Vers un retournement du marché immobilier en 2023 ?

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Le volume des transactions immobilières dans le vieux pays est resté soutenu en 2022, avec un peu plus d’un million de ventes, malgré des conditions de prêt qui se sont compliquées avec la hausse des taux d’intérêt. Les perspectives pour 2023 suggèrent un marché moins dynamique, avec des taux d’intérêt qui continuent d’augmenter et des prix de l’immobilier toujours à un niveau élevé.

Hausse très nette du coût du crédit immobilier en 2023

De 1 % (hors assurance emprunteur et hors coût du collatéral), le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers à 20 ans se situe actuellement autour de 2,50 %. Fini l’argent facile, car depuis le printemps dernier, les taux d’intérêt n’ont cessé de monter et de réduire le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs immobiliers. Les courtiers prévoient des taux d’intérêt autour de 3,50% sur 20 ans au printemps 2023 et 4% l’été prochain.

Un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans à un taux brut de 1 % coûtait 20 749 € d’intérêts en janvier 2022, contre 54 353 € aujourd’hui à 2,50 %, soit le seuil de prêt bas à cette maturité. Au taux de 4 %, le coût de l’emprunt passera à 90 871 euros.

À mesure que les taux d’intérêt augmentaient, les ménages emprunteurs étaient confrontés au problème de l’usure. Les taux maximum légaux ne pouvant évoluer au même rythme que la hausse des taux d’intérêt, l’accès au crédit immobilier a été bloqué. Fin 2022, plus de la moitié des refus de prêt étaient liés à l’usure, sans remettre en cause la solvabilité des dossiers. Heureusement, les choses évoluent dans le bon sens avec le prochain taux de consommation mensuel en 2023.

Cependant, on peut ajouter une bonne nouvelle aux avantages de 2022 : l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, qui permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’expiration précédemment imposée par l’Amendement Bourquin. A partir du 1er septembre, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté du prêt, peuvent résilier à tout moment l’assurance de prêt et la remplacer par un contrat délégué moins cher avec des garanties équivalentes.

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A la clé, des centaines voire des milliers d’euros d’économies qui réduisent le coût total du prêt, exprimé en TAEG (Taux Effectif Annuel). Le boom du changement d’assurance emprunteur à partir du 1er septembre montre à quel point les consommateurs ont compris les enjeux financiers de la loi Lemoine. Notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier illustre, à l’aide de nombres auxiliaires, le gain potentiel d’un changement de formule pendant la durée du prêt.

Des prix immobiliers toujours élevés en 2023

L’année 2022 sera également marquée par une hausse régulière des prix de l’immobilier (prévisions notariales pour le quatrième trimestre 2022 sur la base d’accords préalables) :

Plus précisément, les prix des logements sont plus surévalués (+8,2 %) que les prix des logements (+4 %). Depuis la crise sanitaire du Covid, on assiste à un déplacement de la demande vers les petites et moyennes villes, mais aussi vers les zones rurales, encore bien notées.

Les professionnels prédisent que les prix de l’immobilier chuteront en 2023 dans une large fourchette de -3% à -10%. Les ajustements de prix varieront selon le territoire et le parc de logements. Les experts préfèrent parler de reprise des prix plutôt que d’inversion de tendance. Dans les villes très prisées, comme celles de l’Atlantique, où les valeurs pourraient augmenter de 10 % en 2022, le manque d’offres entraînera inévitablement des bonus.

Si la part des écrans thermiques dans le marché immobilier est restée stable en 2022, en 2023, parallèlement à la sortie du marché locatif des biens les plus énergivores (classés G+ sur le barème DPE), elle pourrait légèrement augmenter. Va-t-on assister à un afflux de biens énergivores à vendre en Île-de-France, où la moitié des appartements sont des passoires thermiques (classes E, F et G), avec le risque de créer de fortes tensions sur le marché locatif ?

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A Paris, où les passoires thermiques sont plus nombreuses du fait de l’ancien stock, la vente des appartements F et G a représenté 21,6% de l’offre en 2022, soit 8,3 points de plus que les années précédentes. Dans la capitale comme ailleurs, la plupart des locations sont situées dans des immeubles, où les travaux de rénovation sont plus difficiles à mener, ce qui rend la suppression progressive des écrans thermiques incohérente avec les réalités du marché. Il peut s’écouler 18 mois entre le vote des travaux par le syndic et leur lancement. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) appelle le gouvernement à suspendre l’interdiction de location après avoir lancé un plan de travail pluriannuel.

Compte tenu des difficultés d’accès au crédit immobilier, de nombreux propriétaires restent locataires. Le nombre de Français ayant leur résidence principale a baissé pour la première fois en 2022, atteignant 57,4 %, contre 57,8 % en 2021. L’offre de logements locatifs se contracte à Paris, comme dans les grandes villes. C’est bien connu des propriétaires qui n’ont pas les fonds nécessaires pour rénover leur bien ou qui ne sont pas en mesure de respecter les délais prévus par la réglementation. Ils continueront à louer, même illégalement, au lieu de vendre à rabais. Sauf exception, dans les régions où l’offre dépasse la demande, il est peu probable que les prix baissent de manière significative.