Prêts immobiliers 2023 : quelles sont les mensualités…

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Le taux d’attrition aura été un obstacle à l’accès au crédit immobilier en 2022. La décision de les revoir mensuellement plutôt que trimestriellement devrait changer la donne pour de nombreux emprunteurs et aider à revitaliser le marché du logement, qui a été entravé par la hausse constante des taux d’intérêt depuis mars dernier.

Sommaire

Rappel de la définition du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques sont autorisées à accorder des prêts, des crédits à la consommation et des hypothèques. Ce taux maximum légal est revu et majoré d’un tiers tous les trimestres par la Banque de France, sur la base des taux moyens appliqués par les banques de proximité au cours des mois précédents. Elle diffère selon le montant pour les prêts à la consommation et la durée pour les prêts immobiliers.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux d’attrition fait référence au Taux Annuel Effectif Global (TAEG), taux qui exprime le coût final de l’emprunt, car il inclut nécessairement tous les frais accessoires aux intérêts :

Pour le 1er trimestre 2023, le taux d’usure est fixé :

Instauré en 1966 pour protéger les emprunteurs des pratiques bancaires abusives, le plafonnement des taux d’intérêt s’avère aujourd’hui être une barrière à l’entrée car de nombreux ménages sont privés de financement bancaire pour leurs projets immobiliers.

Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il le marché immobilier ?

A partir de fin février et du déclenchement de la guerre en Ukraine, les conditions monétaires se sont détériorées : l’inflation s’est envolée, le taux de refinancement des banques commerciales est passé de 0% à 2,50% et l’OAT 10 ans, emprunt d’Etat français à 10 ans, va progressivement remonter à environ 2,50% maintenant. Les taux d’intérêt hypothécaires sont basés sur cette évolution; ils sont passés de 1 % en moyenne en janvier 2022 (hors assurance emprunteur et frais de garantie) à 2,55 % en janvier 2023 sur la durée classique de 20 ans. Les perspectives pour l’immobilier en 2023 prévoient des taux d’intérêt supérieurs à 3 % au printemps.

Les taux d’intérêt usuraires révisés trimestriellement ne suivent pas l’évolution des taux d’emprunt, provoquant l’effet de ciseau qui empêche les emprunteurs de contracter des prêts hypothécaires alors que les taux d’emprunt sont en hausse constante.

Les agences immobilières ont observé que les contrats d’achat étaient plus fréquemment rompus en raison de refus de prêt, principalement liés au taux d’attrition. Les banques elles-mêmes sont bloquées par l’usure car la réglementation ne leur permet pas de s’adapter aux contraintes du marché monétaire pour rentabiliser les nouveaux crédits immobiliers. En conséquence, beaucoup avaient fermé le robinet d’emprunt en décembre 2022 en prévision de la prochaine hausse du taux d’usure.

Début 2023, le problème reste entier. La flambée de l’usure au 1er janvier 2023 offre une fenêtre pour l’emprunt des ménages, mais se fermera rapidement à mesure que les taux d’intérêt augmenteront. Malgré les appels incessants des courtiers et des acteurs de l’immobilier, la Banque de France s’est jusqu’ici refusée à modifier la méthode de calcul des taux d’attrition. La donne a changé la semaine dernière : les traces d’une réforme se précisent.

Mensualisation des taux d’usure

Après une pression incessante des courtiers, la Banque de France accepte finalement une révision mensuelle plutôt que trimestrielle des taux d’attrition des crédits immobiliers. Bien que nous attendions qu’elle soit officialisée, avec une date de mise en œuvre que nous espérons au plus tard le 1er mars 2023, cette décision aura un impact très important sur le marché immobilier. Cette semaine, le travail doit se poursuivre entre la BdF et les représentants des banques et courtiers.

En s’accélérant, les taux d’attrition augmentent les chances d’accéder au crédit sur une fenêtre qui n’est plus réduite à deux maigres semaines. Les augmentations du maximum légal seront moindres, même si les données restent sur une base trimestrielle.

Aussi, la révision mensuelle de l’usure va rendre le crédit plus cher car les banques peuvent refaire des profits en augmentant leurs barèmes. Mais même avec des taux d’intérêt supérieurs à 3%, les prêts immobiliers redeviennent accessibles. Il vaut mieux emprunter à 3,50% avec une inflation autour de 5% que de ne pas concrétiser son projet immobilier tel qu’on le voit aujourd’hui avec des taux d’intérêt autour de 2,50%.

Morale de l’histoire : des milliers de ménages aisés qui n’ont pas pu bénéficier de conditions de crédit favorables en 2022 en raison d’une réglementation obsolète sur l’usure pourront accéder à un crédit immobilier devenu plus cher et s’endetter davantage en 2023. La France, qui est l’un des rares pays à utiliser des substituts à l’usure, n’est plus qu’un paradoxe.

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Plongeon de la production de crédits immobiliers en 2022

La production de crédits immobiliers a chuté de près de 20 % en 2022. C’est du jamais vu depuis la fameuse crise financière de l’automne 2008. Cependant, le contexte est tout autre : la détérioration des conditions monétaires entraîne une hausse significative des taux d’intérêt, qui sont également contrebalancés par une faible attrition mobile. Cela a conduit à un resserrement de l’accès au crédit, couplé à une augmentation de la quantité de travail exigée des banques. La production de crédit immobilier s’effondre en 2022 Selon les données de l’Observatoire du crédit immobilier/CSA, la production de crédit immobilier a chuté de près de 20% en 2022, de 19,9% pour être précis. La baisse s’est accélérée au quatrième trimestre en raison des hausses successives du taux de refinancement de la Banque centrale européenne depuis juillet dernier. Actuellement, les banques de détail empruntent à la BCE à un taux d’intérêt de 2,50 %, contre 0 % entre mars 2016 et juillet 2022. Le nombre de prêts accordés a diminué dans la même ampleur à -20,5 % par rapport à 2021, année où il était en croissance. à 3,8 % par an. Il n’y avait pas eu de crise comme celle-ci depuis l’automne 2008 et la crise financière internationale qui a débuté aux États-Unis. Il est encore plus prononcé que lors du premier accouchement au printemps 2020. Taux moyen à 2,52 % en janvier 2023 Au quatrième trimestre 2022, le taux d’intérêt moyen toutes échéances confondues était de 2,22 % (hors assurance emprunteur et frais annexes), contre à 1 .79% au trimestre précédent. Une progression inédite de 43 points supplémentaires ! La hausse des prix du crédit a été brutale, déclenchée par la guerre en Ukraine au printemps dernier, qui a aggravé les conditions de refinancement des banques de détail. Le taux moyen était de 1,05 % fin 2021 et de 1,17 % fin 2020. Le prix moyen sur la durée classique de 20 ans était i 2,30 % en décembre 2022, contre 0,99 % en décembre 2021. En octobre 2022, il a dépassé la barre des 2 % pour la première fois en sept ans. Les prévisions de l’observatoire portent le taux moyen intermédiaire à 2,52 % à la mi-janvier, contre 2,34 % en décembre 2022. Contribution propre record en 2022 Compte tenu de la hausse des taux d’emprunt trop rapide pour permettre une révision ajustée à la réalité du Pour permettre taux d’attrition, les banques augmentent leur demande de leurs propres contributions. Selon l’Observatoire, il y aura une très forte augmentation de la contribution personnelle en 2022, en hausse de 12,3% sur l’année écoulée par rapport à 2021, où l’évolution a été encore plus significative (+13,2% par rapport à 2020). En exigeant davantage de performances internes leur permettant de réduire le recours au financement bancaire (montant de prêt plus faible, durée de prêt plus courte et taux d’intérêt plus bas), les banques cherchent à limiter les effets néfastes de l’attrition. La faute à l’usure La baisse de la production de crédit immobilier est due à la dégradation des conditions de crédit, mais aussi et surtout à la revalorisation insuffisante des taux d’usure. Le taux d’intérêt légal est ajusté trimestriellement et n’évolue pas avec l’évolution des taux d’intérêt, qui augmentent de manière continue depuis mars 2022. La prise en compte de l’ensemble des coûts liés à l’emprunt (assurance emprunteur, obligation de garantie et frais de dossier) limite le niveau nominal des taux d’emprunt : les banques ne peuvent pas augmenter les taux d’intérêt en raison du contexte monétaire dû au plafonnement dépassé du système usuraire. Beaucoup d’entre eux avaient arrêté les prêts hypothécaires en décembre 2022 en prévision d’un retour à la rentabilité relative sur les nouveaux prêts. Le système est devenu un outil de rationnement du crédit utilisé par le Ministère de l’Economie et des Finances mal à l’aise sur les cours de justice va bientôt subir un changement salutaire. La semaine dernière, la Banque de France, en concertation avec les banques commerciales et les représentants des courtiers, a décidé de calculer les taux d’usure sur une base mensuelle. Les travaux sont toujours en cours. L’examen mensuel de l’attrition hypothécaire est préliminaire, prévu au plus tard le 1er mars 2023.

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Crédit immobilier : très forte hausse de l’apport personnel en 2022

L’année dernière, la contribution propre des banques à une hypothèque a atteint un niveau record. Il a augmenté de plus de 40 % depuis 2019. Les banques veulent sécuriser davantage les prêts et surtout limiter les signes d’usure en réduisant les emprunts. Sans surprise, les plus humbles sont les premières victimes de cette exigence. Niveau record de contribution personnelle en 2022 Dans son rapport final pour 2022, l’Observatoire Crédit Logement souligne que le niveau de contribution personnelle continue d’augmenter, augmentant de 12,3 % après +13,2 % en 2021. Jamais auparavant on n’avait observé une augmentation aussi rapide et brutale de la contribution personnelle, qui est désormais supérieure de 43,5 % aux niveaux du T4 2019. Concrètement, l’observatoire précise que cette augmentation très importante correspond à 7 revenus en moins pour un emprunteur gagnant moins de 3 Smic, ou 1,5 mois de salaire pour une personne ayant 5 Smic et plus. En octobre 2022, notre rédaction partageait les informations du courtier Cafpi, qui observait un niveau record d’auto-contribution sur l’ensemble de la France. A l’époque, il fallait mettre sur la table 18% en moyenne du montant d’une transaction immobilière, contre 16% en 2021. En un an, le montant des apports était passé de 48 000 € à 60 000 €, soit un bond de 25% ! Le réseau d’agences immobilières Century 21 avait fait le même constat plus tôt en juin 2022, estimant le montant moyen de l’apport personnel à 55 519 € au premier semestre 2022, soit une augmentation de plus de 70 % par rapport au second semestre 2021. Limiter les conséquences du taux d’attrition L’augmentation significative de l’apport personnel est la preuve tangible des exigences élevées des banques vis-à-vis des emprunteurs, qui leur demandent d’augmenter financièrement leur engagement. La contribution personnelle, je La possibilité d’abonder l’épargne salariale témoigne généralement de la bonne santé financière du candidat au crédit immobilier, capable de s’efforcer de se constituer une épargne dans la durée pour concrétiser ce qui est souvent le projet d’une vie. L’augmentation de l’apport personnel requis illustre également les difficultés d’accès au crédit immobilier apparues depuis l’été 2022. Un niveau d’apport personnel élevé permet de réduire le recours au crédit bancaire, de limiter la durée du prêt, et donc son taux d’intérêt. C’est l’un des moyens les plus efficaces de surmonter le problème de l’usure. Le sujet brûlant de l’usure est toujours discuté. La semaine dernière, la Banque de France a annoncé l’arrivée prochaine de la révision mensuelle du taux d’usure, en remplacement temporaire d’une révision trimestrielle, qui vise à faciliter l’accès au crédit immobilier en ajustant plus rapidement les taux maximum. L’autre moyen de limiter les méfaits de l’usure consiste à recourir à la délégation d’assurance de prêt immobilier. En souscrivant une assurance extérieure, jusqu’à trois voire quatre fois moins chère que le contrat du groupe bancaire, vous faites baisser le taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit immobilier, vous laissant dans bien des cas en perte de vitesse. . Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier à déléguer votre assurance emprunteur. Construisez des simulations d’assurance de prêt immobilier grâce à notre comparateur pour estimer le coût des meilleures offres du marché.

Immobilier : quels critères pour un premier achat immobilier en 2023 ?

Il n’y a pas d’âge pour acheter un bien immobilier, mais comme le projet est souvent financé par un emprunt, la question de l’âge idéal est clé pour ne pas s’endetter trop longtemps. Les banques font attention à l’âge du futur propriétaire, notamment afin de sécuriser au mieux le prêt avec une assurance emprunteur. Quels sont les critères pour un premier achat immobilier ? Plus ou moins de 35 ans ? Parler d’âge idéal en matière d’immobilier est difficile car chaque étape de la vie peut correspondre à un projet précis (achat d’une résidence principale, investissement locatif), tout dépend de la vision globale que vous avez de votre propre avenir, si c’est le cas auxquels nous sommes confrontés La mobilité du travail et des parcours de vie possibles (naissance, séparation, divorce, décès) peut se développer très loin. Une chose est sûre, les Français ont toujours un appétit pour la pierre, considérée comme une valeur refuge, surtout en période de crise économique. Un sondage Ifop réalisé début 2022 révélait que 80% des 18-30 ans rêvent d’être propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, les deux tiers déclarent se donner 10 ans pour réaliser leur rêve. Une autre étude menée l’année dernière, cette fois par Harris Interactive, a montré que 70% des moins de 35 ans déclarent que l’âge idéal pour acheter leur première maison se situe entre 25 et 34 ans. Pour 31% des sondés, la période idéale se situe entre 35 et 44 ans. Concrètement, le premier achat immobilier se fait généralement entre 33 et 38 ans. Conditions du crédit immobilier en 2023 Le contexte sans précédent que connaît le marché immobilier depuis l’été dernier en lien avec la guerre en Ukraine a resserré les conditions de crédit et réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. Avec des taux d’intérêt en forte hausse, les emprunteurs doivent faire face à la hausse constante des prix de l’immobilier et et faire face au problème de l’attrition, qui est devenu un obstacle à l’adhésion en raison d’un mode de calcul très différent de la réalité sur le terrain. Pourtant, il y a de l’espoir avec la toute récente décision de la Banque de France : le paiement mensuel du taux d’attrition, mesure essentielle pour les emprunteurs, qui devrait entrer en vigueur au plus tard le 1er mars 2023. Les jeunes primo-accédants sont les premières victimes de ce credit crunch car ils ont souscrit aux taux d’intérêts les moins généreux et ont besoin d’emprunter sur les maturités les plus longues pour maintenir leur taux d’endettement sous la barre des 35% (basé sur le revenu net incluant l’assurance emprunteur) . Les conditions de crédit continuent de se dégrader en janvier 2023, entre la hausse incessante des taux d’intérêt et l’effet ciseau de l’attrition. Actuellement, le taux d’intérêt moyen sur le terme de 20 ans varie entre 2,40 % et 2,70 %, avec un taux d’attrition pour ce terme fixé à 3,57 % pour le trimestre (sauf modification au 1er mars). Plus le taux d’intérêt brut se rapproche du taux d’usure, moins il est possible d’intégrer l’ensemble des coûts liés à l’emprunt : frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège ou cautionnement) assurance de prêt immobilier. Il peut aussi y avoir des frais de courtage, des frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est contracté auprès d’une nouvelle banque, des parts dans un prêt distribué par une caisse et des expertises du bien. Jeune emprunteur : quels critères pour un crédit immobilier ? Toute hypothèque, quel que soit votre âge, vous obligera à fournir vos informations d’identification. A 25 ans comme à 50 ans, les critères d’emprunt pour financer votre achat immobilier sont toujours les mêmes : un CD-Job I ou au moins 3 justificatifs de revenus pour les indépendants (TNS) un contrat stable et pérenne Excellente situation professionnelle dans un domaine d’activité dynamique une situation financière solide sans découvert depuis au moins trois mois pas d’emprunts en cours ni de petites sommes pouvant être réglées rapidement un apport personnel minimum de 10% du montant de la transaction un taux d’endettement maximum de 35% (ajusté par la banque en fonction de la dette restante) des dépôts d’épargne de précaution d’un montant de six mois d’intérêts. Cependant, la banque tient compte de l’évolution de carrière d’un jeune emprunteur et peut lui proposer un prêt échelonné où vous pourrez moduler les mensualités. Ces critères s’appliquent à chaque co-emprunteur, mais si, par exemple, l’un des deux est limité dans le temps, la banque oblige perpétuellement l’autre à s’assurer au taux maximum de l’assurance-crédit de 100% afin de s’assurer au mieux sécuriser les sommes empruntées. L’assurance des jeunes emprunteurs L’assurance des jeunes emprunteurs est le deuxième enjeu après les intérêts d’emprunt. En moyenne, il représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, et ce poids dépend de plusieurs critères étroitement liés à l’emprunteur : son âge son état de santé son travail son comportement (fumeur ou non fumeur, adepte d’un sport à risque) . De tous les emprunteurs, les jeunes actifs sont ceux qui paient le moins leur assurance de prêt car les risques de santé sont moindres que parmi la population plus âgée. Dans l’assurance, on vieillit vite, vers 50 ans on bascule dans la catégorie senior. Les coûts de l’assurance peuvent alors faire autant que l’intérêt à l’existence d’une responsabilité médicale. Le coût est exprimé par le taux d’assurance prêt immobilier, qui est calculé en fonction du capital emprunté. La banque propose son assurance habitation, appelée contrat groupe, mais vous avez la possibilité de souscrire ailleurs. Être e septembre 2010, le libre choix de l’assurance emprunteur est gravé dans le marbre (loi Lagarde Assurance Emprunteur), vous permettant de minimiser le coût de cette couverture par des offres concurrentes. Utilisez un comparateur d’épargne logement pour trouver le contrat adapté à votre âge et à votre situation. Chez Magnolia.fr, les jeunes de 25 à 35 ans bénéficient en moyenne d’un taux d’assurance de 0,10 % pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, contre un taux bancaire moyen de 0,34 %. Dans ce cas, l’assurance déléguée coûte 4 000 € contre 13 600 € pour le contrat bancaire. Vous économisez 9 600 €, de quoi vous offrir des mètres carrés supplémentaires. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier de la délégation assurance emprunteur. Les jeunes emprunteurs sont également la cible idéale pour bénéficier de la loi Lemoine. Cette nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er juin 2022 et supprimera le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 € (par assuré, soit jusqu’à 400 000 € en cas de prêt solidaire) remboursés avant le 60e anniversaire de l’assuré. Du fait de la limitation normative de la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans pour les nouveaux achats, les jeunes du segment sont sur la bonne voie à condition de commencer à emprunter au plus tard à 34 ans. La fin de l’option médicale dans ces conditions facilite l’accès aux assurances et au crédit immobilier pour des personnes auparavant stigmatisées par leurs antécédents médicaux. Un seul conseil, si vous êtes en bonne santé et éligible à cet appareil, augmentez légèrement le montant emprunté pour y échapper. En effet, la tarification basée sur le risque est financièrement plus attractive ; dans le segment concerné, les assureurs sont obligés de regrouper ce que les tarifs d’assurance augmente en moyenne de 20 %.

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