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S’il peut être intéressant de rembourser intégralement ou en partie son crédit immobilier lorsque les taux sont hauts, les économies sont forcément moins intéressantes quand on dispose d’un taux bas, surtout en période d’inflation.
Les crypto-actifs sont en chute libre, en baisse de 9,4% depuis le début de l’année pour le CAC 40… En cette période incertaine, le rocher a conservé son image de « refuge ». Une question peut alors se poser : faut-il, en cas de trésorerie importante, comme un héritage par exemple, rembourser son crédit immobilier par anticipation ou investir son argent dans des produits d’épargne ?
« Aucune raison de rembourser par anticipation »
Pour Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, la réponse était claire : « Si vous êtes vraiment inquiet, vous pouvez payer un peu d’avance, mais c’est quelque chose que je ne recommanderais pas, ce n’est pas une bonne idée. » Un avis largement partagé par Albert d’Anthoüard, directeur de la clientèle privée chez Nalo, une plateforme d’investissement et de conseil en ligne, pour qui il n’y a « guère de raison de rembourser un prêt par anticipation. »
Cependant, effectuer un remboursement anticipé partiel peut réduire les intérêts et les frais d’assurance de votre emprunteur, comme le montre l’exemple ci-dessous.
Exemple de crédit sans et avec remboursement anticipé VS épargne
Pour acheter leur appartement, Mathieu et Claire ont contracté fin octobre 2020 un prêt hypothécaire de 200 000 euros, au taux nominal de 1,1 % sur 20 ans. Leurs frais de dossier et de garantie s’élèvent à 3 000 euros, tandis que leurs taux d’assurance sont respectivement de 0,15 % et 0,20 %. En novembre 2022, le couple, dont les mensualités sont de 928,74 euros, remboursait 22 897,21 euros d’intérêts et 13 999,20 euros d’assurance, pour un coût total d’emprunt de 39 896,41 euros.
Imaginez maintenant que le couple retire, en octobre 2022, une somme de 40 000 euros de l’héritage. Doivent-ils, après deux ans de versements classiques, réduire leur crédit ou placer ce montant dans un produit d’épargne ?
1. Option « Réduire le crédit ». Pour un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros au 1er novembre 2022, après deux ans de règlement, le couple verra les intérêts de leur crédit chuter à 15 258,18 euros sur la durée totale du crédit. Les frais d’assurance ont également baissé, à 9 098,82 euros. Il n’y a pas de frais de dossier supplémentaires à payer mais il s’agit tout de même de 200 euros d’indemnité de règlement anticipé (IRA). Ainsi, le coût total du crédit est passé à 27 557 euros, soit un écart de 12 339,41 euros par rapport au crédit de base. La durée de crédit restante passe de 18 ans à 13 ans et 9 mois, soit un gain de 4 ans et 3 mois.
2. Option « Enregistrer ». Imaginons maintenant que le couple décide de ne pas effectuer de versement anticipé mais investisse ces 40 000 euros dans un produit d’épargne. Pour que Mathieu et Claire récupèrent les 12 339,41 euros d’intérêts en 13 ans et 9 mois, ils doivent trouver un produit d’épargne au taux de 1,97 % TTC. En d’autres termes, s’ils mettent ce montant sur des produits qui représentent 2% net ou plus, ils sont financièrement gagnants. Une mission qui pourrait être accomplie aujourd’hui, ne serait-ce qu’en remplissant le livret du binôme A et LDDS.
Cet exemple a été créé avec la calculatrice de Calcamo basée sur une simple charge de crédit. Pour un exemple plus complet, vous pouvez utiliser les frais de « crédit corrigé », comme le décrit Aristide, l’un de nos contributeurs réguliers, dans un article de blog.
Cependant, payer tôt lorsque les taux d’intérêt sont bas et que l’inflation augmente n’est pas nécessairement rentable. Car certains produits d’épargne sont revalorisés en fonction de l’inflation, comme le livret A, qui est passé de 0,5 % à 2 % en quelques mois. « Les personnes qui ont emprunté au cours des deux dernières années ont encore de bonnes chances d’obtenir un crédit à moins de 2 %, juge Maël Bernier. Sauf qu’aujourd’hui même le livret A n’est qu’à 2%. Ainsi, chaque produit d’épargne réglementé génère désormais plus d’argent que le coût du crédit. »
Mais pourquoi ne pas décider de rembourser une partie de votre prêt par anticipation, puis de placer l’argent épargné sur votre compte d’épargne ? « Si vous payez 40.000 euros d’avance, avant de pouvoir économiser ces 40.000 euros, cela prendra du temps », estime Maël Bernier. Bref : il vaut mieux profiter de la somme pendant que vous l’avez, que d’espérer la récupérer plus tard en pensant que vous finirez par l’investir dans votre épargne. En outre, le maintien de la liberté financière est également très important. Dans le cas d’un héritage, il serait donc préférable d’en investir une partie dans un produit à long terme (une sorte d’assurance-vie, par exemple) et une partie dans une épargne préventive, comme un A livret, accessible sur à tout moment pour faire face à aucun besoin.
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Profiter de la sécurité de l’assurance emprunteur
Albert d’Anthoüard avait l’autre avantage de ne pas rembourser ses emprunts tout de suite. Non seulement la mensualité est une sorte d' »épargne forcée », puisque vous êtes obligé de payer un montant fixe chaque mois, mais votre prêt est aussi « couvert » par votre assurance : « Parce qu’il y a une assurance de prêt, il y a une sorte de Selon votre couverture, s’il survient décès ou invalidité, la compagnie d’assurance prendra en charge le bien. Alors pourquoi prépayer ? Grâce à l’assurance emprunteur, vous et votre famille êtes protégés en cas d’accident de la vie. vaut mieux investir cet argent pour aller, en plus du logement, faire des économies aux héritiers en cas de problème.
Le Personal Client Director de Nalo voit tout de même des raisons de faire un prépaiement partiel : « Si vous sentez que vos mensualités se compliquent chaque mois et impactent négativement votre hygiène de vie, vous pouvez vous poser une question. »
« Le crédit est un outil à utiliser dans une bonne gestion de patrimoine »
Et même dans ce cas, Albert d’Anthoüard suggère plutôt une autre méthode : « Rien n’empêche de placer de l’argent dans un produit d’épargne facile d’accès, comme le livret A. Par exemple, avec une mensualité de 1 000 euros, payez 700 avec vos revenus et 300 avec carnet de tirage A mois quand vous en avez besoin. Cela vous permet de toujours économiser le plus possible au lieu de le donner à des organismes prêteurs.
Ce conseil est d’autant plus vrai si vous avez encore quelques années de crédit devant vous : votre salaire pourra en effet augmenter dans le futur, ce qui rendra les mensualités de crédit moins lourdes à supporter. Pour Albert d’Anthoüard, une chose est sûre : « le crédit est un outil à utiliser dans une bonne gestion de patrimoine tant qu’il est utilisé dans la limite de sa capacité d’emprunt et que l’on ne se met pas en difficulté pour rembourser ».
Remboursement anticipé : ce que vous pouvez essayer de négocier
Lors de la signature de votre prêt immobilier et lorsque des questions sur les remboursements anticipés se posent, la première négociation possible porte sur l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). S’il est difficile d’obtenir une radiation complète de l’IRA, vous pouvez négocier la durée de l’application. Certaines sociétés bancaires acceptent, par exemple, de demander un IRA uniquement pour les 7 premières années de crédit.
Toutefois, si vous n’êtes pas en mesure de négocier ces recours pour remboursement anticipé, le Code de la consommation prévoit deux limites à ce que les banques peuvent faire. Dès lors, le montant des dommages et intérêts ne pourra excéder « un semestre d’intérêts sur le principal remboursé au taux moyen du prêt » ou « 3 % du principal restant avant remboursement ».
Autres négociations possibles liées au montant du prépaiement. Dès lors, certains établissements interdisent un remboursement « égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf si le montant est équilibré. Soit 20 000 euros pour un prêt de 200 000 euros par exemple. Cependant, vous pouvez essayer d’abaisser ce seuil à l’équivalent de 2 ou 3 mensualités, par exemple. Mais cela devrait être écrit dans votre contrat.
Enfin, si votre ligne de crédit comporte plusieurs lignes, vous pouvez demander un remboursement anticipé sur la ligne de crédit au taux le plus élevé.