baisse de prix. Il y a toujours des acquéreurs pressés ou très fortunés, donc ça peut être trompeur pendant quelques trimestres. »

Des disparités selon les marchés

Toutefois, l’économiste estime que cette baisse « devrait affecter des marchés qui ont énormément augmenté ces dernières années, comme le centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. De leur côté, au niveau national, Meilleurs Agents et SeLoger estiment que « sur les 12 prochains mois, la hausse des prix de l’immobilier, qui est certes appelée à ralentir, devrait néanmoins se maintenir en France, avec une hausse moyenne attendue de 3% « . . Cependant, il existe de réelles différences entre les différents marchés. Par exemple, Meilleurs Agents s’attend à une baisse d’environ -3% à Paris, alors que les prix dans les 10 plus grandes villes de France devraient augmenter d’environ 1%.

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Néanmoins, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer l’évolution du marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait diminuer de 15 % en 2023 pour « atteindre moins d’un million de ventes avec 950 000 transactions dans les douze prochains mois ». Un retour aux chiffres enregistrés en 2020, qui, selon Xavier Timbeau, s’explique par le fait que « des propriétaires pourraient définitivement annuler leur vente faute de trouver un bien à acheter. Cela peut aussi calmer quelque peu le marché. »

Cependant, il est difficile de croire que le marché des vendeurs d’aujourd’hui se transformera en un marché d’acheteurs, avec plus d’offres que de demandes. « Le marché se calme, mais l’offre reste tendue et la demande toujours forte », note Philippe Buyens, fondateur et expert immobilier de CapiFrance. Or, le groupe AVIV note dans son baromètre que le parc de logements disponibles aujourd’hui sur le marché français s’est contracté de -40% par rapport à octobre 2018. Et comme le dit l’adage : ce qui est rare est cher.

La pénurie actuelle de logements fait donc grimper artificiellement les prix. Et le phénomène, jusque-là limité aux « quartiers attractifs », déteint aussi sur les villes moyennes. « Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé à cause du télétravail. Quand les prix se stabilisent dans les métropoles, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande est plus forte », note Philippe Buyens.

Selon Philippe Buyens, le marché immobilier ne devrait donc pas connaître de changements majeurs dans les mois à venir. « C’est un marché qui va revenir à la normale, ce qui est plutôt sain, mais 2023 s’annonce quand même comme une bonne année. »