Les primo-accédants peuvent bénéficier de prêts bonifiés pour financer leur résidence principale. Ces aides publiques complètent l’hypothèque principale et constituent une des solutions de financement dans un contexte de forte hausse des taux d’emprunt.
Sommaire
Envolée des taux d’intérêt en 2022
Fin novembre 2022, les taux étaient à leur plus haut niveau depuis 7 ans. Sur la durée classique de 20 ans, le taux d’intérêt s’établit en moyenne à 2,50 % (hors assurance emprunteur et frais de caution), un niveau qui reste propice à la souscription d’un crédit immobilier s’il n’atteint pas la limite d’usure.
Pour le dernier trimestre de l’année, le taux maximum autorisé est fixé à 3,05 % pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, ce qui laisse bien trop peu de marge pour couvrir l’ensemble des frais prélevés par la banque pour l’emprunt (garantie, assurance , etc.). .). La tendance à la hausse des taux d’intérêt ne s’arrêtera pas là : les courtiers prévoient des taux d’intérêt de plus de 3 % prochainement.
De ce fait, les refus de crédit se multiplient sans que la solvabilité du dossier en soit la cause. Le problème est d’autant plus aigu si vous percevez des intérêts débiteurs élevés en raison d’un manque d’apport personnel et/ou si la durée du prêt est longue. Les jeunes primo-accédants cochent toutes ces cases. Afin d’avoir un espoir d’obtenir votre crédit immobilier, vous devez baisser suffisamment le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) pour rester en dessous du taux d’attrition sur la période considérée. Un résultat favorable est possible en combinant un prêt bancaire principal avec un ou plusieurs prêts complémentaires, avec un taux d’intérêt préférentiel voire nul.
Prêt à Taux Zéro pour la primo-accession
L’aide gouvernementale la plus connue pour les primo-accédants est le PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, qui est un prêt bonifié sans intérêt pour l’emprunteur qui exige le respect des plafonds légaux. Il peut financer jusqu’à 40% du montant d’exploitation (achat d’un immeuble neuf en zones A et B1) et court sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans, pendant lesquels vous payez pas de mensualités pour le PTZ.
Il est trop tard pour demander un PTZ pour 2022, les banques finiront de traiter les demandes en novembre. L’avenir du PTZ était incertain pour 2023, mais la loi de finances 2022 l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, tandis que les conditions des ressources ont été modifiées : le montant des ressources au moment de l’émission de l’offre de prêt et non plus les ressources pour l’année N-2. Il est également prévu de lier l’attribution du PTZ à des critères environnementaux élevés. Les détails seront précisés dans un futur décret.
S’il est sans intérêt, le PTZ doit cependant être couvert par une assurance emprunteur. Comptez sur tous les avantages de la délégation d’assurance prêt immobilier pour en payer le juste prix. Pendant la période de différé de remboursement, vous devez payer des primes d’assurance emprunteur.
Prêt épargne logement grâce au PEL
On assiste au retour en grâce du PEL (Plan d’Epargne Logement), autrefois délaissé car assorti d’un taux d’intérêt ne pouvant concurrencer les taux du marché, alors à leurs plus bas historiques. Si vous avez ouvert un PEL après août 2016 et que vous l’avez détenu pendant au moins 3 ans, vous pouvez demander un prêt immobilier à un taux d’intérêt préférentiel de 2,20 %, inférieur au taux bancaire moyen actuellement proposé. Le montant du prêt via le PEL ne peut excéder 92 000 € et est complémentaire du prêt principal.
Les autres prêts aidés
L’Etat a mis en place plusieurs aides financières complémentaires pour les primo-accédants :
Le prêt accession d’Action Logement
Les salariés des entreprises du secteur privé cotisant à Action Logement (anciennement 1% Logement) peuvent bénéficier du Prêt Accession pour financer l’achat de leur résidence principale en construction neuve, dans la Réelle Solidaire Bail (BRS) séparant les immeubles et terrains de la partie ancienne de HLM- Vendre ou même construire une maison.
Ce prêt est accordé à un taux d’intérêt préférentiel de 0,5 % (sans assurance emprunteur) pour un maximum de 40 000 € sur une durée maximale de 25 ans. Et surtout, il peut être combiné avec le PTZ.
Le Prêt d’Accession Sociale ou PAS
Les plus modestes peuvent avoir accès au PAS, un prêt qui permet de financer 100% du coût d’acquisition, mais qui peut aussi être cumulable avec d’autres prêts bonifiés pour la même opération (PTZ, Prêt Action Logement). Elle ne nécessite aucun apport personnel et a une durée de 5 à 30 ans, voire 35 ans sous certaines conditions. Ce prêt est commercialisé par des banques contractuelles et a un taux d’intérêt limité.
A compter du 1er mars 2022, le taux brut du PAS ne doit pas dépasser :
Le taux PAS majoré des autres frais liés à la collecte de fonds ne doit pas dépasser le plafond exorbitant pour la période concernée. Avec un taux d’attrition de 3,05% pour les maturités de 20 ans et plus et de 3,03% pour les autres maturités, aucun PAS n’est à octroyer à fin 2022. La hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 ouvrira certainement une fenêtre d’entrée.
Le prêt conventionné ou PC
L’avantage de la PC peut être accordé sans condition de revenus, toute personne souhaitant acquérir sa résidence principale peut en faire la demande (achat ou construction) auprès d’une banque agréée par l’Etat. Le PC peut financer 100 % du coût de possession sur une période de récupération de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Son taux d’intérêt, variable selon les banques, est plafonné par la réglementation dans les mêmes conditions que le PAS, impliquant les mêmes difficultés d’accès compte tenu du problème des taux usuraires.
Les aides des collectivités locales
Certaines communes proposent une aide financière aux primo-accédants pour l’achat ou la construction de leur résidence principale. Pour connaître les offres de votre collectivité, rendez-vous sur le site de votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement), dont l’annuaire en ligne est disponible ici.
L’achat d’une première maison est souvent un véritable facteur de stress. L’impression de se jeter dans le vide, d’avancer à l’aveugle et de s’engager financièrement pour l’avenir de la famille. La solution est de bien préparer son dossier et de connaître à l’avance sa capacité de prêt. L’aide d’un courtier est plus utile que jamais lorsque vous achetez pour la première fois : avec l’expertise d’un professionnel, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté. En plus de trouver la meilleure offre de prêt, le courtier vous indiquera à quelle(s) aide(s) d’accès vous avez droit.