Les acheteurs parisiens ont besoin de casser leur tirelire. Près de 150 000 € ! Il s’agit de l’apport propre moyen requis pour obtenir un prêt pour un projet immobilier dans la capitale. L’envolée phénoménale des dépôts des particuliers touche l’ensemble du territoire, signe que les banques deviennent de plus en plus vigilantes. Avec la hausse des prix de l’immobilier et le problème de l’usure, cette exigence financière est une nouvelle difficulté pour les acquéreurs potentiels.
Sommaire
Le taux d’apport personnel explose
Selon le courtier en crédit immobilier Cafpi, acheter un bien immobilier à Paris coûte aujourd’hui près de 150 000 euros, soit H 27% du montant moyen des transactions dans le capital (555 555 euros). Si vous voulez être cynique, avec la somme de 150 000 euros il serait possible d’acheter un appartement de 112 m² à Saint-Étienne ou une maison de 80 m² à Limoges (source : Meilleurs Agents).
L’apport personnel n’a jamais été aussi élevé, non seulement à Paris mais dans toute la France. Les acquéreurs potentiels doivent continuer à augmenter leur apport personnel. En un an, le montant moyen est passé de 48 000 € à 60 000 €, soit une augmentation de 25 %. La part propre pèse désormais 18% du total d’une transaction immobilière à l’échelle nationale contre 16% l’année précédente.
Le marché immobilier étant par définition hétérogène, la taille de l’apport personnel varie en fonction des prix observés dans telle ou telle zone. Si elle est la plus élevée à Paris, compte tenu de la première place qu’occupe la capitale en termes de prix au mètre carré (10 401 €), la contribution a le plus augmenté dans le secteur sud-est du pourtour méditerranéen : 80 000 € en moyenne contre 55 000 € l’an dernier.
Les Hauts-de-France sont la région où la contribution est « la plus faible », c’est-à-dire H 33 000 € en moyenne, soit 13 % du montant à emprunter.
Davantage de garanties
Il ne s’agit pas de gaspiller toutes vos économies pour obtenir un prêt hypothécaire. Si le taux de cotisation personnelle a fortement augmenté, les banques sont également exigeantes en matière d’épargne retraite. Une fois le prêt contracté, l’emprunteur doit disposer de réserves suffisantes pour faire face à un éventuel coup dur ou à une dépense imprévue.
Le pouvoir d’achat des ménages étant comprimé par la flambée des prix de l’énergie et des carburants, les banques sont contraintes de prendre en compte ces éléments avant de se financer à long terme. On parle de 6 mois de mensualités minimales, un niveau laissé à la discrétion de chaque établissement.
Rappelons que les cotisations personnelles ou l’épargne retraite ne sont soumises à aucune obligation réglementaire. Avant l’entrée en vigueur début 2020 des Normes d’Origination du Crédit Immobilier, il était courant d’obtenir un crédit immobilier sans caution, notamment pour réaliser un investissement locatif. Les banques doivent désormais respecter les deux limites suivantes :
Le durcissement des conditions de crédit depuis plus de deux ans a réorienté les crédits immobiliers vers les profils les mieux dotés. Plus que jamais, les banques ciblent les ménages aisés qui peuvent se constituer une épargne une fois leur projet réalisé.
Marché immobilier dans la tourmente
En plus des autres obstacles que les candidats doivent surmonter pour acheter une propriété, il y a l’obligation de la banque de faire des contributions personnelles et d’épargner pour la retraite. Selon le dernier score du réseau Guy Hiccups, les prix ont augmenté en moyenne de 7,2% entre janvier et septembre 2022, davantage sur le segment des maisons (+10,9%) que sur le segment des appartements (+4%).
L’effet Covid se poursuit avec des demandes d’hébergements plus spacieux, les espaces extérieurs étant privilégiés. A tel point qu’il y a un manque de biens (surtout des maisons) sur la façade ouest et dans la région sud.
Avoir la capacité d’emprunter un bien immobilier et répondre aux critères de solvabilité ne suffit pas pour accéder au financement bancaire. Doit encore être porté. Depuis des mois, l’effet ciseau des taux d’attrition de 2022 contraint les ménages dans leurs demandes de financement. Des milliers de dossiers de crédits immobiliers sont bloqués depuis un quart d’année depuis juillet dernier en raison d’une usure qui ne suit pas le rythme de la hausse constante des taux d’intérêt.
Les banques hésitent à prêter. Face à des taux d’intérêt maximum légaux qui ne peuvent s’adapter aux réalités locales, le crédit n’est plus rentable. Alors que l’année immobilière 2022 s’achève à bout de souffle, gageons que le fisc prendra rapidement les bonnes décisions pour réformer un système d’usure qui prive aujourd’hui les ménages de leur rêve de posséder leur logement.
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Crédit immobilier : les banques réticentes à prêter fin 2022
Le marché hypothécaire traverse une crise sans précédent. La raison principale est le niveau d’usure, trop faible pour compenser la hausse brutale et progressive des taux d’intérêt depuis mars 2022. Résultat : les banques hésitent à prêter aux particuliers car ils perdent de l’argent. Taux d’intérêt : en un an multiplié par deux Fin 2021, le taux d’intérêt moyen sur 20 ans était d’environ 1 % (hors assurance prêt immobilier et frais de titres). C’est actuellement un exploit de passer sous la barre des 2% d’endettement ! Début octobre, les barèmes bancaires reçus des brokers affichent 30 à 40 points de base de plus sur toutes les maturités. Le taux d’intérêt moyen est d’environ 2,2 % sur 20 ans et de 2,35 % sur 25 ans, durée maximale de remboursement approuvée par le régulateur. La hausse des taux d’emprunt est spectaculaire, même si le niveau reste propice aux achats immobiliers. Les valeurs ont doublé en moins d’un an. Et ça ne s’arrêtera pas. Il n’est nullement impossible que les taux approchent la barre des 3% avant la fin de 2022. En attendant, les taux d’usure n’auront pas bougé d’un iota. Le statu quo de l’attrition Le niveau d’attrition enregistré au 1er octobre 2022 demeure pour tout le trimestre. Le taux d’attrition des prêts hypothécaires est une épine dans le pied des emprunteurs aujourd’hui, basé sur le taux annuel effectif global moyen facturé au cours des trois derniers mois et augmenté d’un tiers. Devant les mettre à l’abri d’éventuels abus bancaires, l’usure s’avère être un frein à l’accession à la propriété et empêche les locataires solvables de devenir propriétaires de leur résidence principale. Avec des milliers de crédits immobiliers bloqués par l’usure, les courtiers réclament une réforme urgente des taux d’intérêt légaux, un plaidoyer auquel la Banque de France reste sourde. Ce dernier estime que l’augmentation g au quatrième trimestre 2022 est suffisant pour déverrouiller les fichiers. rs est en baisse depuis juillet dernier. C’est sans compter le rouleau compresseur du cours, qui annule rapidement l’effet positif de la revue trimestrielle. Pour rappel, le taux de rotation au T4 2022 est fixé à 3,05% pour les prêts d’une maturité de 20 ans ou plus et 3,03% pour les prêts d’une maturité comprise entre 10 et moins de 20 ans. Ce maximum de 3,05 % doit comprendre tous les frais autres que les intérêts : les frais de dossier le coût de la garantie (hypothèque ou cautionnement) les primes d’assurance emprunteur. Avec un taux moyen de 2,20 % sur 20 ans, la marge de manœuvre est très réduite, surtout si vous avez un profil de risque (âge, santé, profession, exercice) qui paie au prix fort votre assurance de prêt immobilier. Fermeture du robinet hypothécaire Les taux d’intérêt augmentent rapidement, mais restent inférieurs au rendement de l’OAT 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte pendant 10 ans. Sauf forte hausse depuis mars et le déclenchement de la guerre en Ukraine, l’OAT se rapproche des 3% tout en passant en territoire négatif entre juin 2020 et mai 2021. Les banques commerciales s’appuient généralement sur cet indicateur pour déterminer les taux d’intérêt fixes sur les prêts immobiliers aux particuliers, en ajoutant leur marge. Cependant, en raison du plafond de l’usure du verre, ils ne peuvent pas augmenter les taux de prêt en raison des évolutions monétaires. De ce fait, le crédit n’est plus rentable, il vaut mieux arrêter de distribuer des crédits immobiliers. La situation est sans précédent et suscite de nombreuses inquiétudes chez les courtiers qui sont aux premières lignes du malheur des futurs acheteurs de maison. Il ne peut être justifié que les conditions d’emprunt soient toujours favorables, le prêt immobilier diminue il est inaccessible. La situation est insoutenable tant pour les ménages que pour les banques. Afin d’accélérer la montée de l’usure en 2023, ce dernier a suggéré à la banque France de s’appuyer sur des offres de prêt aux particuliers et non sur des prêts signés, ce qui pourrait permettre de prendre en compte davantage de TAEG et donc d’augmenter la moyenne. Le verdict de l’institution est très attendu pour démarrer 2023 sur des bases cohérentes avec la réalité du terrain.
Assurance de prêt immobilier : quel sera son coût en 2023 ?
L’assurance emprunteur fait partie des éléments exigés par la banque lors d’une demande de crédit immobilier. Vos frais s’ajouteront aux frais d’intérêts, de dépôt et de garantie. En négociant le contrat, vous pouvez réaliser d’importantes économies alors même que la loi Lemoine 2022 entre en vigueur, augmentant les prix. L’assurance prêt immobilier : un facteur de coût non négligeable Le taux d’intérêt débiteur ou taux d’intérêt nominal d’un crédit immobilier, qui exprime l’intérêt avec lequel la banque doit être payée pour le service rendu, ne permet pas de tirer des conclusions sur le coût total du prêt immobilier. prêt. D’autres frais sont pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global ou du taux annuel effectif global, indicateur du coût final : les frais de dossier la garantie (hypothèque, cautionnement) les primes d’assurance emprunteur. En APR, l’assurance est exprimée en pourcentage du capital initial ou du capital restant dû. En fonction de votre profil d’emprunteur, i. H selon les risques que vous représentez, le taux d’assurance est plus ou moins élevé : entre 0,11% et plus de 1% des sommes prêtées. En moyenne, l’assurance emprunteur représente entre 30% et 40% du coût total d’un crédit immobilier, le deuxième coût après les intérêts. Lors de la souscription de l’assurance, vous remplissez un questionnaire d’assurance prêt hypothécaire qui indique à l’assureur : Votre âge : Plus vous êtes âgé, plus les primes sont élevées. Votre santé : Les seniors paient plus cher leur assurance emprunteur que les plus jeunes en raison de risques de santé plus élevés par rapport à l’âge. Vous devez fournir vos antécédents médicaux et vos traitements en cours. Votre travail : L’assurance est plus chère pour les personnes ayant des emplois à haut risque (militaires, pompiers, agents de sécurité, ouvriers du bâtiment, etc.). Vos habitudes : l’Aus La pratique d’un sport à risque est punissable (escalade, sports mécaniques, plongée, etc.) ainsi que le tabagisme. Votre projet immobilier : La nature et la durée du remboursement sont déterminantes pour la tarification de l’assurance. En cas de risques importants (santé, profession, pratiques dangereuses), l’assureur peut appliquer des exclusions de garantie, i. H tout dommage (arrêt de travail, accident) causé par le risque identifié n’est pas couvert, sauf dans le cas d’un rachat d’exclusion proposé en option au moment de la souscription. Les maux de dos et les maladies psychopsychiatriques, qualifiées en assurance-crédit de maladies non objectivables, peuvent être rachetées contre une surprime d’assurance emprunteur. L’assurance emprunteur et la loi Lemoine Malgré la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur, en vigueur depuis 2010, plus de huit emprunteurs sur dix souscrivent à l’assurance proposée par leur banque. Bien que les lois Hamon et Bourquin aient entre-temps permis de résilier le contrat de prêt en cours, les banques ont conservé leur quasi-monopole sur ce produit aux marges bénéficiaires élevées (jusqu’à 70%). En face, des assureurs alternatifs, jusqu’à quatre fois moins chers. Le législateur a voulu introduire plus de concurrence en renforçant les droits des emprunteurs. Votée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin, la loi Lemoine représente une avancée majeure dans l’assurance de prêt immobilier en permettant de modifier le contrat à tout moment sans attendre l’échéance. L’assurance crédit immobilier devient ainsi la seule assurance résiliable à tout moment sans engagement minimum d’un an, comme l’exige la réglementation de l’assurance habitation ou de la mutuelle. L’emprunteur n’est plus dépendant de sa banque et peut résilier le contrat d’assurance le lendemain de la signature de l’offre de prêt et vous rch remplacer une offre moins chère. En fin de compte, vous économisez des milliers de dollars sur la période de récupération restante. Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, le remplacement de la bancassurance par une formule externe rapporte plus de 15 000 € d’économie. La loi Lemoine ajoute deux dispositions supplémentaires permettant de changer d’assurance à tout moment : Prolongation du droit à l’oubli : Si vous êtes guéri d’un cancer depuis au moins 5 ans, vous n’avez pas à déclarer votre maladie antérieure sur le questionnaire de santé. Les personnes guéries de l’hépatite C depuis au moins 5 ans bénéficient également de ce droit. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les assureurs ne peuvent pas collecter d’informations sur la santé de l’emprunteur pour les prêts inférieurs à 200 000 € remboursés avant le 60e anniversaire. La loi Lemoine offre un meilleur accès à l’assurance de crédit immobilier grâce à ces deux larges mesures, mais celles-ci ont un effet pervers, augmentant les prix pour la collectivité. L’impossibilité d’une tarification basée sur le risque oblige les assureurs à mutualiser, ce qui augmente les primes pour les emprunteurs des segments concernés. Les jeunes travailleurs sans assurance maladie paient pour les emprunteurs plus âgés et ceux qui auraient normalement été stigmatisés par leurs antécédents médicaux. Les courtiers en assurance hypothécaire estiment que les primes ont augmenté en moyenne de 20 % depuis la mise en place de la loi Lemoine. Chez certains prestataires, les surcoûts peuvent atteindre 40 %. Les règles prévoient une évaluation sur deux ans de l’impact de la loi Lemoine sur la tarification et les éventuelles inégalités de traitement entre emprunteurs. Cependant, on peut supposer qu’une concurrence active permettra le surcoût de la crédibilité pour contrôler ses participants en 2023. Assurance prêt immobilier : comparable, négociable et interchangeable Que ce soit avant ou après un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est librement sélectionnable. Si vous n’avez pas pu souscrire à une Offre Déléguée lors de votre demande de crédit, vous pouvez la modifier à tout moment. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour comparer les offres et choisir celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix. Pour simplifier les démarches, faites appel aux services d’un courtier en assurance-crédit. Chez Magnolia.fr, notre équipe d’experts prend en charge toute la procédure d’annulation/remplacement, en respectant l’équivalence du niveau de garantie, avant que la banque n’accepte l’assurance déléguée.
Prêt immobilier bloqué par l’usure 2022 : que faire ?
De nombreux ménages ne peuvent pas réaliser leur projet immobilier car ils se voient refuser l’accès au crédit. Non pas pour des raisons de capacité à emprunter, mais à cause des taux d’intérêt usuraires, ces taux maximum que les banques ne peuvent plus prêter. Le phénomène s’installe malgré l’usure croissante du dernier trimestre 2022. Il existe des solutions pour faire face au problème. Comprendre le TAEG En préambule, rappelons que le taux d’attrition fait référence au taux annuel effectif annuel maximal autorisé par la réglementation hypothécaire. Cet indicateur du coût final du financement accordé par la banque contient plusieurs éléments : Intérêt du prêt exprimé par le taux d’intérêt nominal ou taux débiteur : c’est la part courue d’un crédit immobilier qui pèse le plus. la garantie : l’hypothèque, le PPD (privilège du prêteur) ou la garantie, à choisir selon le type de prêt, garantit le remboursement des sommes prêtées en cas de défaut de paiement. les frais administratifs : en pourcentage du montant du prêt ou en forfait. Primes d’assurance emprunteur : pour rembourser les mensualités (partielles ou totales) ou le capital restant en cas d’urgence empêchant l’emprunteur de rembourser sa dette (décès, invalidité et arrêt de travail), frais d’assurance entre 30% et 40% du coût total de une hypothèque. Le taux annuel effectif global ne doit pas dépasser le seuil d’usure sur la durée de prêt considérée. Au 1er octobre 2022, le taux d’attrition des prêts d’une durée de 20 ans ou plus est fixé à 3,05 %, contre 2,57 % au trimestre précédent. Une révision salutaire pour des milliers de dossiers qui ont été mis de côté depuis juillet dernier, mais le répit a été de courte durée. L’usure bloque toujours la ma rkt parce qu’il n’est pas adapté à la réalité du terrain dans un contexte caractérisé par la hausse soudaine et continue des taux d’intérêt. Les leviers pour rester à l’usure Des propositions usuraires ont été mises en place pour protéger les consommateurs contre d’éventuels abus bancaires, mais cette protection perçue se retourne actuellement contre eux. Devenir propriétaire en 2022 est difficile : Les conditions de crédit sont toujours favorables à l’achat d’un bien, mais l’attrition, immuable pendant trois longs mois, crée un plafond de verre même lorsque le taux d’endettement est inférieur à la limite autorisée (35 % du revenu net avant impôts, y compris Assurance). Ne soyez pas vaincu si votre demande de prêt est initialement rejetée parce qu’un APR dépasse l’attrition. Il existe plusieurs leviers pour faire baisser le TAEG et rester en dessous de la limite légale. Quels sont les éléments négociables dans l’APR ? La garantie est non négociable ou difficile pour la garantie bancaire, qui est généralement souscrite auprès de l’organisme de garantie créé par un groupe bancaire. Selon la qualité du dossier, une décote sur le taux d’intérêt est possible. Les chances sont minces, puisque les banques ne peuvent pas ajuster leurs plans de cours en fonction de l’évolution de la monnaie en raison de l’usure. Les frais d’inscription varient de 500 € à 1 500 € ; les minimiser, même de 50%, produit un petit gain. De par son poids, l’assurance est le levier d’épargne le plus important. Une assurance déléguée La loi vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance emprunteur et à privilégier une offre alternative jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance groupe du prêteur avec des garanties équivalentes. Même si la loi Lemoine entraîne une hausse des tarifs d’assurance de prêt immobilier, ceux des n Des formules proposées aux assureurs plus compétitives que celles proposées par les banques. Exemple : Vous empruntez 150 000 € à un taux d’emprunt de 2,04 % sur 20 ans plus 800 € de frais de gestion, 1 700 € de frais de garantie et une assurance bancaire à 0,54 %. Son TAEG atteint 3,20 %, au-delà de l’attrition. Utiliser un comparateur d’assurance prêt immobilier vous donne un taux d’assurance de 0,28% et votre TAEG descend à 2,74% pour un coût total de 41 200€. Un prêt rétractable Peu connu, le prêt rétractable ou le prêt progressif est une solution intéressante pour alléger la charge d’un crédit immobilier. Il est constitué de différentes lignes de crédit de maturités différentes destinées à financer un même projet immobilier. Le montage permet de fixer une mensualité constante, qui doit obligatoirement respecter le taux de charges maximum (35%). Considérons l’exemple cité ci-dessus : Ligne 1 : Prêt de 100 000 € sur 20 ans au taux débiteur de 2,04 %, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28 % et complété par des frais de gestion (800 €) et des frais de garantie (1 300 €) . TAEG : 2,70 %. Coût total : 27 467 €. Ligne 2 : Prêt de 50 000 € sur 10 ans au taux débiteur de 1,75 %, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28 % et majoré des frais de garantie (850 €). Nous prenons le parti que la banque ne facture pas le double des frais. TAEG : 2,66 %. Coût total : 5 938 €. Le coût du prêt de sortie est de 33 405 euros au lieu de 41 200 euros, soit une économie de 7 895 euros. Un prêt à taux variable Avec la hausse des taux d’intérêt en 2022, le prêt à taux variable peut être essentiel pour contrer le problème d’attrition. Le taux d’intérêt variable est dans le même Période inférieure au taux d’intérêt fixe et pouvant monter ou descendre en fonction des variations monétaires. Cependant, en plafonnant le taux d’intérêt à +1% ou -1%, vous bénéficiez d’une relative sécurité. L’intérêt réduit le TAEG dès le départ afin de maintenir le prêt. Le prêt sur dette partielle se situe entre les deux : vous remboursez un tiers de la durée de remboursement à un taux d’intérêt fixe puis passez à un taux d’intérêt variable et plafonné. Cette option est intéressante si vous êtes confronté à une revente à court terme. Faire appel à un courtier Ces montages financiers sont complexes et nécessitent l’assistance d’un courtier, l’expert en crédit immobilier capable de négocier avec fermeté auprès des banques. Son métier est d’optimiser votre dossier et de mettre les installations en concurrence. Lui seul connaît le prestataire le plus réceptif à un profil d’emprunteur précis. La présence d’un courtier en octobre 2022 est d’autant plus justifiée que le robinet de prêt coule. Certaines banques ont choisi d’arrêter de prêter pour éviter de prêter à perte, l’attrition les empêchant de définir leurs barèmes en cohérence avec le contexte monétaire. Certains craignent un arrêt complet des prêts immobiliers d’ici la fin de l’année en raison d’une réglementation fixe de l’usure qui ne peut pas prendre en compte l’évolution rapide des taux d’intérêt. Pour accélérer la montée de l’usure en 2023, les banques ont récemment pitché à la Banque de France l’idée de calculer l’usure sur les offres de prêt proposées plutôt que sur les prêts accordés.